簡単に自動計算!【マンション編】売却の仲介手数料はいくら?相場や無料の仕組み、値引きポイントを解説

  簡単に自動計算!【マンション編】売却の仲介手数料はいくら?相場や無料の仕組み、値引きポイントを解説

マンションを売却するときの仲介手数料に関する基本的な知識や計算方法、値引きのコツとタイミングなどを専門家が解説!大手不動産会社で宅地建物取引士として売買の営業をおこなっていたからこそお伝えできる内容を踏まえて、これからマンションの売却を検討している方向けにポイントをわかりやすくまとめました。

【執筆・監修】武藤朱里

大手不動産会社で売買の営業を経験後、投資用不動産会社で賃貸管理を担当。宅地建物取引士として不動産調査、現地案内、ローン審査、契約・重要事項説明の作成と説明、税金対策、火災保険の処理を経験。

【保有資格】宅地建物取引士

目次

マンションの売却を考えているが、「仲介手数料がいくらかかるのかわからない」「仲介手数料を値引くことはできるのか」といった疑問を抱えていませんか?

仲介手数料にはあいまいな部分が多く、実際の取引でどのような対応をすべきかわからないですよね。

今回は、大手不動産会社で宅地建物取引士として売買の営業をおこなっていた筆者がマンション売却の仲介手数料を下記のポイントに沿って解説していきます。

  • 仲介手数料の基本的な知識
  • 仲介手数料の計算方法
  • 仲介手数料を値引く方法
  • 仲介手数料についてよくある質問

仲介手数料の計算が面倒だと感じている方は、自動計算ツールを利用して簡単に仲介手数料を算出しましょう。

この記事を読めば、マンションの売却にかかる仲介手数料の基礎知識を踏まえたうえで、値引きの方法が理解できます。

ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却にかかる仲介手数料とは?

マンションの売却にかかる仲介手数料とはどのようなものなのか、基本的な知識についてご紹介します。

仲介手数料の値引きを考えている方も、基本的な知識を理解したうえで交渉すると成功率が上がることが期待できます。

仲介会社の利益

仲介手数料とは、宅地建物取引業法(以下、宅建業法)第46条に基づき、不動産会社が宅地・建物の売買・交換・賃貸の代理・媒介を行った場合に請求できる報酬のことです。

法令上に媒介と記載されているものが、実務では仲介を示します。

つまり、仲介手数料とは、不動産会社がマンションの売却を仲介した場合に報酬として受け取れる金額のことです。

仲介手数料は、成功報酬のため、契約が成立した時に初めて支払い義務が発生します。

仲介手数料は、不動産会社が売却のサポートをした際に得られる収入であり、不動産会社の利益となります。

両手、片手が関係する

不動産会社を利用する際に、「両手」・「片手」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか?

