不動産をお持ちの方だと、「売却」について考えるタイミングがあると思います。
相続や贈与で不動産を取得した場合や、誰も住んでいない実家の処分などを検討する際には、なるべく手間がかからず、かつ高い金額が手元に残るように不動産を手放したいと考える方が多いでしょう。
不動産の売却には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接「買取」してもらう方法があります。
売却の方法は、不動産を売却したい理由や目的に合わせて選択することが大切です。今回は、「買取」の仕組みやメリット・デメリット、買取を行うパターンを併せて紹介していきます。
不動産買取とは？
不動産買取とは、文字通り不動産業者へ所有する不動産を買い取ってもらうことです。不動産業者は不動産を仕入れ、仕入れ値より高く売ってその取引に関する利益を得ます。
売却する不動産が中古住宅付きの場合は、リフォームして価値を高めてから売却する場合もあります。
物件の価値を見極め、適切な価格で取引することが不動産業者の仕事というわけです。「不動産買取」とは、その仕事の一環として、よく行われる手法となります。
不動産買取の仕組み
不動産買取をする業者は、不動産を仕入れ、『適正な価格』で市場に売り出します。
一般的に、不動産買取は仲介よりも売却金額が安くなることが多いのですが、その理由としては適正価格で売り出し、利益を得るためには仕入れ値を安くする必要があるからです。不動産買取を行うと、不動産業者は在庫を抱えることになり、その物件が売れるまでの管理費（固定資産税など）も負担していくことになります。
もし、仲介で物件を売却する場合は、売れるまでの管理費は売主が負担します。それを不動産業者が負担してくれるということなので、早く手放せるということはその分自分の負担も少なくなるということなんですね。
不動産業者は自ら売主になり売却する
売主から「買取」をした後、不動産業者は自ら売主となり販売活動を行います。具体的には不動産のポータルサイトやフリーペーパー等に掲載し、買主を探します。
住宅建築が可能な土地の場合、住宅会社へ情報を渡せば早く売れやすくなるため、広告等に出ないまま売れてしまうこともあります。
不動産「仲介」と「買取」の違い
不動産仲介と不動産買取は、どちらも不動産売却の手法ですが、そもそもの仕組みが異なります。
不動産仲介とは、売却する不動産の「売主」と「買主」を不動産業者が「仲介」して売買契約を行うことです。対して、不動産買取は売却する不動産の「売主」から「不動産業者」が直接買取ります。
不動産買取は「仲介」をする必要がないため、仲介手数料が発生しません。
不動産買取をしてもらうメリット
不動産買取とは何か、仲介との違いや仕組みについて説明しました。
では、実際に不動産買取してもらう場合のメリットについて考えてみましょう。
メリット
- すぐに現金化できる
- 手間がかからない
- 仲介手数料が不要
- 契約不適合責任を負わない
すぐに現金化できる
買取のメリットとしては、すぐに現金化できることが挙げられます。
固定資産税などの管理費を支払いたくない場合や、手元にすぐ現金が欲しい場合など、
手間がかからない
買取をしてもらうと、不動産業者との契約以外手間がかかることはほとんどありません。
不動産業者は土地のプロなので、契約書の作成や決済の手続きなどの面倒くさいことは全てやってくれます。
対して、仲介の場合だと不動産業者は売主に購入を検討している方からの問い合わせの状況などの報告義務があります。
不動産業者とのやり取りは自然と増えますし、買主からの価格交渉があれば対応しなければなりません。中古住宅であれば、内覧対応も検討する必要があります。
また、買主から買付証明書(購入の意思表示書)を受領したとしても、途中でキャンセルになる可能性もあり、売れるか売れないかで揉めることがあるかもしれません。
そういったことを避けられるのが、買取のメリットといえるでしょう。
仲介手数料が不要
買取の場合だと、売主が不動産業者へ支払う仲介手数料が不要になります。
仲介手数料は、売主と買主の間に入り土地の売買を成立させたときに発生する報酬のため、買取の場合は請求されません。
契約不適合責任を負わない
契約不適合責任とは、売買後、契約内容に適合しない欠陥が見つかった場合、売主が責任を負うというものです。
例えば土地の売買を行った場合、地中埋設物や土壌汚染がないものとして売却したにもかかわらず、売却後にそれらの実態が発覚してしまった場合、売主は契約不適合責任を負うことになります。
中古住宅の場合は、配管の漏れやシロアリ被害など、契約書に記載のない事項で欠陥が見つかった場合は、買主は補修や損害賠償といった責任を売主へ求めることができます。
