入居中のマンションを売却するまでの流れ。注意すべき点や対策方法をご紹介

  入居中のマンションを売却するまでの流れ。注意すべき点や対策方法をご紹介

入居者が存在しているマンションはすぐに収益化できる物件ですので「売りやすい」と考えている人も多いですが、ポイントをしっかりと押さえておかなければ、むしろ売却価格が下がってしまうこともあります。

手塚 大輔
【執筆・監修】手塚 大輔

地方銀行に10年弱勤務した後、現在は飲食店を起業しており、プロのライターとしてもSEO記事、コピーライティングなどを行なっております。 銀行では、預金業務、カードローン、住宅ローン、企業の運転資金、設備資金、起業開業支援、保険販売、投資信託販売などの他、企業の決算書の審査など経験。

【保有資格】ファイナンシャルプランナー

入居者が存在しているマンションを売却する際には、注意しなければならない点が多数あります。

入居者が存在しているマンションはすぐに収益化できる物件ですので「売りやすい」と考えている人も多いですが、ポイントをしっかりと押さえておかなければ、むしろ売却価格が下がってしまうこともあります。

入居中マンションを売却する際の注意点やポイント、また、売却する流れについて詳しく解説していきます。

入居中のマンションを売却する3つの方法

入居中のマンションは主に次の3つの方法で売却できます。

  • 賃貸したまま売却する
  • 退去してもらい空室で売却する
  • 入居者へ売却する

それぞれの方法にはメリットとデメリットがはっきりと分かれています。

入居中のマンションを売却する3つの方法とメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

入居者へ賃貸したまま売却する

居住者が入居した状態でそのまま売却する方法です。

入居者にとっては住まいはそのままで、マンションの所有者(オーナー)が変わるだけですので「オーナーチェンジ」ともいいます。

オーナーチェンジ物件として売却するため、買い手のターゲットは不動産投資家です。

そのため、インターネットなどでは「投資用物件」として売りに出されることとなります。

賃貸したまま売却するメリット

賃貸したままマンションを売却するメリットは次の3点です。

  • 収益物件として売却できるので買い手が見つかりやすい
  • 修繕の必要がない
  • 入居者に退去などの交渉が必要ない

すでに入居者が存在するので、買い手が入居者を探す必要がありません。

そのため、オーナーチェンジ物件は買い手を見つけやすいのが特徴です。

また、入居者が存在するので部屋を修繕する必要がありません。コストをかけずに売却することができます。

さらに、入居者に退去を依頼する必要がないので、面倒な交渉が不要です。

賃貸したまま売却するデメリット

賃貸したまま売却するデメリットは次の通りです。

  • 相場よりも売却価格が安くなる
  • 投資用物件としてしか売却できない
  • 物件に瑕疵がある可能性がある

入居者が存在するので内覧もできず、部屋も修繕できないので、空室の状態で売却するよりも売却価格が安くなる傾向にあります。

また、投資用物件としてしか売却できないので、買い手が限定的になってしまいます。

入居者が存在するので部屋の状態をよく確認できません。そのため物件に瑕疵がある可能性があります。場合によっては契約不適合責任を問われてしまうリスクがあります。

関連記事:
不動産売買の契約不適合責任とは?~瑕疵担保責任との違いなど売主が知っておくべき点をわかりやすく解説

入居者に退去を依頼し、空室になってから売却する

すでに入居している居住者に対して「退去」を依頼して、マンションが空室になってから売却する方法です。

もちろん入居者が退去に応じてくれなければ、この方法で売却することはできません。

しかし空室で売却することによって、投資用物件として売却できるだけでなく居住用物件としても売却できます。

空室で売却するため、売却による特別な手続きをする必要はなく、一般的な不動産売買と同じ流れで売却できます。

空室で売却するメリット

空室で売却するメリットは次の通りです。

  • 修繕やリノベーションをしてから売却できる
  • オーナーチェンジ物件よりも買い手の幅が広くなる
  • オーナーチェンジ物件よりも高く売却できる
  • マイホーム売却時の3,000万円特別控除が使える

