【最新版・チェックリストあり】「不動産売却の完全ガイド」はじめての不動産売却なら!

  【最新版・チェックリストあり】「不動産売却の完全ガイド」はじめての不動産売却なら!

不動産売却を考えた時に一番最初にしなければいけないことは「不動産売却の知識をつける」ことです。はじめての売却時でも慌てないためのポイントを宅地建物取引士であり、住宅の販売のプロが解説します。

西出 早希
【執筆・監修】西出 早希

現在会社員として住宅営業をしており、その過程でお客様への土地提案、プラン提案など行っています。

【保有資格】宅地建物取引士

不動産を相続や住み替えにより売却したいと考えた時、一番最初にしなければいけないことはなんだと思いますか?

不動産売却というテーマは、金額も大きく専門的なイメージがあるため、必要にならないとなかなか学ぶ機会も少ないです。

適当に査定に出して売却を進めたはいいものの、思うように行かなかったり、計画が崩れてしまうこともあるかもしれません。

そのために必要なのが、「不動産売却の知識をつける」ことです。この記事を読んでいけば、不動産売却を考えた時に一番最初にしなければいけないことが何かわかるはずです。

初めまして、西出早希(にしで さき)申します。

本職は住宅営業で、お客様へ新築住宅の販売やそれに伴う土地探しのアドバイス、ライフプランの提案などを行っています。不動産・建築業界は専門的な知識や資格が重要になるため、お客様へ最適な提案ができるよう、仕事をしながら宅地建物取引士を取得しました。

今回、そんな私が執筆するのは「不動産売却の完全ガイド」です。

専門的知識がいるからと言ってすべてを専門家(宅地建物取引業者など)に任せてしまうと「もっと高値で売れたのに」「買主や業者とトラブルになってしまった」など、失敗するケースも。

不動産売却をするために、最低限の知識と心構えを知っておけば、失敗しない不動産売却の第一歩を踏み出すことができます!

いざ売却が必要になったとき慌てないためにも、この「不動産売却の完全ガイド」を利用して不動産売却を成功に近づけるために重要なポイントを知っておきましょう。

不動産売却の前に知っておきたいポイント

まず、不動産売却の前に知っておきたいポイントをご紹介しておきます。

  • 不動産売却の心構えをしておく
  • 不動産取引の目的をしっかり持っておく
  • 不動産取引の基礎知識を学ぶ

不動産売却は、人生の中でも数回あるかどうかの大きな取引になります。まず最初に売却にあたっての心構えと、不動産取引の目的をしっかり持っておくことが大切です。

その後は、スムーズに取引するための不動産売却の知識を学んで、しっかり売却の準備をしていきましょう!

不動産売却の心構えをしておく

不動産売却という大きな取引を目前にすると、しっかりとした心構えを持っておかないとより良い選択ができなかったり、普段はしないようなミスをしてしまうこともあります。

ここでは、不動産取引の前に知っておきたい、不動産売却における心構えを3つ、ご紹介します。

余裕を持ったスケジュール計画

不動産売却を成功させるためには、余裕を持ったスケジュール計画が命。

住宅計画などがある場合や、売却して得たお金が必要な時期が決まっている場合は余裕を持ったスケジュール計画を立ててください。

そうしないと、売却ありきで予算を組んでいた場合はその計画自体がダメになったり、予算を削らざるを得ない状態になってしまいます。

ただし、買い手がいつ現れるかはわかりません。いつあらわれても良いように、最大限の準備と心構えを持っておくようにしてください。

そして、売却ありきで計画を進めるのであれば、買い手の目処がついてから動くのがベター。もしくは、不動産業者への買取金額でも計画が成り立つのであれば、計画をスタートしても良いでしょう。

例えば、住宅ローン借入額を超えた建築計画。超えた分は相続で得た不動産の売却金で賄おうと思っている場合などは失敗する可能性が高くなります。

これならOK!

  • パターン①買い手の目処がついてから建築計画をスタートする。
    建築計画は、買い手と契約を結んだ後からスタートするのがベター。契約後でも買い手の事情によりキャンセルはあり得るので、土地決済(買い手の支払い)のあとがベストです。
  • パターン②借入可能額+自己資金の範囲で建築計画を立てる。
    どうしても建築スケジュールを優先させたい場合、資金計画は借入と自己資金で支払える金額で建築計画を進めましょう。
    例えば3,000万借入、自己資金500万円であればトータル3,500円で建築計画を進めるのが良いでしょう。

失敗ケース

  • 借入3,000万円、建築計画は総額4000万円で不足分は手持ち不動産売却金1,000万円。早く新しい家に住みたいので、住宅計画を1月からスタート、着工は6月で完成予定は10月。なお、不動産売却の目処は6月時点ではまだついていない。
    →不足金が発生し、住宅会社への支払いができないといった事態に。

不動産売却は買い手が存在する

不動産売却は、不動産が目的物にはなっていますが、人と人との取引です。必ず相手がいるということを忘れないでください。

売り手だけでは取引は成立せず、売買には買い手が存在します。

相手を軽んじる言動をしたり、むやみやたらに条件を厳しくしてしまうと買い手が見つからない、なんてことも大いにありえるのです。

自分がどちらの立場でも相手を尊重し、条件交渉などがある場合はお互いの妥協点を模索し、歩み寄りを忘れないようにしましょう。

不動産はタイミング

そして、不動産売却はタイミングだということを先にお話ししておきます。

あなたのその土地を買いたいと思っている人が、あなたの土地を売り出したタイミングで買いたいと手を上げてくれた時、売買は成立します。

買いたいと思っている人がいないときは、全く売れないということです。

人気のあるエリアは、買いたいと思っている人がたくさんいるため、売りに出したらすぐ売れるでしょう。

しかし、立地条件や価格によっては売れない期間が長くなるという可能性は考えておかなければなりません。

運よく、買いたいと思ってくれた人があらわれたとしても、条件交渉で失敗してしまい、買い手の購買意欲が失われてしまうということもあるかもしれません。

不動産取引の目的をしっかり持っておく

不動産売却を成功させるためには、不動産売却の基礎知識を知っておくことはとても重要です。

そしてさらに、不動産売却には売却のための基礎知識と併せて、「買い手の心理」を知っておくこともポイント。不動産売却は売り手だけでは成立せず、買い手も必ず存在するからです。

