マンション売却を検討する際、特に築年数が数十年になりますと、リフォームをした方がよいのでは？と悩まれる方が少なくありません。
しかし、築年数が経とうとも、マンション売却時のリフォームは不要です。
この記事は、
- 職業：不動産コンサルタント（27年）、不動産投資家（大家業：16年）
- 資格：一級建築士、１級土木施工管理技士、宅地建物取引士
を有する筆者が、
マンション売却時のリフォームが不要の理由やリフォームするメリット・デメリット、リフォームした方が良いケース、リフォーム費用の相場、信頼できる不動産会社の選択がポイントについて解説します。
マンション売却時には、最低限度のリフォームとハウスクリーニングを施すだけで、売却活動に入る方が賢明であることが理解できます。
- マンション売却時のリフォームのポイント
- マンション売却前にリフォームを行うメリット、デメリット
- マンション売却時のリフォーム費用の相場
マンション売却時のリフォームは不要！
マンション売却を検討する際、リフォームの有無を考えますが、最近の買主の傾向を見ますと、リフォームをしない方が賢明です。
その理由は、
- 近隣のマンション売却価格相場を考慮しますと、リフォーム費用を売却価格に上乗せできない
- マンションは、築年数とともに劣化し、価格も低下すると買主は認識
- リフォームをしても、買主のライフスタイルと合わず、売れ残る可能性有り
- 素人考えのリフォームでは、不動産買取り再販業者に太刀打ちできない
などです。
リフォーム費用を売却価格に上乗せできない
ファミリータイプのマンション１戸をフルリフォームしますと、少なくとも数百万円の工事費用となります。その金額を売却希望価格に上乗せしたとしても、近隣マンション売却価格相場とかけ離れて高くなる可能性があり、得策とはいえません。
下手をすれば値引きせざるを得ず、リフォーム費用を回収できなくなり、赤字となる可能性もあります。
近隣の相場をよく確かめた上で、かつ不動産業者と打合せを行った上で、リフォームの有無を判断する必要があります。
大半の場合、リフォームをしない方が良いと判断されるべきです。
近隣マンション売却価格相場を把握
マンション売却査定価格は、取引事例法といい、周辺の同様なマンションの成約事例を基に算出されます。
周辺の成約事例が、売却物件周辺地域の相場を形成し、売却価格に影響するからです。
ここで、同様なマンションの成約事例とは、住所・築年数・間取り・専有面積・最寄り駅からの距離などの諸条件が近い物件の成約事例をいいます。
売却査定価格や近隣の成約事例は、不動産会社に依頼をすれば、作成してもらえます。
成約事例の内容を把握
近隣の成約事例のデータが集まりましたら、その内容を吟味します。
リフォームをしたマンションが売れているのか？リフォームしないマンションの方が売れているのかです。
この売れ行きを把握することにより、リフォームの有無を判断することができます。
マンションは、築年数とともに劣化し、価格も低下すると買主は認識
中古マンションの買主は、築年数が経つほど建物・設備は経年劣化し、価格は低下するものと認識しています。
中古マンションの築年帯別平均価格
公益財団法人東日本不動産流通機構が「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」を毎年公表しています。
その報告書の中に、「中古マンションの築年帯別平均価格」のグラフがあります。
このグラフから
- 築０年～築15年：平均価格は一定の割合で下がる
- 築15年～築20年：平均価格は緩やかに下がる
- 築20年～築30年：平均価格は急激に下がる
- 築30年～ ：平均価格は緩やかに下がる
という傾向がわかります。
買主の中には、中古マンションの価格は、図１の様な傾向にあることを、Webサイトなどを調査しながら把握している人もいます。
売却物件を扱っているWEBサイトには、築年数ごとに物件を検索可能な機能が備わっており、買主は左記の検索機能を利用しながら相場を把握します。
したがって、物件の売却査定価格に、リフォーム代を安易に上乗せしますと、買主の中にはその行為を見抜く人もいます。
築年数がかなり経っているにも関わらず、売却価格が近隣物件の似たような築年数の物件と比較して高い場合、敬遠され易くなります。
中古マンションを購入した理由
購入予算を検討した上で、多少の建物・設備の劣化は認識の上で、安く手に入れたいという買主が、多数います。
下図は、国土交通省が発表した「令和３年度 住宅市場動向調査」の中古マンションを購入した理由の各割合を表したグラフです。
