不動産査定依頼する会社は大手か中小かで迷わない!大手と中小不動産会社の違いを徹底解説

  不動産査定依頼する会社は大手か中小かで迷わない!大手と中小不動産会社の違いを徹底解説

不動産会社を大手と中小規模の会社に分けて特徴を整理していきます。 それぞれのメリットとデメリットを確認し、自分の不動産に適した業者を選んでいきましょう。

【執筆・監修】北沢 あつし

不動産関連団体にて10年間現場での営業を経験し、現在は本部勤務。現場では不動産調査から価格査定、買取とそれに伴う登記処理といった事業用地仕入を担当。

【保有資格】宅地建物取引士

所有するマンションなどの不動産を売却するためには、まずは不動産会社へ査定を依頼することが必要です。

しかし、世の中にはテレビCMでもよく見かける大手の会社から地元に根ざした営業を続けている老舗の中小規模の会社まで、数多くの不動産会社があります。

また、最近では複数の会社から一括して売却査定を受けられるサービスも存在します。

そのため、どの会社にどのような方法で査定を依頼すればいいのか迷ってしまうことも多いのではないでしょうか?

不動産の売却は人生の大きなイベントの一つです。 依頼する会社によっては、数百万円単位で損をしてしまう可能性もあります。

あなたが所有する不動産の売却を有利に進めるためには、適切な会社へ依頼を行うことが欠かせません。

今回は、不動産会社を大手と中小規模の会社に分けて特徴を整理していきます。 それぞれのメリットとデメリットを確認し、自分の不動産に適した業者を選んでいきましょう。

まずは、不動産査定会社を選ぶ際の5つの検討ポイントをみていきましょう。

不動産査定会社を選ぶ際の5つの検討ポイントとは?

不動産査定会社を選ぶ際の5つの検討ポイントは、次のとおりです:

  • 資金力
  • 保有する顧客情報量
  • 不動産の個別事情や要望への対応力
  • その他

それでは、順番に各項目を順番に確認していきましょう。

資金力

査定を依頼しようとする不動産会社の資金力は重要なポイントです。

資金力と言っても、

「その会社があなたの不動産を購入する資金を持っているのか?」

という意味ではありません。

売却査定という言葉から誤解されがちですが、実際には不動産会社があなたの不動産を買い取ってくれるわけではありません。

多くの不動産会社は仲介という形であなたの不動産と買い手をマッチングし、その手数料収入を得る形で営業しています。

では、なぜ資金力がポイントになるのでしょうか?

それは、資金力が豊富な会社であれば広告費に多くの資金を投入することができるからです。

先述のとおり、不動産を売却するためには希望する買い手とマッチングされることが必要です。

当然ですが、投入された広告費が多いほど、あなたの不動産が買い手の目に留まる可能性が高くなります。

だからこそ、資金力は重要なポイントになるのです。

保有する顧客量

マッチングされる買い手は、広告を見た新規の顧客とは限りません。

不動産会社は、それぞれ買い手となる顧客を抱えています。

買い手となる顧客は

「購入希望の物件があり、不動産会社へ物件探しを依頼している人」や

「当該会社と継続的に取引があり、投資等を目的に物件を購入する人」

などがあります。

それらの顧客が求める不動産とあなたの不動産の条件が合致すれば、売却に向けて話が進んでいくことになります。 つまり、抱えている顧客数が多ければ多いほど条件が合致する可能性は高くなるため、保有する顧客量も重要なポイントなのです。