売却の目的や、必要な時期に合わせて売却方法は異なるため、まずは売却の目的をしっかり整理しておくことが大切です。

不動産売却をする前には、自分がどのケースに当てはまるのか、どういった方法が合っているのかをチェックしましょう。

売却の目的により売却方法は違ってくる

売却の目的により、売却方法は異なってきます。例えば、住み替えの場合は売却した後のスケジュールも考えなくてはなりませんし、相続税の支払いにまとまったお金が要る場合などは、手元に残る金額を考えて売却しなければなりません。

ここでは、目的に応じた売却のポイントを押さえておきましょう。それぞれのケースで課題となった項目は後ほど解説していきます。

①住み替えのため家を売る

CASE:マンションに住んでいる4人家族(夫婦+子供2人)

  • 元々分譲マンションを購入し、家族3人で住んでいたが、子供2人目が生まれた。外出制限があり家で 過ごす時間が増えたため、マンションでは手狭になってきたため一戸建て購入を検討している。 マンションのローン残金は1400万円、売却相場は1600万円程度。 新たな住宅計画は4000万円で、満額ローン借入予定。

住み替えを伴う場合、住み替え時期や住宅計画に制限があるケースも。

分譲マンションで住宅ローンを支払っている場合、住み替え時期や売却時期によっては既存ローンと新規ローンが2重になることや、住み替えの際に仮住まいが発生することが考えられます。

一般的に、土地が決まれば建物が建つまでは約6ヶ月。その間に売却できなかった場合、2重ローンを支払うことになります。

2重ローンを避けたい場合は、売却の目処がついてから住宅計画をスタートし、マンションの引き渡し時期を住宅完成予定時期に設定しておけば、仮住まいせずに次の生活に移ることが可能です。

できるだけ仮住まいせずに次の住まいに移りたい場合、いかに売却と購入を並行させるかが重要です。購入希望者と価格や引渡し時期について、あらかじめしっかり調整しておく必要があります。

売却・購入どちらかが決まった段階でもう片方の決定を急ぐことになりますが、焦って失敗しないためにしっかりシミュレーションしておきましょう。

②買主が強く希望したため土地を売る

CASE:50歳男性

  • 数年前、実家の隣にある敷地を畑として使っていた。 現在は畑もしておらず放置していたが、不動産業者から買い手がいるので売却してほしいという相談があり、売却することにした。

すでに買い手がいるケースです。

不動産は持っているだけで固定資産税や維持費などのお金がかかります。

親族が誰もその不動産を利用しない場合は、売却を検討してみましょう。

ただし、不動産の持分が分かれていて複数いる場合(共有人といいます)、一人の判断では売却ができませんので、注意してください。

共有人がいる不動産の場合、共有人全員が売却の同意をしないと売却できません。

③相続した土地を売る

CASE:35歳男性

  • 実家である一軒家で夫婦二人暮らしをしていた両親夫婦。 父が亡くなり、母一人になってしまったため、息子夫婦の家に一緒に住むことになった。実家は母が相続したが、空き家になるため売却することにした。

相続できる不動産があるというのは、家を建てる場合や資産という意味では、とてもありがたいものです。所有する場合も売却する場合も、相続不動産ならではの特例措置が用意されています。

その一方で、相続不動産はトラブルの原因となる場合も。

特に遺言がない場合の遺産分割協議などでは、誰が管理するのか、どの割合で所有するのか、売却した場合手残り金の分配はどうするかなど、お金が絡むため長引く場合も多いのです。

今回のケースでは、相続したお母様の名義で売却するというもの。相続した不動産の売却には以下のポイントを参考にしてください。

相続した土地を売却するときの重要な点は、

  • 相続不動産のメリットデメリットを考え、売却するか所有するかを決定する。
  • メリットは相続した土地を利用して自己用住宅やアパート経営を考える場合、土地代がかからないこと。デメリットは所有している間の諸費用(固定資産税など)がかかること。
  • 相続した不動産の売却は相続時、売却時、申告時それぞれ専門家に依頼することで手間が省ける。
  • 相続した不動産の税制優遇としては、相続時の小規模宅地の特例、マイホームの売却時もしくは空き家の売却時の3,000万円特別控除などが利用できる。

父親が相続して売却すると、小規模宅地の特例及び空き家の売却時の3,000万円控除を利用でき、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税がかかりません。

相続時の税制優遇については後述しますので、確認しておきましょう。

不動産売却の知識をつける

不動産売却を成功させるためには、最低限の知識をつけるとかなり有利。

どの項目を、どの専門家へ依頼すればスムーズか、その専門家はどんな仕事を生業としているのか、などを知っておけばスムーズに売却へ進むことができます。

そして、同じ依頼料を払うのであればできるだけ親身に、力になってくれる専門家へお願いしたいですよね。不動産売却の知識をつけることは、そういった専門家たちを見極めるのにも必ず役に立ちます。

不動産売却の際に学んでおきたい、最低限の知識は次の章から解説していきます。本記事の内容はとてもベーシックな内容になりますので、最低限押さえておきましょう!