一方で、「買取」の場合には買主が不動産業者(宅建業者)であり売主は個人であるため、契約不適合責任は免責として契約を締結することが可能。売主にとっては、思いがけない出費につながることもあるため、トラブルのないようしっかり契約時に合意しておくことが大切です。
契約不適合責任は、売主が宅建業者である場合は免責となりません。引き渡しから２年とするか、民法上の規定である「買主が不適合を知った時から１年間」とする必要があります。
個人が売主である場合は契約不適合責任は『任意』となり、「契約不適合を負わない」とした契約もかわすことができるのです。
不動産買取をしてもらうデメリット
不動産買取は、簡単で手間がかからず手早く処分できるというメリットが特徴でした。では、買取のデメリットについて考えてみましょう。
デメリット
- 売却額は相場よりも安い
- 買取を扱う業者が少ない
売却額は相場よりも安い
買取をしてもらうデメリットとしては、不動産業者が買取をしてくれる金額が相場よりも安いということ。
本来、仲介であれば相場以上の希望額で売却できる可能性もあるのですが、買取は相場の6〜8割に減額される事がほとんどです。
理由は、不動産業者は売主の代わりに売却活動を行うのですが、売れるまでの期間の管理費は不動産業者の負担となるからです。また、買取の場合は売主から仲介手数料が受領できないため、不動産業者の取り分が少なくなるのです。
不動産業者は管理費の負担と在庫を抱えるリスクを両方背負うことになり、なおかつ相場価格で売却しないと売れ残る可能性があるため、相場より安い金額で売主から購入する必要があるんですね。
買取を扱う業者が少ない
そのほかのデメリットとしては、不動産業者で買取を扱う業者が少ないことです。
買取を行うと、前述したとおり不動産業者は在庫を抱えることになるため、ある程度の資金力が必要となります。加えて、売却する土地が大きすぎると金額も大きくなるため、さらに買取できる業者が限られます。
また、土地が田んぼや畑の農地であった場合はさらにややこしく、市街化調整区域ではそもそも住宅を建てる事ができません。その場合は農地として農業従事者へ売却するしかないため、買取してくれる業者は少なくなるでしょう。
買取の条件としては、ある程度需要があり住宅を建てられる土地でないと難しいと言えます。
買取の業者として、中古専門業者も増えてきています。中古専門業者とは、中古を売主から購入し、リフォームして再販することを専門とする業者のこと。
中古住宅の場合はそういった専門業者に相談するのがベターといえます。
不動産買取を選択するおすすめケース
不動産買取のメリット・デメリットを説明しましたが、実際は買取がアリかどうかはケースバイケースです。実際の事例を例にとって考えてみましょう。
早く処分したい場合
不動産買取をおすすめするケースとして、早く現金化したい場合などは買取をおすすめします。
不動産が自分の所有であった場合、固定資産税や都市計画税などの税金を納めなければなりません。また建物が建っているのであれば、老朽化に対する修繕費や火災保険なども必要になってきます。
別のケースとして、相続の対象になっている不動産で、相続対象が複数いる場合などは早めに処分して現金化すれば、現金を分けることも可能です。
築年数が古い場合
築年数が古い場合でも、ある程度リフォームすれば居住できるといった場合は、中古住宅の専門業者への買取をおすすめします。
中古住宅専門業者は中古住宅の再販を得意としており、その住宅の価値を見出し、さらにリフォームという価値を付加して販売します。
中古住宅で築年数が古いと、住宅かし保険に加入できなかったり住宅ローン控除が使えなかったりと、買主にとってデメリットも多いのが実状。建物は解体して新築するのが一般的です。
しかし解体の場合は、当然ながら解体費がかかり、売主もしくは買主が負担することになります。どちらにとっても負担がかかることは明白のうえ、買主負担であると土地にかかる費用が大きくなるため、売れにくくなる傾向にあります。
売主にとっても解体費を負担することは、売却したあとの手残り金額が少なくなるということ。できれば解体せずに売り渡したいと思えば、中古住宅専門業者への買取もひとつの手段ではないでしょうか。
住宅計画がある場合
さきほどの「早く現金化したい」と少しかぶるのですが、住宅計画がある場合は早く現金化できた方が望ましいです。
住宅を新築する場合、多くの人は住宅ローンを組むことになりますが、年収によって組める額、返せる額には上限があります。しかし、親族の方が土地持ちだった場合、住宅費用にと土地を贈与してくれる可能性も。
住宅ローンを組める金額、及び自己資金内で住宅費用すべてが納まるのであれば早く現金化する必要はありません。しかしその土地売却費を住宅資金に充てたい場合は、建築完了し引き渡しして住宅費用を支払うまでに現金を準備する必要があります。