ウェブサイトの充実度

近年では、不動産を購入するための一次情報としてウェブサイトの掲載情報を参考にする人が増えています。

そのため、会社のウェブサイトが充実しているのかどうかによって、買い手の付きやすさが大きく異なってきます。

特殊な物件の場合はその限りではありませんが、一般的な戸建て住宅やマンションの売却を検討している場合は確認するべきポイントです。

不動産の個別事情や要望への対応力

不動産の特徴の一つに、「同じ不動産は一つとして存在しない」という点があります。

そのため、あなたの不動産の個別事情に会社としてどこまで対応してもらえるかという対応力も確認するべきポイントです。

特に売却したい物件に特殊事情がある場合は、重要になってきます。

また、物件自体の特殊事情だけではなく、価格や売却時期といった売却方法や買い手に対する要望がある場合も重要な項目になります。

オプションサービス

不動産会社によっては、売却に伴い必要となる業務をオプションとして用意している会社もあります。

例えば、買い手に物件を引き渡す際は、美装業者に依頼してハウスクリーニングを行ってから引渡しを行うのが一般的です。

そのような作業をオプションとして附帯いるかどうかも確認するようにしましょう。

以上が、不動産査定会社を選ぶ際の5つの検討ポイントです。

査定を行う目的は、あくまで不動産を売却するためです。

そのことをイメージしながら上記ポイントを確認し、査定会社を選ぶことが大切です。

次章からは、大手と中小規模の会社について、それぞれの特徴を確認していきましょう。

大手不動産会社の特徴

大手不動産会社のメリット

資金力が豊富

大手の不動産会社は、当然ですが豊富な資金力を有しています。

あなたもテレビCMで大手の不動産会社名を見かけたことがあるでしょう。

不動産を探していない状況でもそのようなCMが目に入るくらいなので、実際に不動産を探している人のもとにはもっと詳細な情報が届くことになります。

多額の広告費用を使うことができる大手の不動産会社へ依頼すれば、あなたの不動産情報が買い手の元に届く可能性は高くなるでしょう。

豊富な顧客量を有している

大手の不動産会社は有名であるがゆえ、利用する人も多くなります。 つまり、買い手側も多くの人が大手の不動産会社を利用するということです。

多くの買い手を顧客として抱えることができる点は、大手の不動産会社の大きな強みです。 大手の会社に依頼すれば、買い手とマッチングされる可能性は高くなるでしょう。

ウェブサイトが整備されている

基本的に大手の不動産会社はウェブサイトが充実しています。

豊富な広告費用を武器にテレビCMで認知度を上げると伴にウェブサイトへ誘導し、顧客を獲得していくとうい経営戦略が一般的です。

そのため、大手の会社ではウェブサイトは経営成績を大きく左右するものであり、当然各社とも力の入ったものになっています。

大手不動産会社のウェブサイトの発信力を活用すれば、多くの人にあなたの不動産情報を見てもらうことができるでしょう。

豊富なオプションが設定されていることが多い

大手の不動産会社であれば、ハウスクリーニングや損傷箇所の無料補修など豊富なオプションが設定されていることがあります。

また、それらのような必須作業だけでなく、売却成立を促進するようなサービスがある会社もあります。

例えば、内覧時に自宅を展示場のように装飾してくれるホームステージングなどがそれにあたります。

大手不動産会社のデメリット

両手取引となる可能性が高い

続いては、少し専門的な話になりますが、大手の不動産会社の場合両手取引となる可能性が高くなります。

両手取引とは、売り手と買い手が同じ不動産会社へ依頼している状況です。

両手取引対する取引方法は片手取引と呼ばれ、売り手と買い手が別々の不動産会社に依頼し、それぞれ不動産会社を通して交渉を進める状況です。

片手取引の場合であれば、依頼している不動産会社は必ずあなたの味方です。 あなたが考えている価格や条件を遠慮なく相手方に伝えてくれるでしょう。

一方で、両手取引の場合は買い手の意見も尊重する必要あるので思いどおりにいかないこともでてきます。

不動産会社としては、売り手と買い手の両方から手数料を得ることができる両手取引の方が望ましい状態です。 そのため、大手の不動産会社は豊富な顧客の中からマッチングできる顧客を探し、まずは両手取引を目指すことになるのです。