不動産売却の基礎知識を学ぶ

不動産売却を成功させるためには、ある程度の基礎知識は知っておくことが大切。

ここでいう知っておきたい売却の基礎知識とは、不動産売却を進めるための事前準備や、業者選定の方法、売買の流れや売却後の税金申告などです。

売却や税金の相談を依頼するときは、業者選びをする必要があります。全てを自分でする必要はないのですが、なんの相談を、どこの業者にお願いすればいいか、大体のことを把握しておけば、スムーズに依頼できますよね。

そこで、不動産売却のステップで大切な項目として、

  • 事前準備編
  • 査定・仲介業者選定編
  • 販売・契約条件交渉編
  • 契約・決済引渡し編
  • 税金申告編

に分けてお話ししていきます。

事前準備編

1-1.売却の目的を定める

事前準備として、売却の目的をしっかり定めておくことが大切です。

そもそも、売却はタイミング。売りたいと思ったときに、買いたいといってくれる人がいれば売買は成立するのです。

売りたいと思った時に希望の条件で買ってもらうために、

  • 「いつまでに」
  • 「いくらで」

売りたいかを改めて整理しておきましょう。

また、単純に土地を売るだけなら「いつまでに」とあまり急ぐことはないかもしれません。しかし、土地を売って家を買うなどの買い替えを伴う売却の場合、「いつまでに」「いくらで」が重要になってくるのです。

1-2.売却した後の計画を決める

売却までのスケジュールは、平均だと3〜6ヶ月です。ただし、買い手がなかなか見つからない場合はもっと長引く可能性もあります。

マンションの売買では、所有面積などがあらかじめ確定しているため、買い手が見つかれば売却は2ヶ月ほどで完了します。

しかし、一戸建てや土地などは隣地との境界が確定していなかったり、土地に建築できる状態にするために申請(農地転用など)が必要だったりと、時間がかかることも。

いずれにしても、不動産売買には時間がかかるものだと思っておきましょう。

売却した後は、売却して手に入れたお金をどうするかによって少し違ってきます。

売却したお金を手元に残したい場合

  • 譲渡所得税の申告。一定の条件が満たされればマイホーム売却時の3,000万円控除もしくは空き家売却の3,000万円控除を利用できます。

売却したお金を元手に住宅を買い替えたい場合

  • 買い替え特例
【事前準備編】まとめ

不動産売却の目的を定めて、売却のスケジュールを設定することが大切です。スケジュールを元にいつ、どのタイミングでお金が必要になるかを考えましょう。

査定・仲介業者選定編

2-1査定依頼

複数の不動産業者に査定を依頼し、金額を比較します。

不動産売却をするためには、売主から不動産仲介業者への査定依頼が必要です。査定依頼は無料なので、数社へ一括査定を依頼して対応がいい業者を選ぶのもひとつの手です。今の時代、インターネットから簡単に一括査定ができます。

ただし、高い査定金額を出してくれるからと言ってその業者を選ぶのはNG。

その理由は、売却金額はあくまでも売主の希望額であって、買い手が付く金額(実際に売却できる価格)とは限らないからです。仲介業者が査定の金額を高く出したからといって、その金額で売却できるかは分からないのです。

また、査定はしっかり現地を確認してくれる地元に強い業者だと安心です。

グーグルマップやストリートビューでだいたいの位置関係や雰囲気はわかりますが、道路との高低差があったり日当たりの良さなどは現地に行ってみて改めて感じることもあるでしょう。

現地に訪問されたくない、近隣住民に売却を知られたくない等の理由がある場合は、その旨を記載しておけば問題ないです。

不動産売却は売主に寄り添ってくれる業者である方が、結果的に高く売却できたり、満足度の高い取引になるということですね。

2-2.不動産売却の方法

売却をする場合、多くの人は不動産業者へ仲介を依頼すると思います。

売却の際は「仲介」もしくは「買取」を選べるので、売却までの期間や金額を考慮して、業者の選択と併せて検討してみてください。

売却方法の特徴とポイント

「仲介」は買い手を探すため売れるまでの期間が長い傾向にあるが、流通価格に近い価格で売ることができるため、売却は急いでいないが、なるべく高く売却したい方におすすめ。 「買取」は契約を結んだ不動産業者が購入するため即売却できるが、流通価格と比べて7〜8割程度の査定金額になる場合が多いので、売却を急いでおり、すぐに現金が欲しい方におすすめ。

また、不動産を売却する際は複数の不動産業者へ査定を依頼することをおすすめします。売却金額の相場感を知ることができるのもメリットですが、担当者とのやりとりが少なからず発生するため、この人に任せていいか?も併せて考えておくと良いでしょう。

2-2-1.仲介(媒介)

比較して仲介を依頼する会社を決めたら、不動産業者と媒介契約を締結します。

媒介契約の形態は3種類がありますので、それぞれの特徴とポイントを解説します。

  • 専属専任媒介契約
  • 専属媒介契約
  • 一般媒介契約

専属専任媒介契約

こんな人におすすめ!

  • 売却は全て業者に任せたい方。
  • 売却は急いでいないが、納得できる価格で売却したい方。

条件・制限

  • 依頼した1社以外とは契約できない
  • 自分で買い手を探すのはNG

専属媒介契約

こんな人におすすめ!

  • 売却はある程度業者に任せたいが、自分で買い手を探すことができる方。

条件・制限

  • 依頼した1社以外とは契約できない
  • 自分で買い手を探すのはOK

一般媒介契約

こんな人におすすめ!

  • 早期売却のため、できるだけ多くの人に売却不動産のことを知ってもらいたい

条件・制限

  • 依頼した1社以外とも契約可能
  • 自分で買い手を探すのもOK

不動産業者と売主両方に大きなメリットがあるのは①専属専任ですが、一度契約すると契約期間内は他社に依頼することができなくなるため、業者選びを慎重に行う必要があります。

一般媒介で数社と契約をする場合、色んな不動産業者から問合せが来ることもあります。不動産売却のやりとりを1社とスムーズに行いたい場合は、専属専任もしくは専属媒介契約がおすすめです。

2-2-2.買取

不動産買取とは、文字通り不動産業者へ所有する不動産を買い取ってもらうことです。不動産業者は不動産を仕入れ、仕入れ値より高く売ってその取引に関する利益を得ます。

売却する不動産が中古住宅付きの場合は、リフォームして価値を高めてから売却する場合もあります。

物件の価値を見極め、適切な価格で取引することが不動産業者の仕事というわけです。「不動産買取」とは、その仕事の一環として、よく行われる手法となります。

2-3不動産業者の選び方

トラブルを予防するためには、良い不動産業者を選ぶことも大切。良い不動産業者はあなたの希望する売却をサポートしてくれます。

そんな不動産業者の選び方をチェックしてみましょう。

会社の清掃状態は良いか?