入居者が存在しないので、マンションをリフォームしたりリノベーションしてから売却することが可能です。

また、投資用物件としてだけでなく居住用物件として一般の人にも売却できるので、オーナーチェンジ物件よりも買い手の幅が非常に広くなります。

そのため、オーナーチェンジ物件よりも高く売却できる傾向にあります。

また、投資用物件ではないので、売却時の譲渡所得から3,000万円控除できる「マイホーム売却時の3,000万円特別控除」を利用できます。

税金的にも空室にした状態で売却することにはメリットがあります。

空室で売却するデメリット

空室で売却することには次のようなデメリットがあるので注意しましょう。

  • 立ち退き交渉が必要
  • 立退料が発生する可能性がある
  • リフォームやリノベーションの費用が必要

空室で売却したいのであれば入居者と立ち退き交渉をしなければなりません。

この際に最大で家賃の6ヶ月分の立退料を支払わなければならないこともあります。

また、リフォームやリノベーションを行った上で売却する場合にはその費用も必要です。

ただし、購入者の中には「安く購入して、自分好みにリノベーションしたい」という方も多いので、リフォームやリノベーションして売却するかどうかは不動産会社とよく相談する必要があります。

入居者に売却する

現在入居している入居者へ売却する方法です。

マンションを賃貸している人の中には「部屋や生活環境が気に入ったので、家賃を支払い続けるよりも自分が購入したい」と考えている人は少なくありません。

入居者は引っ越しをすることなく物件を購入できるので「自分の物件を保有したい」と考えている入居者にとってはメリットがあります。

入居者に対して「マンションを購入しないか」と売却を持ちかけてみるのは、入居中のマンションを売却する際に非常に有効な方法です。

入居者へ売却するメリット

入居者へ売却するメリットは次の通りです。

  • 立ち退き交渉や立退料が不要
  • 仲介手数料が不要
  • 買い手を探す手間や時間がかからない

入居者に対して退去を迫る必要がありませんし、立ち退きに伴う立退料も不要です。

また買い手を探す必要がないので、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要もありません。

入居者へ売却するデメリット

入居者へ売却するデメリットは「購入してくれる(できる)かどうかは分からない」という点です。

入居者に購入意思がなければ売却することはできませんし、購入意思があっても住宅ローン審査に通過できない場合には売却できません。

入居者に対して売却する方法は、必ず売却できる方法ではないという点に注意しましょう。



        
賃貸したまま売却する

メリット

  • 収益物件として売却できるので買い手が見つかりやすい
  • 修繕の必要がない
  • 入居者に退去などの交渉が必要ない

デメリット

  • 相場よりも売却価格が安くなる
  • 投資用物件としてしか売却できない
  • 物件に瑕疵がある可能性がある
        
退去してもらい空室で売却する

メリット

  • 修繕やリノベーションをしてから売却できる
  • オーナーチェンジ物件よりも買い手の幅が広くなる
  • オーナーチェンジ物件よりも高く売却できる
  • マイホーム売却時の3,000万円特別控除が使える

デメリット

  • 立ち退き交渉が必要
  • 立退料が発生する可能性がある
  • リフォームやリノベーションの費用が必要
        
入居者へ売却する

メリット

  • 立ち退き交渉や立退料が不要
  • 仲介手数料が不要
  • 買い手を探す手間や時間がかからない

デメリット

  • 購入してくれる(できる)かどうかは分からない

入居中のマンションを売却する際の留意点

入居中のマンションを売却する際には、次の点に留意しながら売却活動を行ってください。

  • 入居者に確認をとって内覧スケジュールを立てる
  • 生活感がありすぎると売却価格が安くなる
  • できる限りじっくりと内覧してもらう
  • 売却のために入居者の許可は必要ない
  • 入居者に購入意思がないか確認する
  • 入居者の意志に反して退去させることはできない