両手取引を逆手に取って仲介手数料の割引交渉を会社に対して行うことも考えられますが、それでもこの点は大手不動産会社のデメリットと言えるでしょう。

高額取引、短期取引が優先される

大手の不動産会社では、担当の営業マンにノルマが課されていることがほとんどです。

一般的には成約金額ベースでノルマが設定されているため、営業マンはどれだけ効率的に成約金額を上げていけるかということを考えています。

そのため、売買金額の低い物件や契約に時間と手間がかかる特殊事情を抱えた物件は後回しにされてしまう可能性が高くなります。

あなたの物件の状況によっては、この点もデメリットとなるでしょう。

大手不動産会社に多いトラブル

大手不動産会社は全国的に展開しているため、担当者はたまたま転勤でその支店に赴任してきただけということがあり得ます。

その場合、担当者は地域に精通しているわけではないので、ウェブ上の情報を元に不動産の査定を行うことになります。

地域に精通していれば当然気付くであろう地域事情はウェブ情報に反映されていないこともあるため、査定価格が正確性に欠ける場合があります。

査定価格は買い取り補償額ではないため、実際の売却時に大きく査定額と異なる金額となるトラブルが発生してしまう可能性があります。

中小不動産会社の特徴

中小不動産会社のメリット

片手取引となる可能性が高い

中小規模の不動産会社の場合は、大手と異なり両手取引となる可能性はそれほど高くはありません。

中小規模の不動産会社は自社で多くの顧客を抱えているわけではありません。

売却依頼を受けた場合はレインズと呼ばれる不動産会社が利用するデータベースに案件登録を行い、そこで買い手を募るのが一般的です。

そのため、取引は片手取引となることが多く、あなたの要望をしっかりと相手方に伝えてくれるでしょう。

親身な対応を期待できる

中小規模の不動産会社は、大手と異なり高い知名度を持っていません。 また、良くも悪くもそれほど忙しくしていないことがほとんどです。

そのため、顧客に対して接客という点で勝負している会社も少なくありません。

大手の会社であれば効率性を追求しなければいけないところがありますが、中小規模の会社であればあなたのことをより大切に扱ってくれる可能性もあります。

地域事情に精通している

中小規模の不動産会社の中には、地域事情に精通している会社も多くあります。

そのため、大手の会社では契約を纏められないような特殊事情を持った物件でも、独自ルートで売却してくれる可能性もあります。

あなたの不動産が特殊事情を抱えている場合は、この点は大きなメリットとなるでしょう。

中小不動産会社のデメリット

資金力が豊富な会社が少ない

不動産業界は長引く不況の影響を大きく受けている業界であり、中小規模の不動産会社に資金力が豊富な会社は多いとは言えません。

大手の会社と比較すれば使える広告費は微々たるものと言わざるを得ないでしょう。

顧客量が比較的少ない

中小規模の不動産会社が抱えている顧客量もそれほど多くはありません。

多くの人が不動産取引に安心を求めるため、知名度の高い大手不動産会社を利用するからです。 抱える顧客とマッチングされる可能性は、大手と比べて低くなってしまうでしょう。

ウェブサイトは会社による

中小規模の不動産会社の場合は、ウェブサイトへの力の入れ具合は会社によってまちまちです。

顧客が見やすいように工夫を凝らしたサイトから、必要最低限の情報だけを記載したものまで様々なサイトが存在します。

また、現在でもウェブサイトを作成せず、店頭営業のみを行っている会社もあります。

中小不動産会社に多いトラブル

中小規模の不動産会社の場合、大手と異なり会社の質は玉石混交です。

そのため、中には悪質の業者も存在しており、そのような業者にあたってしまうとトラブルに発展する可能性があります。

後の項目でも説明しますが、顧客の囲い込みを行う業者にあたってしまうと中々契約が成立せずに必要以上に時間がかかってしまうことがあります。

もっと悪質な業者になると、査定時に故意に相場価格よりも高い金額を提示して受注しようとする業者もあります。

そのような業者に依頼してしまうと、査定価格からの値下げが必要になるだけではなく、様々な不利な条件をつけられてしまうこともあるので注意しましょう。

もちろん、ほとんどの不動産会社は誠実な営業を行っているので、一部の会社の話です。

大手と中小の比較

ここまで説明してきた大手と中小規模の会社それぞれの特徴について、一覧に纏めたものが以下の表です。

大手不動産会社 中小不動産会社
資金力
保有顧客量
ウェブサイト 充実 会社による
対応力 小回りが効かない 地域事情や個別要望に対応できることが多い
取引形態 両手取引になる可能性が高い(買い手の意向も考慮される) 片手取引になる可能性が高い(売り手の要望をしっかり伝えてくれる)
その他 オプションサービスが充実 