会社の清掃状態やスタッフの身なりなどがしっかりしていないと、取り扱う物件に対しても良い加減さが出てくるもの。つまり会社の清掃状態がしっかりしている不動産会社は、物件の管理についてもしっかりと行ってくれる事を示しているということです。

電話だけで済ます事も忙しいあなたはあるかも知れませんが、出来るだけ不動産会社に来店し、会社の清掃状態をチェックをしてから不動産会社を選択する事をおすすめします。

話をきいてくれるか?

良い不動産会社はとにかく話を聞いてくれ、細かい要望などもそれでチェックしています。

マンションや中古住宅売却のトラブルの多くは、認識不足や伝達不足などが原因です。しっかりヒアリングを行ってくれ、この点に手を抜かない不動産会社を選びたいものですね。

悩みや希望を聞いてくれるか?

不動産業者に対しては物件のマイナスポイントを必ず伝えておきましょう。

また他に不動産業者を利用して、上手くいかなかったなどの経緯は話しておく事がよりトラブルを予防することが出来ます。こういった細かい点までチェックしてくれる不動産会社はある程度希望も聞いてくれます。

買い手側の目線になってチェックしてみる

買い手側の目線になってみてチェックしてみる方法もあります。

例えば購入希望と称して不動産会社を訪ねてみるとかの方法です。売り手と買い手を繋ぐ不動産会社にはどちらの目線からも良い印象を与える事が求められています。

一括査定サイトを利用していろいろな業者を知ろう

一括査定サイトを利用していろいろな業者を知って話をする事で良い不動産業者を見分けられるようになってきます。

簡単にマッチングできるサイトを利用していくつかの不動産業者を巡ってみましょう。そして比較をしていろいろな相談などをしてみる事。信頼できる不動産会社を選ぶ目を養っていきましょう。

【査定・仲介業者選定編】まとめ

不動産業者の査定は複数依頼して不動産業者を見極めましょう。また、目的にあわせた売却方法を選ぶことが大切です。

販売・契約条件交渉編

不動産業者と仲介の契約をした後は、不動産業者は販売活動を行い、購入希望者が現れれば売り手と買い手の間に入り条件交渉を行います。

その際のチェックポイントを確認してみましょう。

3-1売却活動

依頼を受けた不動産業者は、まず宣伝活動を行います。

提携するハウスメーカーに購入希望者がいないか土地情報を流したり、自らポータルサイトなどに掲載し、購入希望者を募ったりします。

売却活動を行うためには、まずは売り出し価格を決めましょう。

購入希望者がすぐ見つかる場合もありますし、時間がかかってしまう場合もあります。問い合わせが少ない場合は、売り出し価格が高い場合も考えられます。

自分が住んでいた場所など、思い入れのある場所を売りに出す売主にとって、売り出し価格は悩みどころですよね。

高く売りたいからといって、相場以上の値段をつけていつまでも売れないといった場合もあれば、売買が成立してから「もっと高値で売れたかもしれない」と後悔することもあるかもしれません。

このように、売主が希望する価格と実際に買い手がつく価格というのは異なる場合が多いです。これを、実際に売れる価格に近づけるため、売り出し価格のすり合わせが必要なのです。

売り出し価格は、不動産業者が提示してくる査定金額を参考にしてみてください。しかし、査定金額は流通価格より少し下回る場合も多いため、価格交渉を踏まえて少し高めに設定しておく、というのも有効手段です。

3-2購入希望者との交渉

そのほかの交渉は不動産業者を通じて行われます。その辺りの希望をしっかり汲み取ってくれる担当者を探すことが、スムーズに売却を進めるためには重要です。

以下、条件交渉での主なポイントを参考に、不動産業者へ交渉依頼をしてみましょう。

  • 建物がある場合、解体更地渡しか。売主の方で解体する場合、買主の負担が少なくなるので売れやすくなります。
  • 農地の場合、農地転用の費用や地目変更は買主か売主どちらが負担するか。
  • 上下水道などは引き込まれているか、土地価格に引き込み代が含まれているか。

など、引き渡しの際の条件を整理して交渉します。

【販売・契約条件交渉編】まとめ

売却は適正価格を設定することが早く売れるコツ。また、買い手も売り手も納得できる条件交渉を心がけましょう。

契約・決済引渡し編

4-1売買契約、手付金の受領

売買契約後、売主は引渡し、買主は購入の準備に入ります。

購入者は手付金を支払い、先行して住宅ローン事前審査などを行います。ローン特約があれば白紙撤回の可能性もありますが、あらかじめ事前審査が承認されていれば問題なく進むことが多いです。

売主は引渡しまでに、残存物の撤去や境界の確定など、引渡しの条件に沿って不動産を整備します。引渡しまでの期間は売主の管理となるため、しっかり確認しておきましょう。

契約は売主と買主が同席、もしくは同じ売買契約書に順番に押印する必要があります。

契約から引渡しまでは約2ヶ月となりますが、買主が遠方にいる場合、郵送でのやりとりになることもあるため、余裕を持った期間にしておくことが大切です。

4-2引き渡し、残金の受領

引渡しの際は、買主と売主が同席するのが望ましいです。引渡しと所有権移転、残金の支払いは同日に行われるためです。

ローンでの支払いとなる場合、買主のローン利用銀行店で手続きすることが多いです。残金の受領を確認し、あらかじめ依頼した司法書士に所有権移転登記をしてもらいます。

所有権移転が完了すれば、晴れて不動産売却は完了となります。受領した金額から、仲介手数料やその他諸経費を差し引いた金額が、手元に残るお金というわけですね。

4-3不動産売却にかかる費用・税金の計算

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売買の際に不動産業者と媒介契約を結び、購入希望者と売却希望者の間に入り契約を成立させた場合の成功報酬のこと。

仲介手数料は、受領できる手数料は以下の上限が定められています。

  • 売買価格200万以下の部分:売買価格の5%以内
  • 売買価格200万を超え400万以下の部分:売買価格の4%以内
  • 売買価格400万を超える部分:取引額の3%以内

この計算式ををもっと簡単にして仲介手数料を算出すると、売主側が支払う仲介手数料は『売買代金×3%+6万円(税別)』が相場となります。

なお、以下の費用は仲介手数料に含まれています。

  • 広告費用
  • 物件案内
  • 不動産の登記・権利情報調査(登記簿謄本の取得費)
  • 重要事項説明書の作成
  • 売買契約書の作成
  • 重要事項説明と契約締結
  • 引渡し時までの必要書類準備
  • 支払い手続き
抵当権抹消費用