リースバックという買取形式もある
自分の不動産を、自分が亡くなったあと処分する人がいない場合や、まとまった現金がほしいけど住む家がなくなるのは困るという方は、リースバックという手段をとる方法もあります。
リースバックの仕組みとは、まず自宅等の不動産をサービス提供会社に売却し、その代金を一括で受け取ります。さらに、売却と同時に賃貸借契約を結ぶことにより、その後は家賃を払う形で住み慣れた家に住み続けられるのが、リースバックのサービスです。
自分の持ち物であったときに支払いが必要だった固定資産税等の税金は、賃貸のため支払う必要はありません。対象となる不動産も戸建て・マンション等の自宅の他、事業用ビルや土地など幅広く取り扱っているのも特徴のひとつです。
似ているサービスにリバース・モーゲージという手法もありますが、こちらは自宅を担保として借入枠を上限として、年金の形で分割して融資を受け取る仕組みのことです。
自分が亡くなった後、担保設定している自宅を売却し、その売却代金から融資の返済に充てる形となるため、最終的には自宅の売却を前提とした融資となります。
リースバックは、売却した不動産にそのまま住み続けることができるため、ニーズに合うかどうか考えてみるのもおすすめです。
不動産買取の流れ
では、最後に一般的な不動産売却に流れについてみていきましょう。不動産売却の流れを知っておくことで、どのタイミングでどこに依頼すればスムーズに売却を進められるのかが分かります。
査定依頼・調査
不動産を売却しようと考えた場合、まずは査定から始める人が多いのではないでしょうか。
査定にはだいたい「簡単査定」と「本格査定」の２パターンがあり、だいたいの金額を知りたい場合や売却することを近所の人に知られたくない場合は「簡単査定」、それでも売却金額がぶれることがあるため、しっかり査定して金額を確定してもらいたい場合は「本格査定」を行いましょう。
査定には必要ありませんが、売却に備えて土地や建物の権利書を準備しておきましょう。手元に準備できない場合も対応できますが、売却した際に発生する譲渡所得の控除額が大きくなり得をする場合もありますので、できるだけ用意しておきましょう。
売却依頼
査定を行って、売却する不動産会社を決めたら買取依頼を行います。
売却が決定している場合、期日までに売れなかったら「買取保証」、期日までに購入希望者が見つかれば「仲介」を行うなど柔軟に対応してくれます。
売却時期が決まれば、売買契約を締結します。
契約締結、手付金受領
契約を締結し、不動産業者より手付金を受け取ります。売買代金を受領するタイミングは、契約締結の際と、引き渡しの2回が基本です。
手付金を受け取ったら、お互いに引き渡しや決済に向けて準備を行います。
ここで注意する必要があるのは、「手付解除の期間」です。
売主および買主は、手付解除の期間を特約により設定しますが、手付解除期日までであれば、その相手方の売買契約の履行の着手にかかわらず、お互いに解除することが可能。
具体的な解除の方法としては、相手方に書面により解除の旨を通知することで解除できます。
また、売主側の都合で契約を解除する場合、売主は買主に対して手付金等受領済みの金額を無利息にて返還し、かつ手付金と同額の金額を買主に対して支払う必要があります。
その逆で買主側の都合にて契約を解除する場合は、買主は売主に対し、支払い済みの手付金を放棄します。これで手付解除ができます。
しかし、手付解除期日を過ぎると違約解除となるため、売買代金の10～20％を支払わなければなりません。
不動産売買は金額が大きいもの・・・違約金を支払うのは大変ですよね。しっかり確認して、途中解除とならないようにしましょう！
決済、引き渡し
引き渡しまでの期間に、不動産登記の手続等を終え、所有権を移転します。基本的には所有権の移転と代金の支払いは同時に行い、2重に契約したりトラブルのないよう配慮します。
また、買取の場合は物件の広告等の売却活動がないため、一般的な仲介よりもスムーズに終えることが可能です。
引き渡しを終えて代金の入金があれば、無事引き渡し完了です！
まとめ
最後に、不動産売却時、不動産会社に買い取ってもらう場合のポイントを見ていきましょう。
- 仲介に比べてすぐに現金化でき、また手間も少なく仲介手数料が不要。
- 早く処分したい場合、住宅資金に充てる場合はすぐに現金化できる買取がおすすめ。
不動産売却は、金額が大きい故に売却するにも時間がかかります。
売却に出したもののなかなか売れない場合ももちろんあるので、あまり焦らずに気長に待つことが大切です。
また、これまで記述したとおり不動産業者の買取を行う場合にはメリット・デメリット両方あります。買取か、仲介か、どちらがいいかはしっかり考えて、不動産業者へ一度相談してみるのが良いのではないでしょうか。