両手取引とは、買主・売主ともに同じ不動産会社が仲介を行い、双方から仲介手数料を受け取ることを言います。

不動産会社としては、どちらからも仲介手数料という利益を得ることができるため、最も多くの収入を得られる方法として重視しています。

また、片手取引とは、買主・売主どちらかの仲介を担当する方法です。

A社が売却を担当し、B社が購入の担当をする場合を指します。

マンション売却の仲介手数料を支払うタイミングと方法

実際に、不動産売買の経験がない方は、どのタイミングで、どんな方法で仲介手数料を支払うのかイメージが難しいですよね。

具体的なタイミングと方法をご紹介します。

仲介手数料を支払うタイミング

マンションの売却で仲介手数料を支払うタイミングは、以下の3通りあります。

  • 契約時に一括で支払う
  • マンションの引き渡し時に一括で支払う
  • 契約時に半分、引き渡し時に半分支払う

一般的には、売買契約時に半分支払い、マンションの引き渡し時に半分支払う、という方法が採用されています。

仲介手数料は、売買契約を成立させたことによる成功報酬です。

そのため、売買契約の成立後でなければ、仲介手数料を支払う義務はありません。

ちなみに、マンションの売却は、売買契約を締結したらすぐに物件を引き渡すのではなく、売買契約から約1か月以内に行われる決済手続きと共に買主へ引き渡します。

  • マンションの引き渡しは、決済手続きと共に行う
  • 決済手続きは、基本的に売買契約から1か月以内に行われる

以上の点を踏まえ、マンション売買契約の際に仲介手数料を半分払い、決済の後に残りの半分を支払うとイメージしておきましょう。

仲介手数料を支払う方法

仲介手数料を不動産会社へ支払う方法は以下の3通りです。

  • 現金
  • 振込
  • クレジットカード

基本的には、仲介手数料を現金で不動産会社へ支払うことが多いです。

不動産会社によっては、対応方法の相談に乗ってくれる場合もあります。

事前に不動産会社へどんな方法があるのか相談しておきましょう。

マンションの査定額、相場価格を知る方法

仲介手数料を計算するために必要な情報がマンションの価格、つまり査定額。

査定額は、市場に該当マンションを売りに出したらいくらで売れるのかを示した額です。

査定額の算出によって相場価格を知ることもできます。

マンションの査定額を知る方法は、以下の4通りあります。

  • 自分で査定額を出す
  • 仲介会社に査定依頼を行う
  • 販売元に査定依頼を行う
  • ネットを使って一括査定を行う

一番簡単に査定額を知る方法は、一括査定の利用です。

また、仲介会社や販売元に査定依頼をすることで信ぴょう性の高い査定額を知ることもできます。

それぞれの特徴を知って、自分に合った方法を選んでください。

マンションの査定額を算出する方法

マンション査定額の算出は、「取引事例比較方式」という方法を使用します。

取引事例比較方式では、過去に成約された取引事例を集め、当時の物価やどれくらいその地域が人気だったかなどの事情を調整することで、現在、そのマンションを売ったら、いくらで売れるのかという比較事例を作り出します。

比較事例と今回売りに出そうとしているマンションを照らし合わせ、大体これくらいなら売れるであろうという査定額を算出します。

多くの不動産会社が利用する中古マンションの査定額算出方法は、取引事例比較方式です。

公益社団法人不動産流通推進センターが提供する、価格査定マニュアルでも取引事例比較方式が利用されています。

仲介会社に査定依頼をする

根拠が明確な査定額、相場価格が知りたい場合は、仲介会社へ査定依頼をしましょう。

不動産会社は、不動産のプロとして根拠をもとに査定額を算出しています。

査定額を算出した根拠を聞けば、必ず答えてくれます。

根拠を知ることで適切な相場価格を把握できるでしょう。

販売元に査定依頼をする

かなり信ぴょう性の高い査定額を知るために、販売元に査定を依頼する方法があります。

販売元が査定を行っていない場合もあるため、一概に利用できるとは言えませんが、購入した会社が仲介を行っている場合、マンションの情報をすでに持っているため、正確な査定額を算出でき、利用する価値が十分にあると言えま

す。

一括査定を行う

1番利用しやすい方法は一括査定システム。

ネット上で査定したい物件情報を入力するだけで複数の不動産会社へ一括で査定依頼ができます。

不動産一括査定を行っているサイトから不動産会社へ査定依頼がされ、不動産会社から査定結果が直接届きます。

簡単に査定額を出すことができますが、自社で売りたいと考える不動産会社から多数の営業が来る可能性や、自社を選んでもらうために高額で査定を出す不動産会社が存在する可能性があるため、情報を適切に取捨選択する必要があ

ります。

マンション売却の仲介手数料はいくらかかる?

査定額を調べることができたら、マンション売却時の仲介手数料を計算することができます。

実際に、マンションを売却する際の仲介手数料がいくらかかるのか計算方法と早見表を紹介します。

ぜひ、自動計算ツールも利用してみてくださいね。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限額は、宅建業法第46条および国土交通省告示の「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」で定められています。

マンションの価格 仲介手数料の上限
200万円以下 価格×5%+消費税
200万円を超え400万円以下 価格×4%+2万円+消費税
400万円を超える 価格×3%+6万円+消費税

マンションの価格によって異なりますが、基本的に「マンションの価格×3%+6万円+消費税」とイメージしましょう。

仲介手数料早見表

具体的に、マンション売却時の仲介手数料を早見表で紹介します。

時間がない方、仲介手数料を簡単に知りたい方は参考にしてみてください。

マンションの価格 MAXで請求された場合の仲介手数料
100万円 5万円+消費税
500万円 21万円+消費税
1,000万円 36万円+消費税
2,000万円 66万円+消費税
2,500万円 81万円+消費税
3,000万円 96万円+消費税
3,500万円 111万円+消費税
4,000万円 126万円+消費税
4,500万円 141万円+消費税
5,000万円 156万円+消費税
6,000万円 186万円+消費税
7,000万円 216万円+消費税
1億円 306万円+消費税