不動産にローンがあったり、その不動産を担保に借入れしていると、不動産に抵当権が付記されていることがあります。

抵当権とは、ローンの借入先の銀行などが行使できる権利のことで、お金を借りた方がローンの返済できなくなった場合、抵当権を設定している銀行などがその不動産を担保に優先的に貸した金額を回収できます。

売買する際には、その抵当権抹消が一般的となります。

測量費用

売却する際、隣地との境界を確定させることと正しい面積を測ることが必要になります。不動産売却には必須になるため、媒介契約をした不動産業者が手配してくれることが多いです。

測量費用は面積によって異なるため、不動産業者に見積もりをお願いしておくと良いでしょう。

解体費用

不動産に建物などが残っている場合、解体更地渡しが売買の条件になることがよくあります。解体費用は買主側でみてほしいという希望もアリですが、解体更地渡しの方が売れやすくなることも事実です。

解体費用は建物の規模や残存物(植栽)の有無によって異なりますので、数社の解体業者に見積もりを取っておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、売買・相続などによる所有権移転の登記や所有権保存の登記などの登記手続きを行う際に納める税金のことです。

登録免許税は課税標準に税率を掛け合わせて求められ、申請する登記の種類ごとに、不動産の価額、債権金額、不動産の個数などによって決まります。

登記手続きを司法書士など専門家に依頼する場合は、登録免許税を含めた額を司法書士事務所へ支払うのが一般的です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地などの不動産を売却した際に得た利益に課される税金のこと。詳しくは次の章で解説していきます。

【契約・決済引渡し編】まとめ

売買契約を締結したら引き渡しの準備をしましょう。 また、買い手も売り手も納得できる条件となるように心がけて、売却に必要な費用計算をシミュレーションしておくことです。

税金申告編

不動産を売却した時、「譲渡所得税」などの税金が発生します。

そのうち、一定の条件を満たせば譲渡所得税に対して特例を利用することができます。こちらの章では、「マイホームを売った場合」と「相続した空き家を売った場合」の二つのケースを解説していきます。

譲渡所得税の計算

利益に対して課税されるため、売却後に税額が決定します。このとき「譲渡所得」は「売却価格」から「取得費と譲渡費用を足した金額」を引いて求めます。

また、その不動産を長期(5年超)で所有しているかによっても譲渡所得税は異なります。所有期間が5年以下の短期譲渡の場合、所得税と住民税に課税される割合が大きくなります。ここでいう所有期間とは、被相続人(亡くなった方)有期間になります。

仮に、物件価格が1,500万円の場合のシミュレーションをしてみます。取得費は当時の取得額(※)もしくは取得額が不明の場合は取得価格の5%を取得費としてみなします。

※住宅・土地の購入の際にかかった費用(手数料を含む)、建築費用、住宅設備や改良にかかった費用などを合計したものです。住宅の場合にのみ、購入代金や建築費用から“減価償却費相当額”が差し引かれることになります。

譲渡所得
項目 金額
売却価格 15,000,000円
合計(A) 15,000,000円
譲渡費用
項目 金額
契約書印紙代 20,000円
司法書士登記費用 約50,000円
仲介手数料 561,000円
その他、解体費用、測量費用など
合計(B) 631,000円
取得費
項目 金額
当時の売買価格(土地) 12,000,000円
合計(A) 15,000,000円
譲渡所得税の計算

課税譲渡所得額 = 譲渡所得 – ( 譲渡費用 + 取得費 )

長期譲渡の場合(所有が5年超) 短期譲渡の場合(所有が5年以下)
所得税 (a)×15%=355,350円(b) (a)×30%=710,700円(b)
復興特別所得税 (b)×2.1%=7,462 円 (b)×2.1%=14,924円
住民税 (a)×5%=118,450円 (a)×9%=213,210円
支払税額 481,262円 938,834円

なお、上記はあくまで参考目安となり、正確な税額が知りたい場合は税理士かお近くの税務署窓口までお問合せください。

また、過去に利用した税制優遇によってはこの特別控除が受けられなかったり、マイホーム特別控除を利用すると住宅ローン控除など別の税制優遇が受けられなくなる場合があります。

さらに、マイホームを売った場合や、空き家を相続した場合、一定の特例措置が受けられる場合があります。

売却でよくあるトラブルと対策

不動産売却のトラブルでは、その後どうすれば良いかを予測して行動する必要があります。なので、実際に起こりうるトラブルを知っておくのは非常に重要です。

不動産売却のトラブルを少なくするためには事前に業者と綿密な連携する事が大切。一括査定サイトで業者を探して複数の業者と話をし、不動産売却に関する知識をつけましょう。

住み替えに後悔(失敗)

売却をするときにきちんと考える必要があるのが、売却スケジュールです。

特に、売却後に住宅計画や住み替えを考えている場合は、きちんと両方のスケジュールを立てないと後悔する羽目になってしまいます。

また、売却にかかる諸費用を計算せずに売り出し価格を設定してしまうと、手残り金が思ったより少ない、といったことも考えられます。

  • 売却と住み替えのスケジュールをきっちり立てる
  • 売却にかかる諸費用を把握して売り出し価格を決める

仲介手数料や広告料で揉める

不動産業者とのトラブルでよくあるのが、「こんな費用かかると思っていなかった!」といった費用面でのトラブル。

売主の依頼でチラシなどの広告を使った場合などは、不動産業者はチラシ代にかかった費用を請求することとされていますが、売主の意向がない限り請求はできません。

仲介手数料に含まれる業務範囲は以下の通りです。

  • 広告費用
  • 物件案内
  • 不動産の登記、権利情報調査(登記簿謄本の取得費)
  • 重要事項説明書の作成
  • 売買契約書の作成
  • 重要事項説明と契約締結
  • 引渡し時までの必要書類準備
  • 支払い手続き