担当者の成績に貢献する案件が優先

オプションサービスは期待できない 

悪質業者にあたる可能せがある

この表を確認いただければ、それぞれにメリットもデメリットも存在することをご理解いただけると思います。

不動産売却を進めるために大切になってくるのが、自分の不動産の状況を理解してそれに合った会社に査定を依頼することです。

次章では、不動産の状況に応じて、大手と中小規模どちらの会社に依頼するのがお勧めかを説明していきます。

状況別の大手と中小規模の判断目安

不動産所在地が新興住宅地の場合

新興住宅地にある不動産の購入者は地区外の人であることがほとんどです。 そのため、中小規模の不動産会社は、地元に精通しているという強みを発揮することができません。

一方、地域性に縛られることなく顧客を探すことができるので、豊富な顧客を抱え、ウェブサイトも充実している大手の不動産会社はそのメリットを存分に発揮することができます。

新興住宅地であれば特殊事情を抱えていることも少ないと思われるので、一般的には大手不動産会社を利用するのがお勧めでしょう。

駅近物件の場合

駅近物件の場合、売買金額が高額になる可能性も高く、人気があるので早期に売却が完了することも珍しくありません。

大手不動産会社の担当者にとってはノルマ達成のための美味しい案件と言えます。

人気物件であれば中小規模の会社に依頼しても契約は纏まると思いますが、早期に売却を完了させたい場合は担当者に上記のインセンティブが働くため、大手に依頼した方が効率的でしょう。

物件所在地が郊外や田舎の場合

郊外や田舎の物件は売買金額がどうしても低くなってしまいます。 そのため、大手の会社に依頼した場合、担当者によっては後回しにされてしまう可能性がないとは言い切れません。

そのため、郊外や田舎の物件は、大手の会社には依頼しない方が無難でしょう。

一方、そのような物件であっても必ず需要は存在します。

地元に根ざした営業を行っている中小規模の不動産会社では、そのような需要を把握していることも少なくありません。

よって、郊外や田舎の物件で売買金額が低めの場合は中小規模の不動産会社へ依頼することがお勧めです。

相当の築年数経過や狭小物件など特殊事情がある場合

古い、狭いなどの特殊事情を抱える場合も、大手不動産会社の担当者は積極的に動いてくれない可能性があります。

価格的に低価になりがちな上、売却に時間がかかることも少なくありません。

前の項目と同じように、地域に精通している中小規模の不動産会社であればそのような物件への需要も把握している可能性があります。

中小規模の会社に依頼すれば必ず上手く行くという訳ではありませんが、可能性を考えると大手に依頼するよりもお勧めです。

物件の規模が大きい場合

規模の大きい物件を売却する場合は、当然ですが売買金額も高額になります。

金額的には大手不動産会社の担当者にとっても問題無いものになる場合は、その売却に必要となる期間で大手か中小規模の会社かを判断しましょう。

いくら高額取引であっても、売却までに時間がかかってしまうようなら大手の担当者にとっては今ひとつの案件となってしまいます。

一方、中小規模の会社であれば、大型契約をなんとか成立させたいと考える会社もあるでしょう。

よって、人気のある地域で売却に障害がない場合は大手に、需要が少ない地域や売却になんらかの障害がある場合は中小規模の会社にというのがセオリーになります。

一般的な傾向を整理すると

ここまで説明してきた状況別の傾向を整理すると次のようになります。

  • 高額取引、短期取引などの大手不動産会社の担当者にインセンティブが働く物件であれば、豊富な顧客を抱える大手不動産会社が有利
  • 大手不動産会社の担当者が積極的に動かないリスクがある物件や売却に地元事情へ精通していることが有利に働く場合は、中小規模の不動産会社を利用