仲介手数料を自動計算

仲介手数料の自動計算ツールを用意しました。

詳しく簡単に仲介手数料を計算したい方は、こちらをご利用ください。

仲介手数料の計算

取引額(売買価格) 半角英数字で入力ください
万円
仲介手数料(税込)
内訳

マンション売却にかかるその他の費用と税金

ここまで、マンション売却時にかかる仲介手数料について紹介しました。

しかし、マンション売却時に必要な費用は仲介手数料だけではありません。

具体的にどんな費用や税金が必要なのか把握し、仲介手数料と共に資金の準備をしておきましょう。

印紙

印紙税は、日常の経済取引に伴って作成する契約書や金銭の受取書(領収書)など特定の文書に課税される税金を言います。

つまり、売買契約書には印紙税がかかるのです。

売買契約時には、印紙という切手のようなものを事前に購入しておき、売買契約書に貼り付け、消印し、印紙税を納めます。

売買契約書は買主控え・売主控えで2部必要ですが、どちらにも印紙を貼る必要があります。

マンションの売却に必要な印紙税は以下の金額です。

※2022年1月28日現在
契約金額 印紙税
100万円を超え、500万円以下 2,000円
500万円を超え1,000万円以下 1万円
1,000万円を超え、5,000万円以下 6万円
1億円を超え、5億円以下 10万円

マンションをいくらで売却するかによりますが、契約書1部につき、大体1~6万円必要だとイメージしておきましょう。

(出典:国税庁 印紙税)

登記費用

マンションを所有しており、住宅ローンが残っている場合には、マンションに抵当権を設定している可能性が高いです。

抵当権は、簡単に説明すると、住宅ローンを返せなくなったときにローンを貸している会社がマンションを売りに出して、ローン残高分のお金を回収するという目的で設定されています。

マンションを売却するとき、所有者が変わるため、抵当権を消さなければなりません。

抵当権抹消登記にかかる費用は売主の負担です。

ローン返済

マンション売却時に住宅ローンが残っている場合は、すべてのローンを一括で返済しなければなりません。

金融機関で住宅ローンを一括返済する際は、住宅ローン返済手数料がかかる場合もあり、相場は1万円~3万円です。

住宅ローンの返済と併せて手数料がかかる可能性があります。

注意しましょう。

譲渡所得税

所有しているマンションを売却した際に利益が生じた場合、譲渡所得税という税金の支払いが発生します。

譲渡所得=売却価格-(マンション購入時の費用+売却にかかった費用)

以上の計算で利益が生じた場合に、支払い義務があります。

譲渡所得×税率で譲渡所得税は決まり、マンションをどれくらい所有していたかなど個別事情によって税率は変化します。

(出典:国税庁 譲渡所得の計算のしかた)

管理費

マンションの場合、共用部を管理するための管理費が毎月発生します。

月の途中でマンションの引き渡しをする場合など、売主・買主どちらが管理費を負担するのか決める必要があります。

未納の管理費がある場合、引き渡し月の管理費を売主が負担する場合は管理費を支払いましょう。

修繕積立金

マンションは共同住宅です。

管理費と同様、大規模修繕などの修繕計画に合わせて修繕積立金をマンションの住民で負担しています。

未納がある場合、売主の負担する割合が決まっている場合はかならず支払いをし、売主としての責任を果たしましょう。

クリーニング・リフォーム費用

マンションの部屋の状況によっては、クリーニングやリフォームが必要な場合があります。

クロスの張替やお風呂やトイレの交換などがリフォーム内容として多いでしょう。

買主を見つけるために必要な場合に発生する費用なため、必ずかかる費用ではありませんが、可能性として把握しておきましょう。

引っ越し費用

マンションを売却した場合、引っ越しが必要です。

引っ越し費用がかかるため、予算に組み込む必要があります。

仲介手数料の相場

ここまで、仲介手数料以外にかかる費用を説明しました。

マンション売却にどれくらいお金がかかるのかイメージができたところで、気になるのが仲介手数料の相場ですよね。

仲介手数料は上限額が宅建業法、国土交通省の告示で決まっています。

しかし、仲介手数料は、上限額を守れば、不動産会社が自由に設定できます。

仲介手数料は不動産会社の利益となるため、相場は上限額となり、「売却価格×3%+6万円+消費税」が基本です。

不動産会社の経営方針や、売主の希望によって異なりますが、基本的には満額請求されるとイメージしましょう。

マンション売却の仲介手数料は値引きできる

マンション売却の際に請求される仲介手数料ですが、上限が決まっているだけでいくらでも良いと説明しました。

例えば、不動産会社から仲介手数料を満額で請求されたとしても交渉次第では値引くことができます。

つまり、不動産会社の考え方によっては、無料にすることもできてしまうのです。

特にマンションは、立地にもよりますが、戸建と比べて購入希望者が見つかりやすいと言われています。

購入希望者が見つかりやすいということは広告費などが最小限になるため、値引きの可能性が高くなります。

値引きの交渉をするタイミング

実際に仲介手数料の値引きをしたいと考えている方はどのタイミングで交渉すればよいのでしょうか?