対策としては、

  • 仲介手数料の他に費用が発生しないかは、きちんと業者に確認しておく
  • 広告を依頼したい場合は、あらかじめ費用を確認しておく

契約不適合責任

「契約不適合責任」とは、売買契約において売主が相手側に引き渡した物が、その種類や品質、数や量について「契約内容に適合していない」と判断された場合、売主や請負人は相手に対して責任を負わなくてはいけないという「責任」のこと。

最も大切なポイントは、売却前に売却する不動産がどのようなものであるかしっかりと把握することです。

契約不適合責任が問われるのは、「契約内容と異なるものを売却したとき」です。売買契約書に売却する不動産の状況、契約の条件をしっかり書いておけば、責任を問われるリスクを減らせるでしょう。

また、契約不適合責任は任意規定ですので、契約当事者が合意すれば免責できます。

懸案事項を一つ一つ契約書に記載し、買主に容認してもらったうえで、契約不適合責任を負わないことを明記すれば免責となります。売買契約書の中で売主が負う責任の範囲や期間を取り決めていくことが大切です。

対策

  • 不動産の売却時には、不動産売買契約書に物件の内容をしっかり記載することが大切
  • 「契約不適合責任」を熟知した信頼できる不動産会社に相談しながら売却活動を行う

物件の種類によって気を付けるポイント

売却でよくある一般的なトラブルを紹介しましたが、物件の種類(土地・中古住宅・マンションなど)によっても気をつけるポイントがあります。

土地が農地の場合

農地・有休農地を活用するには

不動産では、土地の区分を「地目」といいます。

代表的なものは宅地、田、畑、雑種地などですが、不動産売却の際に注意する必要があるのは特に「田」「畑」の場合です。これらは「農地」扱いになりますが、こういった土地を活用するにはどうしたら良いのでしょうか。

農地の活用方法としては、「農地を農地として活用する方法」と「農地を農地以外に転用して活用する方法」の2つに分けられます。

転用とは、農地を農地以外にすることで駐車場や宅地(住宅用地)として利用することができます。農地の転用には市町村などの行政庁へ農地法の転用届出もしくは許可が必要となります。

また、近年全国では1年以上耕作されておらず、かつ、今後も耕作される見込みがないような有休農地が増えている状況で、そういった有休農地の活用が課題とされています。

その背景もあり、遊休農地の活用には、都道府県と市区町村のそれぞれにおいて様々な補助金制度が設けられています。

ただし、補助金の内容は、基本的には遊休農地を農地として再生や集約化するための取り組みに対して補助が出るものがほとんど。

遊休農地も農地に該当し、現在耕作を行っていなくても転用するには許可が必要ですが、農地を農地以外に転用するケースにおいての補助金は基本的にありません。

農地の再生や集約化のための補助金なら様々なものが用意されていますので、農地転用できない農地をお持ちの方は、参考にしてみてください。

農地転用の費用

農地転用は、農地法の規定に従い、原則として都道府県知事または指定市町村長の許可が必要です。

農地転用は所有者する人もしくは行政書士に依頼して手続きを行う必要があります。

行政書士は、役所に提出する書類の収集から作成、代行して申請の手続きを行ってくれます。農地転用は資料収集がかなり困難な手続きの一つ。専門家に依頼することも検討してみましょう。

行政書士に代行を依頼した場合、農地法4条や5条に基づく届出の費用の相場は4万~7万円程度。 許可の場合はその倍で8〜十数万円になることもあります。

参考:農地法3、4、5条

中古住宅の場合

中古住宅を売却したあとに売主が気づいていない不具合が見つかることがあります。住宅は買主にとって大きな買い物なので、中古住宅に起こりがちなトラブルと対策を事前に知っておきましょう。

売主の瑕疵担保責任とは

中古住宅の売却時には、売主に「瑕疵(かし)担保責任」が発生します。住宅の瑕疵とは、設備の不具合などを指します。

瑕疵に当たるのは以下のようなものです。

  • 建物の構造上主要な部位の腐食
  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • 給排水管の故障

売主は住んでいた家に慣れているため、自分では欠陥や不具合とは感じていないということも。中古住宅の売買では、外から見ただけではわかりにくい不具合がある可能性を忘れないようにしましょう。

中古住宅の瑕疵担保責任では、買主が瑕疵(欠陥)を発見した時に売主に損害賠償請求をすることができます。もし売主が不具合などへの対処をしないときは、買主から契約解除請求をされることもあります。

また、売主が住宅の不具合や欠陥を知っていたのに隠していたケースでは、「瑕疵担保責任を負わない」という特約をつけていても無効になるので注意が必要です。損害賠償請求される可能性もあるので、売主ははじめから住宅の状態を正確に伝えるべきでしょう。

告知書にきちんと記入する

中古住宅の売却後にトラブルにならないように「告知書」(物件状況確認書)があり、買主に住宅の詳しい状態を知らせることができます。売買時には契約書や重要事項説明書などがありますが、これらの中には記入されない家の状態などを書くことができるのが告知書です。

告知書にはトラブルを防止するために、住宅の物理的な瑕疵と心理的な瑕疵も全て記入する義務があります。売主は売却する住宅に瑕疵があることを隠さずに知らせておくことで、契約後に修繕費を請求されなくて済みます。

心理的瑕疵とは、住んでからわかった近所にある不快な建物や、買い取った住宅で起こっていた事故に気づくことをいいます。

告知書に記入する土地に関するものは、地盤沈下や配管の状態、境界線についてなどです。建物に関するものには補修や修繕の有無や近隣の建築計画、シロアリ被害状況など、告知しておかなければならないことがあれば記入しなければなりません。

わかっていたのに記入しておかないと瑕疵担保責任を問われ、損害賠償請求などをされる可能性があるので注意が必要です。売主は記入漏れがないように気をつけましょう。

瑕疵保険へ加入し保証期間を延ばそう

瑕疵保険に加入すれば、売却後に建物に瑕疵(欠陥)が見つかっても、不具合の修繕費を保証してもらえます。

実際に中古住宅の売却後に欠陥が見つかったというのはよくある話で、保証期間内であれば売主が賠償金を支払う必要があります。

しかし、新築だと10年間保証されるのが一般的なのに対し、中古住宅を売却する場合保証期間は1~2年と短く、買主が購入を決断できない場合も。

たとえば、床下のシロアリの被害などは普段の生活でわかるようなものではないため、保証が切れた後に気が付くこともあり得ます。

そのため、売主は瑕疵担保責任の期間を延ばすためにも「既存住宅個人間売買瑕疵保険(以下、瑕疵保険)に加入しておくことも検討してみてください。保険に加入しておけば、たとえ家の売却後に瑕疵が見つかったとしても、売主は費用の不安をしなくて済みます。