1位は、「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」（70.1％）です。
中古マンションの購入者は、手頃な価格の物件を求めていることがわかります。
買主のライフスタイルに合わない
買主の中には、自身のライフスタイルに合わせてリフォームをし、快適に住み続けたいと考える入居者が少なからずいます。
注目すべきは、図２を見ますと、
第３位：「リフォームによって快適に住めると思ったから」（39.1％）
の方が、
第４位：「外装、内装、水回り等がリフォームされており、きれいだったから」（29.2％）
よりも約10％割合が高いことです。
国土交通省公表データからも、リフォームはしない方が賢明であることがわかります。
素人考えのリフォームでは、不動産買取り再販業者に太刀打ちできない
不動産ポータルサイトには、「フルリフォーム済」「リノベーション済」という宣伝文句で掲載されているマンションがあります。
内装写真もステージングされた家具により、煌びやかなムードを醸し出し、築年数からは考えられない様な仕上がりになっています。
これらの物件の大半は、不動産買取り再販業者が、経験によるスキル・ノウハウにより、販売し易いマンションへとリノベーションされた物件です。
フルリフォームやリノベーションされた中古マンションを希望する買主は、当然にして不動産買取り再販業者が手掛けたマンションの方に目が行きます。
素人が、何の戦略もなくフルリフォームしたマンションに目を止める買主は、少なくなります。
逆に下手なフルリフォームをしたばかりに、売れ残り物件になる可能性もあります。
売れ残り物件になりますと、売却するためには売却価格を下げざるをえず、結果としてフルリフォームの一部しか回収できず、赤字になる可能性が高くなります。
リフォームするメリット・デメリット
マンションをリフォームするメリット・デメリットについて解説します。
リフォームするメリット
リフォームするメリットとしては、
- 売却物件の買主に与える印象が良くなる
- リフォーム費用以上の上乗せによる売却価格にて利益を出せる
などです。
売却物件の買主に与える印象が良くなる
リフォームを行いますと、マンション住戸内がきれいになり、買主に与える印象は良くなります。
上記の図２においても、中古マンションの購入理由として
第４位：「外装、内装、水回り等がリフォームされており、きれいだったから」（29.2％）
と約３割の購入者が回答しています。
リフォーム費用以上の上乗せによる売却価格にて利益を出せる
マンションの立地や築年数、価格帯によりますが、リフォーム費用と利益を売却査定価格に上乗せして、儲けを出すことができるメリットがあります。
しかし、その様な売却方法は、何のノウハウも持ち合わせていない一般人には無理です。
不動産買取り再販業者であれば、様々なノウハウ・スキルを持ち合わせていますので、リフォームし利益を上乗せして売却することが可能です。
デメリット
リフォーム工事を行うデメリットとして、
- 着手までに意外と時間がかかる
- 売却最適期間を外すと、売れ残る恐れ有り
- リフォーム工事期間も必要経費の出費が続く
などがあります。
リフォーム工事着手までに意外と時間がかかる
リフォーム工事は、リフォームを行う箇所や範囲により工期が決まります。
リフォーム箇所ごとの工期の目安を下表にまとめます。
水回りのリフォーム工事については、配置が同じですと、既存の給排水管が利用可能となりますので、工期が１日で完了する可能性が高くなります。
しかし、リノベーション工事により水回り設備の配置が変更する場合、既存の給排水管を利用できない場合には、給排水管の変更工事から行う必要があるため、工期は延びます。
また、工期以上に
- リフォーム工事会社の選択、見積り依頼、現地調査、会社決定、工事日程調整
- マンション管理組合へのリフォーム工事許可申請、承諾
などに時間がかかります。
マンション専有部分（住んでいる部分）のリフォーム工事であっても、事前にマンション管理組合に対して「工事申請書」を提出し、承諾を得る必要があります。
承諾を得る日数は、マンション管理組合ごとに異なりますので、事前に確認しておくことが重要です。
準備期間からリフォーム工事を完了するまでに１か月以上、下手をすれば数か月以上かかる場合もあります。
余裕をもったスケジューリングを立てませんと、次の項目で解説するマンション売却最適期間に間に合わなくなる可能性がありますので、注意を要します。
売却最適期間を外すと、売れ残る恐れ有り
マンション売却の最適期間は、１月〜３月です。
この時期にマンション購入需要が一番高くなり、希望価格にて売却し易くなります。
