不動産売買では、不動産会社に仲介を依頼すると成約時に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の額は、売買価格によっては大きな額になることもあり、あらかじめどのくらいの額になるか確認しておくことが大切です。
本記事では、不動産売買時の仲介手数料について、相場や計算方法をお伝えするとともに、安くすることはできるのかなどお伝えしていきます。
- 仲介手数料の基礎知識や相場
- 仲介手数料を値引きする時のポイント
- 仲介手数料以外の費用を安くする方法
仲介手数料の相場はどのくらい？
不動産売買では、不動産会社に仲介を依頼していた場合、成約時に仲介手数料を支払う必要があります。
ここでは、その仲介手数料について、基本的な概要をお伝えするとともに、仲介手数料の相場をご紹介します。
仲介手数料は売買成約の成功報酬として支払う
まず、仲介手数料は売買成約の成功報酬として支払います。
このため、不動産会社に仲介を依頼しても、その不動産会社が売買を成約させなければ仲介手数料を支払う必要はありません。
なお、仲介手数料を支払うタイミングとして、一般的なのは、売買契約時に半額、決済時に半額というものです。 その他、売買契約時に全額とするパターンや、決済時に全額とするパターンなどもあるため、あらかじめ仲介を依頼する不動産会社に確認しておくようにしましょう。
仲介手数料の上限は法律で定められている
仲介手数料の額は、宅建業法により以下のように上限が定められています。
- 400万円超：売買代金（税抜）×3％＋6万円＋消費税
- 200万円～400万円以下：売買代金（税抜）×4％＋2万円＋消費税
- 200万円以下：売買代金（税抜）×5％＋消費税
例えば、売買価格3,000万円の不動産であれば、3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円を上限として仲介手数料を支払うことになります。
仲介手数料の相場=法律上の上限
上記通り、不動産売買の仲介手数料には上限が定められています。上限以下であればいくらでも構わないのですが、多くの場合、この上限額を請求されることになります。
以上のことから、不動産売買の仲介手数料の相場は法律上の上限額と同じと考えてよいでしょう。
仲介手数料を安くする方法はある？
3,000万円の不動産の売買で100万円以上の仲介手数料を支払うとなると、高いと感じる方も多いのではないでしょうか。
上限額以下であればいくらでもよいのであれば、仲介手数料を安くしてもらうといったことは可能なのでしょうか？
仲介手数料の値引きは難しいのが一般的
実際のところ、仲介手数料の値引きは難しいのが一般的です。先述の通り、不動産会社は不動産売買を成約させたことの成功報酬として仲介手数料を受け取ります。
この仲介手数料には、不動産を売買するために要した、物件の広告費や案内するための人件費などが含まれているのです。
また、他の物件で成約できなかったときには、広告費や人件費をかけたのにもかかわらず、全く報酬を得られません。こうした、成約できなかった分の損失分も補填する性格もあるといえるでしょう。
不動産会社にとって、仲介手数料はいわば飯のタネであり、簡単に値引きできるものではないのです。
仲介手数料を安くしてもらいたいのであれば事前の工夫が重要
一方で、仲介手数料を安くしてもらうことは不可能ではありません。それには、不動産業界の仕組みを理解したうえで、ポイントを押さえた工夫が求められます。
以下で、具体的にどのようなポイントを押さえておく必要があるのか、解説していきたいと思います。
仲介手数料を安くしてもらうための3つのポイント
仲介手数料を安くしてもらうためのポイントとして、以下の3つをご紹介します。
- 片手仲介と両手仲介の違いを理解する
- 都心の不動産会社は値引きに応じてくれやすい
- インターネットをメインにしている不動産会社を選ぶ
それぞれ見ていきましょう。
片手仲介と両手仲介の違いを理解する
まずは、片手仲介と両手仲介の違いを理解しておきましょう。不動産仲介の形にはいくつか種類があり、そのうち両手仲介になれば、仲介手数料も値引きしてもらいやすくなります。
以下で詳しく解説します。
片手仲介とは
1つの不動産売買には買主と売主があり、このうち、買主側と売主側両方に仲介会社がつくことになります。このとき、それぞれ異なる不動産会社がつく形のことを片手仲介といいます。
片手仲介では、それぞれの不動産会社が受け取れる仲介手数料の額は、冒頭でお伝えした法律の上限額までです。
両手仲介とは
一方、買主側と売主側が同じ不動産会社になることもあります。
こうした、買主側と売主側で同じ不動産会社がつく形のことを両手仲介と呼び、両手仲介であれば不動産会社は買主側と売主側それぞれから法律の上限額まで仲介手数料を受け取ることが可能です。