売主は安心して保証期間を延ばせますし、買主にとっても保証期間が長いのは購入の決断後押ししてくれますよ。

マンションの場合

中古マンション引き渡し後によくあるトラブルとしては、騒音・隣人トラブルや、設備不良によるものなどがあります。

中古マンション引き渡し後に買主からクレームがあった場合、クレーム内容が何であれ、きちんと対応することが大切です。

面倒だからと放置したり、いい加減に対応してしまったりすると、裁判を起こされて多額の損害賠償を請求される可能性がありますので注意してください。

騒音トラブル

マンションを引き渡した後に、買主から騒音トラブルによるクレームが入ることがあります。

買主から「騒音があるなんて聞いていない」と損害賠償を請求されたり、契約解除を求められたりする可能性があるのです。

隣人の生活音やペットの鳴き声、また外からの騒音や振動など、マンションは一戸建てに比べて騒音問題が起きやすく、こういった話は珍しいことではありません。

こういった騒音があることを知っていた場合、先に伝えておくことでトラブルを避けることができます。

隣人トラブル

「部屋にゴミを溜め込む隣人がいて異臭がする」、「何かとクレームをつけてくる住民がいる」などの隣人トラブルは、マンションを売却する前に買主に伝えておかなければトラブルの元になりかねません。

もしも買主から「隣人トラブルがあることを知っていたら買わなかった」と裁判を起こされた場合、負ける確率が高いからです。

隣人トラブルを隠して売却したのであれば、買主からの損害賠償請求や契約解除に応じなければならないでしょう。

付帯設備の不良によるクレーム

マンションを引き渡した後に発覚した付帯設備の不良について売主が責任を負うべきかどうかは、中古住宅同様、売買契約時に定めた瑕疵担保責任のルールに基づきます。

瑕疵担保責任の期間内に瑕疵が発見された場合には売主の責任となりますが、期間経過後に発見された瑕疵については買主の責任となりますので、売主が修理費用などを負担する必要はありません。

付帯設備の不良の発覚による契約解除も認められておらず、売主は買主に修理費用を支払うことで責任は果たされます。

不動産そのものに瑕疵があった場合には2〜3ヶ月、使わないとわからないコンセントの不具合など付帯設備の不良は「引き渡しから7日間」の瑕疵担保責任期間を定めるのが一般的です。

周辺住民とのトラブル

中古住宅や土地という性質上、隣に住む住人などとトラブルになる可能性もあります。

厄介なのは、現地確認しても分からない場合です。後々のクレームになりやすいので、売却前に解消できるのであれば、しっかり解決しておくようにしましょう。

  • 隣地との境界線が曖昧な場合
  • 接道している道路が位置指定道路(私道)の場合

こういった場合は売買などで所有者が変わる場合に初めて明らかになり、問題になりやすい項目です。自分の土地がもし当てはまる可能性がある場合、売買の前に解消しておきましょう。

境界線が曖昧な場合

土地を売買する際は、トラブルを避けるため境界を明示しておく必要があります。

フェンスや塀がなく、土地の境界が不明な土地や境界標が見当たらない土地などは、土地家屋調査士による調査で確定測量を実施し、境界を明らかにしておきましょう。

また、隣地が空き家だったりすると所有者を探すことが困難な場合があります。

境界がきちんと明示されていればまだいいのですが、境界があいまいでどこまでが自分の敷地かどうか判別しかねる場合、境界線が曖昧なことをを了承したうえで購入を検討してくれる方を探す必要があります。

売却の意思がある場合、可能な限り境界線の明示はしっかりしておくようにしましょう。

前面道路が私道や位置指定道路

住宅を建てる場合、その敷地には道路と面している部分が4m以上必要という「接道義務」があります。

以下の図の場合では、公道に面する【A】【C】には住宅を建築可能ですが、道路に面していない【B】【D】では接道義務を満たしておらず住宅を建築することができません。

接道義務を満たしておらず建築できない住宅のイメージ

売主の立場からすると、住宅を建築することができれば土地は売れやすくなるので、できれば住宅用地として売買したいもの。

そこで、以下のように「位置指定道路」に接道するように分割することで、全ての土地で住宅の建築が可能になります。

位置指定道路に接道するように分割して住宅を建築できるようにする

位置指定道路とは、すなわち公道ではない私道です。公道の持ち主は市町村や県などですが、私道の持ち主は個人です。

上図の場合の位置指定道路とは、その道路に面している各敷地の所有者が自分の敷地と共に、分割した道路を所有しているという場合があります。

その場合問題なのが、私道は公道のように許可なく通行したり、配管を整備する際に掘削したりという行為が困難ということ。

特に、古い位置指定道路で売買をする際は共有名義でないケースもあるため、注意が必要です。現状の所有者間ではトラブルがなくとも、所有者が変わった後トラブルになることは十分にあり得るのです。

その対策としては、私道の通行・掘削に関する承諾を事前に取り、書面に残しておくのが有効。書面があれば、例えば所有者が変わった際も対応できます。

例えば、位置指定道路に面した土地に住宅を新築することになった場合、配管の整備などでその私道を掘削したり、工事車両を私道に停めたりする必要があります。

また、日常的に通行する際も、通行を承諾していないと金銭を要求されるという可能性があるためです。

承諾書が取得できない場合、そのリスクがある土地は売れにくい、購入希望者がいてもトラブルになりかねない、ということが重要なポイントです。

買い手とのトラブル

不動産取引では、買い手との間にもさまざまなトラブルの可能性があります。

不動産業者にすべて任せるのではなく、自分でも知識をつけておくことで二重チェックになりますので、以下のトラブル事例を参考にしてみてください。

面積が違っていた

戸建てを売却したいと考えている方が気をつけておきたいのが、登記簿上の記載と実際の土地に差異があった場合のトラブルです。隣の戸建てや土地との境界が登記簿上と実際の土地で違う場合、売却の契約がうまく進まなくなってしまいます。