注意しなければいけない会社の特徴

ここまで大手と中小規模の不動産会社それぞれの特徴や状況別のお勧め会社について説明してきました。 ここでは、少し視点を変えて、査定や売却の依頼を控えるべき会社について説明していきます。

顧客の囲い込みをしている

先述のとおり、不動産会社にとって一番理想的な取引形態は両手取引です。

そのため、会社によっては依頼を受けた売却情報を積極的に発信せず、自社の顧客の中だけで売却先を見つけようとする囲い込みを行う会社もあります。

囲い込みをしている会社に依頼してしまうと、相場価格で売りに出しても中々買い手が付かないという事態に陥ってしまいかねません。

囲い込みを行っているかを確認するには、自分自身でレインズの登録情報を確認して不審な点がないかを調べるなどの方法があります。

売買仲介を専門としていない

不動産会社には売買仲介を主な業務としている会社もあれば、賃貸業務を主な業務としている会社もあります。

不動産業の資格を持っている会社であればどの会社にでも売却を依頼することができますが、売買仲介を主な業務としている会社に依頼をするべきです。

賃貸業務を主な業務としている場合は、当然その業務が優先して行われることになります。 売却手続が後回しにされるリスクが存在するため、避けた方が無難でしょう。

どのような業務に力を入れているのか直接会社に聞いてみるのもいいですし、過去の仲介実績を調べることでも判断することが可能です。

担当者の対応が不誠実

不動産契約の成立は、実際に仲介を担当する担当者が大きな鍵を握っています。

約束を守らない、時間にルーズなどの不誠実な対応をする担当者にあたってしまった場合、速やかに依頼先を変更するべきです。

そのような担当者に自分の大切な不動産を預けることはできませんし、仮に契約が纏まったとしても後々のトラブルの種が蒔かれてしまっている可能性もあります。

担当者が販売戦略を立てられない

前項目のような担当者は論外ですが、販売戦略を立てることができない担当者も避けたいところです。

不動産売却は、綿密に計画を立てて交渉を進めていくことが欠かせません。 そして、それは全て仲介を担当する担当者の腕に掛かっているのです。

まずは「どのような人に売却できそうですか?」と聞いてみましょう。 そこで具体的な答えが返ってこなければ、依頼の継続について再考しましょう。

販売用図面(マイソク)に工夫が凝らされていない

担当者と並んで重要になってくるのが、マイソクと呼ばれる販売用図面です。

マイソクにはその会社の個性が表れます。

必要最低限の情報しか記載されていないものから、顧客の目を引く工夫が凝らされたものまで様々です。

会社によってはマイソクを製作する専属スタッフを常駐させているところや専門業者へ依頼しているところもあります。

この項目について、依頼するべき業者か判断するのは簡単です。

その会社のマイソクを見て、自分自身がどう感じたかで判断すればいいだけだからです。

素人である自分自身の感覚で判断するのが一番の正解でしょう。

査定は複数社に依頼すること

最後にお伝えするのは、売却査定は複数の会社に依頼するということです。

一社のみにしか依頼をしてはいけないという決まりはありません。

不動産の売買価格というのは、需給バランスや仲介業者の営業力など様々な要因により変動します。

そのため、査定を依頼する会社によって大きく金額が異なることもあり得ます。

大手の会社に依頼する場合は2社以上、中小規模の会社の場合は3社以上に依頼することをお勧めします。

現在では、一括売却査定サービスを利用するのも一つの方法かもしれません。

不動産は大切な財産です。

一社の査定を信じ切るのではなく、複数社へ依頼を行い、慎重に売却を進めるようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は、不動産の売却査定を依頼するにあたり、大手不動産会社と中小規模の不動産会社それぞれの特徴を説明させていただきました。

大手、中小規模ともにメリットデメリットが存在します。

大切なのは、自分の不動産の状況に応じた会社に依頼を行うことです。

慎重に検討を重ね、あなたの大切な不動産の売却を進めていきましょう。

関連記事

注目ワード

Top