例えば、3,000万円の不動産の売買であれば、売主側と買主側それぞれから最大105.6万円、合計211.2万円の仲介手数料を受け取れます。仮に売主側か買主側どちらかの仲介手数料を半額にしても、158.4万円の仲介手数料を受け取ることが可能です。
このため、両手仲介であれば仲介手数料の値引きをしてもらいやすいというわけです。
「あんこ」という形もある
なお、不動産仲介の形には片手仲介、両手仲介以外にあんこという形もあります。あんことは、買主側か売主側、もしくはその両方に複数の不動産会社がつく形です。
あんこのように3社以上の不動産会社がついても、買主、売主はそれぞれ法律の上限額以上の仲介手数料を支払う必要はありません。
不動産会社は、それぞれ話し合いをして、どのように仲介手数料を分けるか決めます。あんこになってしまうと、各不動産会社が受け取れる仲介手数料の額は少なくなってしまうため、仲介手数料を値引きしてもらうのはかなり難しいといえるでしょう。
都心の不動産会社は値引きに応じてくれやすい
また、都心の不動産会社のほうが、比較的仲介手数料の値引きに応じてくれやすいといえます。というのも、都心では不動産会社の数も多く、売買があるたびに複数の不動産会社と競合してしまいやすいです。
このため、不動産会社で、最初から仲介手数料を半額などとすることで、他社と差別化しているケースがあるのです。都心で不動産売買を考えているケースは、最初にこうした不動産会社を探してみるのもよいでしょう。
インターネットをメインにしている不動産会社を選ぶ
さらに、インターネットをメインにしている不動産会社であれば仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性が高いといえます。というのも、仲介手数料の上限額は、昔からずっと変わっていません。(むしろ、売買価格400万円以下の物件については、空き家など安い物件の売買を促進する目的で値上げされています)
インターネットのなかったころ、物件を広告する主な手段は新聞や不動産専門誌に物件情報を掲載することでした。
これは、現在でも残ってはいますが、当然、物件の掲載には大きなお金がかかります。
一方、インターネット、特に自社のメディアに物件を掲載する形を取る不動産会社であれば、ほとんど広告料をかけずに物件を販売することが可能です。
こうした企業であれば、1つの物件を売却するのに必要な費用を安くすることができるため、仲介手数料を安くしても採算が取れる可能性が高いといえます。
仲介手数料を値引きする3つのデメリット
仲介手数料を安くする方法についてお伝えしましたが、仲介手数料を安くしてもらうことにはデメリットを伴う可能性がある点には注意しなければなりません。
以下、仲介手数料を値引きすると生じる可能性のある3つのデメリットをご紹介します。
仲介を依頼する不動産会社の候補が減る
まず、仲介手数料の値引きに応じてくれる不動産会社の数はそう多くはありません。このため、最初から仲介手数料を安くしてもらう前提で不動産売買を進めると、仲介を依頼できる不動産会社の候補が減ってしまいます。
不動産会社にはそれぞれエリアや物件種別(マンションや戸建てなど)で得意分野が異なります。対象の不動産会社が減ることで、売買する不動産について、得意としている不動産会社に仲介を依頼できなくなる可能性があり、結果として成約が遠のいてしまう可能性があるでしょう。
不動産会社が積極的に活動してくれなくなる可能性がある
また、仮に仲介手数料の値引きに応じてくれたとしても、積極的に売買活動を行ってくれなくなる可能性がある点に注意が必要です。不動産会社にとって、仲介手数料は飯のタネです。
仮に、同じくらい売買しやすい物件が2つあったとして、片方が法律の上限額分の仲介手数料、もう片方が仲介手数料を値引きした物件であった場合、より高い仲介手数料を得られる物件を優先するのは当然のことだといえるでしょう。
相場より悪い条件での売買となる可能性がある
上記ご紹介した通り、仲介手数料を値引きすることで、仲介を依頼できる不動産会社の候補が減ったり、不動産会社が積極的に動いてくれなくなったりする可能性があります。
こうなると、結果として相場より悪い条件での売買となってしまう可能性があるでしょう。不動産は長く売れ残っていると「売れ残り感」が出てしまうという特徴があります。
物件に何も問題がなくても、売れ残っている=何か問題がある物件とみられてしまうかもしれないのです。
こうして、長期間売れ残ってしまったことが原因で、相場よりかなり安い価格での売買となってしまった場合、仲介手数料を値引きしないで売買するのより、条件が悪くなってしまうこともある点には十分注意が必要でしょう。
例えば不動産の売却で物件価格3,000万円に対し、仲介手数料105.6万円支払った場合、手元に残るお金は2,900万円弱ですが、仮に仲介手数料を半額の50万円程度にできたとしても、物件価格が2,900万円になってしまったら、手元に残るお金は2,850万円と少なくなってしまうのです。