このトラブルの一番の対処法は、売却を考える前に登記簿を確認して近隣との境界を確定しておく事です。登記簿は売却の際に初めて見るという方が多いためよく起こりやすいトラブルとして挙げられますが、事前に確認しておく事で対処できます。

契約がキャンセルになった

購入意思があり、契約をしたとしてもどちらかの都合により売買のキャンセルはあり得ます。

例えば、買主都合の主なケースは「住宅ローンが通らない場合」です。この場合、ローン特約があると白紙撤回され、売買契約は無かったことになります。

白紙撤回を防ぐためには、買主が住宅ローンの事前審査に通っているか?を確認しておきましょう。

また、買主から手付金を受領したあと、手付け解除の期限までに買主は手付けを放棄、売主は手付けの倍額を買主に支払うことで契約の解除をすることが可能です。

買主側としては、不動産は大きな買い物であり、慎重になるのは当然です。不安要素が残らないような取引を心がけましょう。

不動産売却の際に相談したい専門家

不動産の売却の際には、さまざまな専門家に相談することになります。いつ、どのタイミングで専門家に依頼すれば良いかを把握しておけば、スムーズに売却の手配を進めることができますので、参考にしてみてください。

相談のタイミングとしては、1→2→3です。

土地家屋調査士や司法書士は、売却が決まった後に手配することになりますので、まずは売却プランを立てるためにファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。

【相続全般】ファイナンシャルプランナー(FP)

相続や、住まいについて相談できます。目的に応じたアドバイスをしてくれるので、一番最初に相談しておくと良いでしょう。

相続が起きた後ではなく、あらかじめ相談しておくのもおすすめです。相続のことだけではなく、住まいや教育など、ライフプランの相談にも乗ってくれます。

【節税対策】税理士

相続や、住まいについて相談できます。目的に応じたアドバイスをしてくれるので、一番最初に相談しておくと良いでしょう。相続が起きた後ではなく、あらかじめ相談しておくのもおすすめです。

相続のことだけではなく、住まいや教育など、ライフプランの相談にも乗ってくれます。税理士は、税務のプロとして財産評価や相続税申告を行います。このほか、生前の相続税の試算や生前贈与などの節税アドバイスや事業承継のサポートも可能です。

【不動産売却の全般】宅地建物取引士(宅建業者)

売却については、不動産のプロである宅建業者に相談しましょう。売却期間や売却金額の希望がある場合は、できるだけ希望に沿った形で売却を進めてくれるはずです。

不動産の売却を任せる場合、コミュニケーションを密にとってくれる業者に任せると、安心できるでしょう。

【売却時の測量】土地家屋調査士

売却時には、隣地や道路との境界確定が必須です。境界確定には立ち会いや、図面作成などが必要になりますが、その作業をしてくれるのが土地家屋調査士。宅建業者に売却を任せる場合は、併せて手配してもらえる場合が多いですが、費用は別途になります。

【相続時・売却時の登記】司法書士

相続をした時、加えて不動産の売却をした時は法務局へ所有者変更の届出が必要になります。届出は本人もしくは委託を受けた司法書士しか出来ません。手続きを依頼する場合は、専門家に依頼する必要があるのです。

まとめ

人生において不動産売却を何度も経験する人は、そう多くはないでしょう。どんなことに注意すればよいか、自分で判断できなくて悩むのも当然です。

しかし不動産売却は、失敗しないための注意点をきちんと押さえることで、後悔しない不動産売却を行うこともできます。

今回、この記事では不動産売却における心構えや手順、トラブルの具体例と対策について解説しました。

この記事をしっかり理解して、専門家に依頼するところはとことん頼りましょう。そうすれば初めての不動産売却でもスムーズに、自分の納得のいく不動産売却をきっと行えるはずです。

不動産売却で抑えておくべき項目のチェックリスト

いざとなったときのために、失敗しないためのポイントを確認できるようにチェックリストをご用意しました。仲介業者さんなどと打合せなどの際にご活用ください。

運営者コメント

納得のいく不動産売却が出来るかどうかは、つまるところ「値付け」次第です。

秘めたるポテンシャルがその不動産にあり、想像よりはるかに高く売れるか、反対に実は隠れている瑕疵や不具合があり大幅に値下げしないと売れないのか、これを判断するには冷静かつ客観的な分析、物件調査が肝になります。

また、1から10まで売却過程があるとして、ゴールから逆算し、想定し得る費用負担や税金を織り込んだ上で売却想定価格及び概算最終手取額を算出し、自分は本当にこの価格で売り渡してもいいのだろうか?と熟考することが必要です。

上記過程を経ないで売ると、極端に安く売ってしまったり、逆にいつまで経っても全く売れないという事態に陥る可能性が高いです。

例えば、不動産業者による買取の場合、この購入行為は商売(仕入れ)なのでエンドユーザーの買主に売るよりもほぼ確実に安く売ることになります。

しかし、不動産自体に何らかの問題を抱えているとすれば、問題を承知で買受けるエンドユーザーを探すのは困難です。

また、引渡し後には売主が契約不適合責任を買主に対して負わなければならず、引渡し後に数百万単位の修補請求・売主の費用負担を求められる不測のリスクまで突き詰めて考えると、不動産業者に買い取ってもらうことはたしかに安く売ることにはなるが、「安過ぎることはない」という結論に至り、結果的に納得のいく売却になることもあります。

大手デベロッパー分譲の築浅ブランドマンション1室の売却であれば、色々なことを心配せずとも意外と簡単に希望の値段で売れます。

反対に、土地・底地借地・戸建・築古マンション・収益不動産の売却は、適正価格は一体いくらなのか慎重に検証する必要があります。売主の心躍るような売却想定価格が記載されているポスティングチラシや、ネットから頼める机上一括査定額だけで決して判断されないようにすることが大切です。

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