答えは、媒介契約締結の前です。

理由を踏まえ、具体的に解説します。

媒介契約締結前に交渉する

媒介契約は、簡単に解説すると、マンション売却のサポートを依頼する契約です。

サポートは以下の内容で行われます。

  • 買主を探す
  • 重要事項説明書の作成と説明
  • 契約書の作成
  • マンション引き渡しまでの業務

媒介契約書には、売買契約成立時の報酬である仲介手数料の支払いについて明記されています。

媒介契約締結後は、仲介手数料の支払いについて、基本的に変更ができないため、媒介契約締結前に不動産会社に減額の相談をしましょう。

仲介手数料を値引くメリット

仲介手数料を値引くメリットは1つ。

たった1つ?と感じるかもしれませんが、1番重要なことです。

初期費用が抑えられる

仲介手数料を値引くメリットは、初期費用が抑えられること。

ここまでの解説で、マンションの売却には多数の費用や税金がかかるとイメージができたかと思います。

税金などは軽減税率などの制度がない限り、減額ができません。

しかし、仲介手数料は減額できるのです。

マンションの仲介手数料は何十万、何百万かかるので、少しでも減額できたら初期費用を抑えることができますよね。

仲介手数料減額の大きなメリットは、当たり前ですが、初期費用を抑えられることにあります。

仲介手数料を値引くデメリット

仲介手数料を値引くデメリットは、3つあります。

デメリットを把握することが重要です。

やみくもに値引きをしないように、ぜひ参考にしてみてください。

広告が減る可能性

不動産会社にとって、仲介手数料は利益です。

仲介手数料が減れば利益が減るため、広告などに利用するための予算が削られてしまいます。

マンション売却で利用される代表的な広告は以下の通り。

  • 不動産流通システムへの登録
  • HPでの掲載
  • チラシ
  • 店前の広告
  • 看板や旗の設置
  • 現地販売

すべて無料で広告ができるわけではないため、予算が必要です。

仲介手数料が割引されると対応できる広告方法が減る可能性があります。

成約に対する意欲低下の可能性

何度も繰り返しになりますが、仲介手数料は不動産会社の利益です。

そのため、仲介手数料をいくら受け取るというノルマを掲げている会社もあります。

毎月のノルマを考えたとき、仲介手数料が少ないマンションより、満額で受け取れるマンションを売ろうとする営業担当者もいるでしょう。

仲介手数料の値引きは、成約に対する意識に少なからず影響する可能性があります。

囲い込みの可能性

仲介手数料が減額されている場合、減額分を補うために囲い込みを行う可能性があります。

囲い込みとは、自社内で買主を見つけるために他社の購入希望者から問い合わせがあっても対応しない、不動産流通システムに掲載しないといった行動を言います。

囲い込み自体は明確に法律などで制限されているわけではありませんが、不動産が売れる可能性が減るため、売主の立場からは避けたい行為です。

マンションは場所にもよりますが、買主が見つかりやすいと言われており、囲い込みをしても一定の期間で売買契約まで持っていけるという不動産会社の良くない安心感があります。