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仲介手数料以外の費用を安くする方法【売却編】
仲介手数料は基本的に値引きが難しく、仮に値引きできたとしてもいくつかのデメリットが生じてしまう点に注意しなければなりません。一方で、仲介手数料を値引きできなくても、他の方法でトータルの費用を安くできることもあるため、検討してみるとよいでしょう。
ここでは、売主側と買主側に分けて、どのような方法があるのか、見ていきたいと思います。
まずは、売主側から見ていきましょう。
リフォームせずに売却する
古くなった物件は、不動産の売却にあたりリフォームを検討することもあるでしょう。
確かに、リフォームすることで売れやすくなる可能性がありますが、一方でリフォームにかけた分、売却価格を高くできるということは稀です。
また、少し古いデータですが、2011年に実施された（社）不動産流通経営協会の「不動産流通業に関する消費者動向調査」によると、中古住宅を購入した人の半数が、購入後にリフォームを実施しているそうです。
売主側がリフォームを実施したとしても、買主側は自分の好みの内容にリフォームしたいと考えている可能性が高く、売却前のリフォーム費用が無駄になってしまう可能性があります。このリフォーム費用について、売却前に実施せずに売ることで、費用を安く抑えられる可能性があります。
手付金の額や住宅ローン特例などの条件を見直す
また、手付金の額や住宅ローン特例などの売却時の条件を見直すことで、価格交渉を有利に運べ、結果として手元に残るお金を大きくできる可能性があります。
通常、不動産売却時には物件価格の1割程度を手付金として受け取ります。しかし、買主によってはこの手付金を用意できないこともあるでしょう。
手付金は、契約後、買主が何らかの理由で契約を解除しようとしたとき、手付金を放棄することで解約できるという性質を持ちます。
もちろん、売主側も受け取った手付金の売却を支払うことで契約解除できるようになっていますが、買主側からの解約の方が可能性としては高いでしょう。
このため、売主としてはできるだけ大きい額の手付金を受け取りたいところ。
これは買主側も分かっているので、手付金の額を少なくしてもよいので、売買価格の値下げに応じないといった交渉も可能です。
住宅ローン特約も同様です。
住宅ローン特約
住宅ローン特約とは、売買契約後の住宅ローン審査で、万が一住宅ローンが否決となったときに、買主側から白紙解約できるというもの。白紙解約になると、売主は受け取った手付金をそのまま返還しなければなりません。
こうなると、手付金も受け取れないまま、また一から買主を探さなければならず、大きな痛手です。
この住宅ローン特約には期限を定めるため、期限やそもそもの住宅ローン特約の有無など、買主側に有利な条件にすることで、売買価格の値下げに応じないといったことが考えられるでしょう。
売買契約時には、買主側から何らかの価格交渉が入ることが多いですが、このように売買条件面から、価格交渉を有利に運ぶことで、最終的に手元に残るお金を多くすることが考えられます。
販売力のある不動産会社を選ぶ
最後に、販売力のある不動産会社を選ぶことで、売却額を少しでも高くして、手元に残るお金を多くすることも考えられるでしょう。不動産の売買価格には相場はありますが、決められた価格というものは存在しません。
このため、どの不動産会社を選ぶかによって売買価格が大きく変わってしまう可能性があります。仲介手数料の額はそのままでも、販売力のある会社を選ぶことで、売却価格を高くすることは十分可能です。
最初の段階で、不動産会社選びをしっかり行うことを意識してみるとよいでしょう。
仲介手数料以外の費用を安くする方法【購入編】
次に、仲介手数料以外の費用を安くする方法として、買主側の視点で解説していきたいと思います。
住宅ローンを変更する
まずは住宅ローンを変更することを考えてみましょう。
具体的には、以下のような方法が考えられます。
- 住宅ローンの借入額を多くする
- 事務手数料や保証料の安い住宅ローンを選ぶ
住宅ローンの借入額を多くする
住宅ローンの借入額を多くすれば、仲介手数料の額はそのままでも、手元から出ていくお金を減らすことが可能です。
もちろん、住宅ローンの借入額を多くすることで毎月返済額が大きくなってしまう点には注意が必要です。とはいえ、昨今では低金利が続いており、金利水準が「0.5%」を切ることも珍しくありません。
一方で、一定の要件を満たせば「0.7%」分の金利優遇を受けられる住宅ローン控除の適用を受けられるため、実質的な金利負担なしでお金を借りることが可能です。
事務手数料や保証料の安い住宅ローンを選ぶ
住宅ローンの事務手数料や保証料についても確認しておきましょう。