逆に、この時期を逃して４月以降になりますと、マンション購入需要が一気に下がり、希望価格での売却が困難となります。
最適期間に売却できなくなる理由としては、
- マンション売却時期を何も考えることなく、売却活動を開始
- マンション売却のためにリフォームを行ったが、思った以上に時間がかかり、最適期間を逃した
などが考えられます。
リフォーム工事期間も必要経費の出費が続く
リフォーム工事には、上記で解説したように、準備期間を含めますと数か月かかる場合もあります。
その間もマンション名義は売主ですので、住宅ローン返済や管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税の支払いは続きます。
リフォーム工事を行うことにより、その期間の必要経費出費分がマイナスになります。
マンション売却時：リフォームした方が良いケース
全てのリフォームが、効果の無い訳ではありません。
基本的にリフォーム費用の回収は困難ですが、少額のリフォーム工事を施すことにより、
- 買主が物件閲覧時に、好印象を抱き易くなる
- 早期売却の可能性が高まる
という効果を狙うことは可能です。
例えば、
- 水回り（台所・浴室・洗面室・トイレ）のハウスクリーニングを業者に依頼
- 天井・壁・床のシート張替え、もしくは床のフローリングの張替え
- 電気のスイッチプレートの交換
などです。
しかし、ペットの中でも猫を飼っている場合、消臭は最難関の部類に入ります。
消臭費用は少々高くなりますが、売れ残りを避けるためにも、専門業者に依頼して完全消臭をした方が良いです。
水回りのクリーニング
買主の中でも女性は、特に水回りの点検をくまなく行う傾向にあります。
水回りの汚れがひどい場合、不快感を与える可能性が高くなります。
水回りだけは、業者にクリーニングを依頼した方が良いケースもあります。
長年の汚れは、業務用の洗剤でないと、なかなか落ちませんので、検討してみる価値はあります。
下記に点検項目を挙げます。
- 水漏れはないか？
- 蛇口が固くなり、回りにくくなっていないか？
- 給水栓の水量は適量か？
- 排水は大丈夫か？水漏れしていないか？
- 給湯器は作動するか？湯の温度は調整できるか？
- 換気扇は作動するか？
一つでも該当項目があれば、早急に補修する必要があります。
劣化・損傷が酷い箇所は補修
天井・壁・床に大きな損傷がある場合や汚れがある場合、内覧者がその箇所を見た途端に引くこともあります。
内覧者の中には、劣化・損傷個所があることを理由に、値引き交渉の材料に利用するケースもあります。
その様な劣化・損傷が酷い場合には、シート張替えやフローリング張替えなどのリフォーム工事を行った方が賢明です。
できれば、電気のスイッチプレートの交換をする方が良いです。
それだけでも、見え方が違ってきます。
ペットを飼っている場合・喫煙者がいる場合
ペットを飼っている場合や喫煙者がいる場合、天井・壁・床に汚れや臭いが残ります。
汚れは、クロスやフローリングなどを張り替えることにより、綺麗にすることができます。
しかし、臭いは完全に消すことはできません。
特に、ペットの中でも猫の臭いは、専門業者をもってしても、消臭は困難といわれる部類となります。
臭いに敏感な買主であれば、猫の残臭にすぐ気づきますので、そのマンション住戸は敬遠されます。
売れ残りを防ぐためにも、費用は数十万円かかりますが、消臭専門業者に依頼して、完全に消臭する必要があります。
小さな劣化・損傷は自身で補修
小さな劣化・損傷でも、修理を業者に依頼しますと、それなりに費用がかかりますので、自身で補修しても良いです。
例えば、
- 壁紙の汚れや破れた箇所、障子の破れた箇所など
- 床面の汚れや小さな傷
- 洋室などの壊れたドアノブの交換
などです。
WEB検索しますと、ブログ記事やYouTubeなどで、DIYによる補修方法が掲載されています。
それらを参考にしながら、自身で補修キットなどを利用して補修しますと、見栄えが良くなりますし、費用も最小限に抑えることが可能です。
そうすることにより、部屋全体や設備が古くなっていても、大事に住んできたことが買主に伝われば、売却の可能性は高くなります。
マンション売却時：リフォーム費用の相場
リフォーム費用相場ですが、マンション住戸全体をリフォームするフルリフォーム以外にも、個々にリフォームする方法もあります。
マンション売却する際には、基本的にリフォームをしない方が良いのですが、劣化損傷が酷い箇所については、個々にリフォームした方が良いです。
筆者は、アパート経営や区分マンション経営を行っています。
これまで多数のリフォーム会社や専門工事会社、職人などにリフォーム工事や修繕工事を依頼していました。