そのため、囲い込みの可能性がより一層高くなってしまうのです。

減額分の仲介手数料をカバーするために囲い込みの可能性が高くなることを把握しておきましょう。

マンション売却時に仲介手数料を値引くコツ

マンションの売却時に仲介手数料を値引くコツは、6つあります。

ポイントを押さえて、交渉を行いましょう。

専任媒介契約を結ぶ

専任媒介契約とは、他の不動産会社にマンションの売却を依頼できない契約です。

専任媒介契約を締結できた不動産会社は、買主が見つかり次第、確実に自社でマンションを売ることができます。

そのため、売主候補が現れたとき、不動産会社は専任媒介契約を結びたいと考えます。

専任媒介契約を結ぶことを条件に仲介手数料の値引き交渉をすると、専任媒介契約を結ぶことを重視している不動産会社では割引できる可能性が高くなります。

専任媒介契約を条件に交渉をしてみましょう。

他社の仲介手数料を調べておく

事前に他社の仲介手数料を調べておくことも交渉のコツです。

不動産会社によって経営方針が違うため、他社が値引きをしているから確実に値引きをするとは限りません。

しかし、値引きをしている不動産会社が競合である場合など、値引く理由があるときは対応してくれるでしょう。

調べている間に良い不動産会社が別に見つかる可能性もあり、どの不動産会社に売却を依頼するかの判断材料としても利用できます。

事前に仲介手数料を調べておきましょう。

街の不動産屋に依頼す

街の不動産屋は必ず守らなければならない規則などが大手と比べると少なく、臨機応変に対応してくれる可能性が高いです。

そのため、仲介手数料の割引についても調整してくれる可能性があります。

一度、街の不動産屋にも相談して、仲介手数料の値引きが可能か確認してみましょう。

購入を同じ不動産屋で行

不動産会社が仲介手数料を受領できるのは、購入の場合も同じです。

住み替えなどで不動産を売却する場合、同じ不動産会社に依頼をすると仲介手数料を割り引いてくれる可能性が高くなります。

2人の顧客の売却・購入をサポートするより、1人の顧客の売却・購入をサポートするほうが調査すべき個人情報や、必要なやり取りの回数が減るため、効率的ですよね。

不動産売買をサポートするための業務の量や不動産会社に入ってくる利益を考えたときに、同じ不動産会社で購入を行うと、仲介手数料を値引いてくれる可能性が高くなります。

キャンペーンを利用する

不動産会社によっては、一時的なキャンペーンで仲介手数料の割引を行っている場合があります。

キャンペーンの場合、交渉なしで仲介手数料を値引くことができるため、売主の精神的な負担もありません。

大手不動産会社で行っている場合もあります。

一度HPなどで調べることをおすすめします。

閑散期を狙う

不動産売買の閑散期は6~8月です。

不動産会社は、自社で売れる不動産を探しています。

そのため、購入希望者が現れそうな価値の高いマンションの場合、仲介手数料を値引いてでも自社で売りたいと考えます。

閑散期は、買主も現れる可能性が低いため、立地が悪い、築年数が古いなど買主が見つけにくいマンションの場合、割引を断られてしまう可能性もあります。

査定額を参考に、所有のマンションの価値がどれくらいなのか判断し、価値が高い場合は閑散期を狙って交渉をしましょう。

仲介手数料が無料になるケース

仲介手数料は無料になるケースもあります。

無料のキャンペーンを行っている

値引きの場合と同じで、不動産会社が仲介手数料の無料キャンペーンを行っている場合は仲介手数料が無料になります。

買取で現金化する

買取は、仲介をする不動産会社を利用するのではなく、買取を行っている不動産会社に直接マンションを購入してもらうことを言います。

不動産業者に直接依頼して購入してもらうため、仲介が存在せず、仲介手数料がそもそも発生しません。

個人売買

個人間で売買をする場合、買取と同じく仲介が発生しないため、仲介手数料はかかりません。

専門家である不動産会社が入らないリスクもあるので、利用には十分注意が必要です。

仲介手数料についてよくある質問

売買どちらも同じ会社にしたほうが割引になりやすい?

不動産会社の経営方針や考え方によりますが、売買を同じ会社にすることで受けられる仲介手数料割引キャンペーンなどもあります。

仲介手数料割引の交渉材料にもなります。

詳しくは不動産会社に聞いてみましょう。

買取は仲介手数料がかからない?

買取は、買主が不動産会社です。

売主が直接買取業者に購入の相談をして成立する方法で、仲介を行う不動産会社が取引に存在しないため、仲介手数料が発生しません。

仲介手数料には消費税がかかります。

個人売買のリスクは?

不動産の取引は、住宅ローン・税金・権利・法律などの面で専門的な知識が必要です。

個人売買の場合、仲介手数料がかからないなどのメリットがありますが、トラブルが発生しやすいという危険性があります。

特にマンションは、管理規約などマンションごとのルールがあり、制限が多い場合があります。

不動産に関する知識がある者同士の取引ではない場合、かなり大きなリスクがあると言えます。

仲介手数料をローンに組み込める?

仲介手数料を住宅ローンに組み込むことはできません。

オーバーローンというローンで諸費用をカバーする必要があります。

ただし、仲介手数料をローンに組み込むことのできるサービスは少ないため、基本的には現金で用意する必要があると考えましょう。

まとめ

今回は、マンション売却時の仲介手数料の基本的な知識と値引く方法を紹介しました。

マンション売却時の仲介手数料は、値引くことができます。

仲介手数料がいくらかかるのか計算をし、ポイントを踏まえたうえで、値引き交渉を行いましょう。

  • 仲介手数料とは、仲介会社の利益
  • 原則、仲介手数料として「販売価格×3%+6万円+消費税」を支払う
  • 仲介手数料の値引きは可能
  • 仲介手数料を値引くと売却完了までの期間が長くなるというデメリットもある
  • 値引き交渉をする場合は、媒介契約を結ぶ前におこなう
  • 値引きを成功させるためには、事前に複数の不動産会社に相談することが重要

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