主に入居者への説明に注意が必要になります。

入居中のマンションを売却する際の留意点について詳しく見ていきましょう。

入居者に確認をとって内覧スケジュールを立てる

入居者に確認をとって内覧スケジュールを立てましょう。

入居中のマンションだからと言って、内覧なしで売却できるわけではありません。

そのため、入居者の生活空間を購入希望者が内覧した上で購入を決定するのが一般的です。

内覧の際には、入居者に「いつであれば内覧に対応できるか」ということを確認し、内覧のスケジュールを立てましょう。

入居者にとってみれば、自分の居住空間に他人が入ってくるので、内覧を嫌がる人も多いでしょう。

しかし、内覧をしなければ売却することは難しいので、入居者に丁寧に説明した上で内覧のスケジュールを立てるようにしてください。

生活感がありすぎると売却価格が安くなる

マンションに生活感がありすぎると売却価格が安くなってしまう傾向があります。

部屋が散らかっていたり、壁紙や水回りが汚れている場合には、マンションが安っぽく見えて、希望額通りに購入してもらえない可能性があります。

そのため、可能な限り居住者に「部屋を綺麗にしておいて欲しい」と依頼しましょう。

居住者からすれば「自分の部屋なんだから放っておいて欲しい」と思う可能性がありますが、やはりここでも丁寧に説明し、部屋を可能な限り片付けてもらうとともに、必要であれば大家負担でハウスクリーニングなどを入れた方がよいでしょう。

内覧の前にはできる限り部屋を片付けて、綺麗な状態で購入希望者に見せましょう。

できる限りじっくりと内覧してもらう

購入希望者が確認したい部分などは、じっくりと内覧してもらう時間を作ることも重要です。

居住者がいると、どうしても「しっかりと内覧できない」という点がデメリットです。

しかし、購入希望者が満足いくまで内覧ができることで、売却できる可能性は高くなります。

居住者とすれば「自分の生活空間に他人が長くいるのは抵抗がある」と思うものですので、やはりここでも丁寧に説明するとともに、内覧の時間は居住者に自宅を空けてもらうなどの方法で可能な限りじっくりと内覧できる時間を確保してください。

売却のために入居者の許可は必要ない

入居中のマンションを売却するにあたって、入居者の許可は必要ありません。

入居者とすれば、オーナーが変わってもそのまま賃貸時の契約は引き継がれるので生活に支障がないためです。

入居中の物件を売却するために「居住者の許可を得なければならない」と考えている人も多いようですが、許可は必要ないので自由に売却活動をすることができます。

ただし、ローンを利用している物件の場合には、最終的な売却時にはマンションに抵当権を設定している金融機関の同意が必要になります。

入居者に購入意思がないか確認する

本格的な売却活動を始める前に入居者に購入意思がないかどうかを必ず確認してください。

入居者にマンションを売却することは、オーナーにとっても入居者にとってもメリットが大きいので、相場と同じような価格で売却できるのであれば入居者に売却した方が金銭的に得をするためです。