その経験に基づき、費用相場（単価）をまとめます。
天井・壁・床
部屋の天井・壁・床などの修繕工事や張替え工事の単価を、下表にまとめます。
天井・壁・床の張替えは、地域や工事会社、使用する資材のグレードにより費用が異なります。
例えば、６畳の洋室の壁４面の壁だけを全て張り替える場合、単価：1,000円／㎡のクロス材を用いますと、約３万円となります。汚れの酷い1面だけを張り替える場合、費用はもっと抑えられます。
同様に６畳の洋室の床を張り替える場合、単価：5,000円／㎡のフローリング材を用いますと、約５万円となります。
壁・床が新装されるだけでも、雰囲気や見た目が随分と変わります。
水回り設備
水回り設備の補修・交換工事の単価を、下表にまとめます。
水回り設備の補修・交換工事は、地域や工事会社の違い、使用する設備のグレードにより、費用は異なります。
- トイレのリフォーム相場は幅があり、10万円～50万円となります。
- キッチンのリフォーム相場も幅があり、10万円～100万円となります。
- 浴室のリフォーム相場も幅があり、50万円～150万円となります。
- 洗面台のリフォーム相場は、20万円前後となります。
水回りのリフォームは、費用が高くなることと、買主の好みもあり、安易に新規取替えしない方が無難といえます。
仮に、水回りの劣化損傷が酷い場合、買主との値交渉に応じた方が、結果的に売主側にとっても得策といえます。
下手にリフォームをしても、リフォーム代を回収できず、赤字になる可能性があるからです。
ハウスクリーニング
間取り別のハウスクリーニング代の相場を、下表にまとめます。
ハウスクリーニングは、間取りにより費用に幅がありますが、10万円前後となります。
マンション売却を検討する際、費用対効果は一番大きくなります。
買主が内覧に来た際、見た目の綺麗さや清潔感を醸し出すことができ、嫌な臭いの消臭ができていれば、好印象を与えることができます。
全てのクリーニングを業者に任せる方法もありますが、水回りのクリーニングだけを依頼し、水回り以外を自身でクリーニングしますと、費用を抑えることができます。
水回り部分の箇所ごとの費用相場をまとめますと、下表の通りです。
ただし、設備の大きさや仕上げのグレード、設備の種類、汚れ具合などにより費用は前後します。
信頼できる不動産会社の選択がポイント
中古マンションを売却するには、専門知識や近隣の物件価格相場、買主の傾向などを把握する必要があります。
買主に対して、マンションを魅力的に感じてもらうためには、様々な戦略と工夫が欠かせません。
その中の大事な要素の一つが、最低限のリフォームであり、ハウスクリーニングとなります。
費用を可能な限り、かけないで済むリフォーム内容を含めた売却プランを不動産会社に相談してみるのも良策といえます。
不動産会社も早期に売却したいと考えますので、マンション住戸内を調査した上で、アドバイスをもらえます。
信頼できる不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に売却価格査定を依頼する必要があります。
その際、不動産売却価格無料査定サイトを活用されるのが、賢明です。
気に入った業者を選択できるシステムになっていますので、気軽に安心して依頼することが可能です。
複数社からリフォームの是非を含めた売格査定額の提案を受けます。
それらを比較検討した上で、納得のいく売却査定額やリフォーム内容を提案した不動産業者を選択するのが良策といえます。
まとめ
以上、マンション売却時のリフォームが不要の理由やリフォームするメリット・デメリット、リフォームした方が良いケース、リフォーム費用の相場、信頼できる不動産会社の選択がポイントについて解説しました。
マンション売却する際、リフォームは基本的に不要です。
ただし、劣化損傷が酷い場合やペット臭などの臭いが酷い場合、リフォームした方が良いです。
劣化損傷の酷い箇所が無ければ、ハウスクリーニングを行い、見た目の清潔感や大事に住んできた印象を買主に与えることが大切です。
買主に良い印象を抱いてもらえれば、リフォームをしなくても売却できます。
マンション売却を検討されている方は、リフォームにお金をかけず、ハウスクリーニングを念入りに行うことに注力して、売却活動に臨まれることをおすすめいたします。
- マンション売却時にリフォームは基本的には不要である。
- 築年数が古く、リフォーム前提の物件はハウスクリーニングは不要だが、場合によってはハウスクリーニングによって早く売却できる可能性もある。
- 業者を選ぶ際は複数の業者に見積もりを依頼し、口コミや実績を確認することが重要である。