例えば、住宅金融支援機構のフラット35の場合、民間の金融機関がローンの窓口となり、借入額×1.5%程度の事務手数料を支払わなければなりません。例えば、3,000万円の借入であれば45万円です。
一方、民間の住宅ローンであれば事務手数料は3万円～5万円程度が一般的。少しでも事務手数料の安い住宅ローンを選ぶことで、初期費用を少なくすることができるでしょう。
但し、保証料がかかります。
保証料とは、万が一住宅ローンを借りた人が返済できなくなってしまった場合、金融機関に代わって保証会社が弁済するためのものであり、借りる人の年収や信用情報により保証料の額が決定されます。
審査次第では、数十万円の保証料を支払わなければならないこともあります。
一方、上記でも挙げた住宅金融支援機構のフラット35では、事務手数料はかかるものの保証料は無料です。こちらも、少しでも保証料の安い住宅ローンを選ぶことで、初期費用の額を少なくすることが可能です。
火災保険を見直す
不動産購入時の火災保険を見直すのも一つの方法です。火災保険については、一括払いより年払いを選ぶことで初期費用を安くできるでしょう。
火災保険は、加入時に10年一括など加入期間の長いプランに入ることで、総額を安くすることが可能です。一方、保険加入時の一括払いとなるため初期費用は高くなってしまいます。
この点、火災保険の支払いで初期費用を安くしたいのであれば、10年年払いといった支払い方法を検討するのがおすすめです。
10年年払いにすると、10年間はその保険会社で支払わなければなりませんが、毎年火災保険を支払う形にすることが可能で、購入時の初期費用は安くできます。
昨今では地震や火災などの災害が多発しているため、先に10年契約しておくことで、将来値上がりしても10年間はもともとの保険料で支払うことが可能です。
物件を変更する
最終的な方法だといえますが、物件を変更することも検討するとよいでしょう。
仲介手数料を含めた不動産購入価格が予算より高いのであれば、より物件価格の安い物件に変更するのも一つの方法です。もちろん、物件価格が安くなれば仲介手数料の額も安くなります。
直接取引なら仲介手数料不要！ただしデメリットやリスクも
仲介手数料が高くて支払いたくないと思っている人の中には、直接取引を考える人もいるのではないでしょうか。
確かに、直接取引であれば仲介手数料はかかりませんが、デメリットやリスクがある点に注意しなければなりません。
自分で取引相手を探し必要がある
まず、不動産会社に仲介を依頼すれば、広告や物件の案内などすべて代行してもらうことができますが、直接取引だと、それらをすべて自分で行わなければなりません。
知人と取引するといったケースでなければ、売買は難しいといえるでしょう。
契約書などすべて自分で用意する必要がある
直接取引で，契約の相手方を見つけられたとしても、その後の契約書の準備などの諸手続きをすべて自分でやらなければなりません。
インターネット上で契約書のひな型など見つけることは可能ですが、大きな金額が動くことの多い不動産取引なので、取引に慣れていない方が契約書を作成することはおすすめできません。
売買後にトラブルに発展する可能性がある
直接取引だと、売買後にトラブルに発展する可能性が高いといえるでしょう。
例えば、土地の上に建物を建てるには接道義務や用途地域などさまざまなルールをクリアしなければなりません。不動産会社に売買を依頼すれば、そうした諸条件をすべてチェックしたうえで取引してもらうことが可能です。
万が一、建物を建てられない規制があるのにもかかわらず、取引をして、後でそのことを知ったとなれば大きなトラブルになってしまうでしょう。
ちなみに、知人と直接不動産取引をするといったケースでは、契約書の作成や締結の部分のみ、不動産会社に入ってもらうといったことも可能です。具体的にどのくらいの費用を支払う必要があるかについては、不動産会社毎に異なるため、いくつかの不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
いずれにせよ、仲介手数料を支払いたくないからといって、安易に直接取引することはおすすめできるものではありません。
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まとめ
仲介手数料の相場や計算方法、仲介手数料を安くする方法や値引きできないときに仲介手数料以外の初期費用を安くする方法などお伝えしました。仲介手数料は、不動産会社にとっても重要なもので、そう簡単に値引きしてもらうことはできません。
一方で、本記事でお伝えしたとおり、ポイントを押さえて不動産会社を探せば安くしてもらえる可能性はあります。 ただし、仲介手数料を値引きしてもらうことによるデメリットもあるため、十分注意する必要があるでしょう。 仲介手数料が高くて少しでも安くしたいと思う方は、仲介手数料以外の初期費用を安くする方法など含めて、本記事の内容を参考にしてみてください。