また、売却価格は市場価格に近いものでなければならないので、入居者へ売却する際にはまずは周辺相場を把握しましょう。

もしも売却相場が分からない場合には、「一括査定サイト」を利用することで、複数の不動産会社から無料で簡単に査定を取ることができます。

この価格を参考に、入居者への売却価格を決めるのがよいでしょう。

入居者の意志に反して退去させることはできない

すでにマンションに入居している居住者の意志に反して退去させることは不可能です。

普通賃貸借契約では、長期間の家賃滞納などのよほどの理由がない限り、大家が入居者を強制的に退去させることはできません。

マンションは入居中よりも空室の方が高く売却できますが、だからと言って入居者を強制的に退去させることは違法行為です。

空室にして売却したいのであれば、入居者と交渉し、入居者が納得した上で退去した場合に限ります。

なお、この際には最大6ヶ月分の立退料を支払わなければなりません。

退去してほしい場合には、丁寧に説明をして、くれぐれも「強制的に退去させられた」と入居者が感じることがないように配慮しましょう。

入居中のマンションを売却する流れ

入居中のマンション売却は基本的に次のような流れで行います。

  1. 入居者に売却の意志を伝えておく
  2. 不動産会社へ査定を依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動開始
  4. 不動産売買契約
  5. 入居者へオーナー変更通知を送達

それぞれの流れの詳細やポイントについて詳しく見ていきましょう。

居住者に売却の意志を伝えておく

まずは居住者に対して「マンション売却を検討しているので、オーナーが変わるかもしれない」ということを伝えておいた方がよいでしょう。

マンションを売却するということは、マンションの外観を知らない人が見に来るものですし、部屋の内覧も行わなければなりません。

居住者に対して必ずしも売却の意思を伝える必要はありませんが、事前に居住者に売却の意志を伝えておくことによって、内覧の対応などもスムーズに進むためです。

そのため、最初に意志を伝える際には「売却活動の中で、内覧が必要になるので協力をお願いする可能性が高い」ということも伝えておいた方がよいでしょう。

また、このタイミングで入居者に対して「購入の意思がないか」ということも確認してください。

不動産会社へ査定を依頼する

次に不動産会社へ査定を依頼します。

入居中のマンションとして売却するのであれば投資用物件の取り扱いに強い不動産会社へ依頼し、空室で売却するのであれば居住用物件の取り扱いに強い不動産会社へ依頼するなど、マンションの状況によって依頼する不動産会社は異なります。

また、査定額は不動産会社によって異なるので、複数の不動産会社へ査定を依頼することも重要です。

「どの不動産会社へ査定を依頼したらよいか分からない」という方は、一括査定サイトを利用しましょう。

一括査定サイトでは物件情報を送るだけで、簡単に複数の不動産会社から査定してもらうことができます。

不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動開始

どの不動産会社に売却活動を任せるのか決まったら、売却活動がスタートします。

複数の不動産会社に売却活動を任せ、不動産会社を競争させたいのであれば一般媒介契約が向いています。

信頼できる1社に力を入れて売却して欲しいのであれば、専任媒介契約か専属媒介契約がよいでしょう。

それぞれの媒介契約の違いは次の通りです。

複数社との契約 レインズへの登録 売主への報告義務 自己発見取引
一般媒介契約 可能 登録義務なし 報告義務なし 可能
専任媒介契約 不可 契約締結から5日以内に登録 2週間に1回以上 可能
専属専任媒介契約 不可 契約締結から5日以内に登録 1週間に1回以上 可能

また、不動産会社の仲介でマンションを売却する際には仲介手数料が発生します。

仲介手数料の上限は次の通りです。

売却金額 仲介手数料
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円超の部分 売買価格の3%+消費税

または「売却金額×3%+ 6万円」で算出します。

なお、売却活動の際には不動産会社に任せきりにするのではなく、適宜状況を確認し、WEBサイトなどの掲載情報が不足していると感じたら、オーナーしか知っていない情報を補足するなど、常に売却活動には関わりを持つようにしてください。

不動産売買契約

不動産会社が購入者を見つけてきたら、実際の売却価格を決定します。

不動産売買において、一般的に購入希望者は値切りを行います。

通常は1割程度の値引きが行われるので、値引きを見越して希望額の1割増しくらいの価格を売出価格とするのが基本です。

売却先が決定したら、売買契約を締結します。

入居者へオーナー変更通知を送達

売買契約が完了したら、入居者に対して「オーナー変更通知」を送達しましょう。

オーナーが変更になった旨だけでなく、家賃の振込先が変わるのであればその旨も通達します。基本的な通達項目は次の通りです。

  • オーナーが変更した旨
  • オーナーが変更した日
  • 敷金の返還義務を新しいオーナーに引き継いだ旨
  • 賃貸借契約を新しいオーナーに引き継いだ旨
  • 家賃の振込口座の変更先

契約内容は新しいオーナーに引き継ぎます。

そして敷金は新しいオーナーに引き継がれるので、入居者には返還されないという点にも注意しましょう。

入居中マンションの売却に必要な書類

入居中のマンションを売却する際には次のような書類を用意しておかなければなりません。

通常のマンション売却に必要な書類
  • 印鑑登録証明書
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • マンションの管理規約・長期修繕計画・総会議事録等
  • 管理に係る重要事項調査報告書
入居中のマンション売却の必要な書類
  • 入居者との賃貸借契約書
  • 管理会社との管理委託契約書
  • リフォームや修繕画の履歴がわかる書類

通常のマンション売却で必要な書類に加えて、入居中のマンションは賃貸借契約書等、他の書類も必要になります。

必要書類については不動産会社が一覧にしてくれるので、確認の上、あらかじめ用意しましょう。

入居中のマンションを高値で売却するポイント

入居中のマンションを少しでも高値で売却したいのであれば次の4つの点を押さえましょう。

  • 投資用マンションの周辺相場を把握しておく
  • 投資用マンション売却が得意な不動産会社と契約する
  • 複数の不動産会社から査定を取る
  • 内覧時に綺麗に見せる

入居中のマンションを高値で売却するための4つのポイントについて、詳しく解説していきます。

投資用マンションの周辺相場を把握しておく

周辺の投資用マンションがいくらで売却されているのか相場を把握しておきましょう。

売却相場を知らなければ入居者に対していくらで売却するのかの提案ができません。

また、不動産会社によって査定額が異なるため、不動産会社が提示している査定額が高いのか安いのかも分かりません。

周辺相場を把握することで、交渉を円滑かつ有利に進めることができます。

売買サイトを確認したり一括査定サイトを利用するなどして、投資用マンションの売却相場を把握しましょう。

投資用マンション売却が得意な不動産会社と契約する

入居中のマンションは投資用マンションとして、投資家に対して売却するしかありません。

そのため、通常の居住用マンションの仲介ばかりを取り扱っている業者では買い手を見つけられない可能性があります。

投資用マンションを売却するには、特別な知識や人脈やノウハウが必要です。

そのため、入居中のマンション売却の際には、投資用物件の売買を得意としている不動産会社と媒介契約を締結しましょう。

複数の不動産会社から査定を取る

査定額は業者によって異なります。

また対応も本気度も業者によって大きく異なります。

信頼できる不動産会社を知らないのであれば、できる限り多くの不動産会社から査定を取り、比較することが重要です。

一括査定サイトであれば、一度、不動産情報を入力するだけで、簡単に複数社から査定を取ることができるので、マンション売却の際には活用しましょう。

内覧時に綺麗に見せる

入居中のマンションは内覧時にどれだけ綺麗に見せるのかが、高額売却の大きなポイントです。

内覧時に散らかっていたり汚れていたりすると、建物が安く見えるので、希望額通りの売却は難しくなります。

そのため、できる限り綺麗な状態で内覧対応することで売却額は高くなるでしょう。

とは言え、部屋をいつも以上に片付けたり、掃除することは、入居者にとって負担でしかありません。

ハウスクリーニング費用を負担するなど、大家側も部屋の美化に協力しましょう。

まとめ

マンションは居住者が入居したままでもオーナーチェンジ物件として売却できます。

ただし、空室で売却するよりも売却額が低くなるので、まずは入居者に対して売却を持ちかけましょう。

入居中のまま売却する場合には投資用物件として売却しなければなりません。

まずは投資用物件の売買に強い不動産会社を一括査定サイトなどで探すのがよいでしょう。

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