不動産の売買をする際には不動産会社へ支払う仲介手数料が発生します。
不動産の価格は高額ですので、仲介手数料も決して安くはありません。
そのため売買の際にはいくら仲介手数料が発生するのかを計算できるようにしておかないと、売買の際に思った以上の高額な手数料を請求される可能性があります。
不動産仲介手数料は自動計算ツールで簡単に計算できます。
おすすめの自動計算ツールと仲介手数料を値引きするポイントについて詳しく解説していきます。
- 不動産の仲介手数料とは
- 仲介手数料を引き下げやすい4つのケースについて
- 仲介手数料以外にかかる費用について
不動産の仲介手数料とは？
不動産の仲介手数料は、不動産の売買の際に不動産会社へ支払う手数料です。
不動産の仲介手数料の支払うタイミングや上限額は法律によって明確に決められています。
まずは不動産の仲介手数料の概要などについて詳しく見ていきましょう。
仲介手数料はいくら？
不動産の仲介手数料の上限は法律によって決められており、不動産の売買価格の3%〜5%です。
不動産の仲介手数料は購入時にも売却時にも発生します。
また、仲介手数料は成功報酬であることは法律で定められているので、実際に売買が成立した際のみ請求することができます。
仲介手数料を支払うタイミングはいつ？
不動産売買の際に仲介手数料を支払うタイミングは、一般的には次の2つにタイミングに分けて支払います。
- 売買契約時
- 物件の引き渡し時
売買契約時とは、売り手と買い手の双方が売買の条件に合意して契約書を締結するタイミングです。
物件の引き渡しとは売買代金の決済が行われ、不動産の登記を行うタイミングになります。
売買契約の際に仲介手数料を一括で支払うことも可能です。
しかし売買契約の後も登記や鍵の引き渡しなど、仲介する不動産会社が担わなければならない仕事は多く残っているため、契約時と引き渡し時に分けた方が安心です。
なお、仲介手数料は基本的には現金一括で支払わなければなりません。
分割で支払うことはできないので注意しましょう。
片手仲介、両手仲介とは何？
片手仲介とは、仲介をする不動産会社が売り手または買い手のどちらかの仲介しか行っていない仲介です。
一方、両手仲介とは、仲介する不動産会社が売り手と買い手双方の仲介を行い、売り手の物件を自社の顧客に紹介しているケースです。
片手仲介も両手仲介も、仲介を受ける売り手と買い手の支払い仲介手数料に変わりはありません。
しかし不動産会社にとっては片手仲介は売り手または買い手のどちらかからしか仲介手数料を受け取ることができませんが、両手仲介は売り手と買い手の双方から仲介手数料を受け取れるのでメリットがあります。
両手仲介の際には不動産会社が囲い込みを行っていないかの注意が必要です。
囲い込みとは、物件を自社の顧客にしか販売しようとしない行為です。
囲い込みをされてしまうと、他社の顧客で好条件で売買してくれる人がいたとしても、そのような人には出会うことができませんし、売買成立が長引いてしまうことがあります。
囲い込みを防ぐために、売却者は複数の不動産会社から査定を取ることが重要です。
購入者は複数の不動産会社の物件をチェックしましょう。
仲介手数料の計算式
不動産の仲介手数料は金額に応じて次のように決められています。
| 売却金額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4%+消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3%+消費税 |
このルールを元に不動産仲介手数料の計算式を作ると以下のようになります。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売買価格の4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売買価格の3%+6万円+消費税 |
例えば1,000万円の不動産を購入する場合の仲介手数料は次のようになります。
仲介手数料=1,000万円×3%+6万円+3.6万円（消費税）=39.6万円
仲介手数料の早見表
仲介手数料は売買金額に応じて上限が決められているので、次に早見表を使用すれば「いくらの売買では仲介手数料がいくら」と計算せずに確認することも容易です。
| 売買価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 200万円 | 11万 |
| 300万円 | 15万4,000円 |
| 400万円 | 19万8,000円 |
| 1,500万円 | 56万1,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 3,500万円 | 122万1,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 4,500万円 | 155万1,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 5,500万円 | 188万1,000円 |
| 6,000万円 | 204万6,000円 |
| 7,000万円 | 237万6,000円 |
不動産の売買を検討をする際には、上記の早見表から、「売却を検討している不動産の仲介手数料はいくらくらいになりそうか」ということを確認するとよいでしょう。
仲介手数料の自動計算ツール3選
おすすめの仲介手数料の自動計算ツールは次の3つです。
これらの計算ツールは不動産の仲介手数料だけでなく、不動産やお金に関するさまざまな計算を簡単に行うことができます。
仲介手数料はいくらか、不動産取得税はいくらか、住宅ローンの返済額はいくらかということを計算する際には、非常に活用できますので、特徴を詳しく理解しておきましょう。
KEISAN
KEISANはカシオが運営している計算サイトです。
仲介手数料の他にも、ローンの返済額や利息の計算、社会保険料の計算など、生活の中で求められるありとあらゆる計算をすることが可能です。
仲介手数料だけでなく「これはいくらになるんだろう？」と気になったら、すぐに使いたいサイトだと言えます。
smlt.jp
smlt.jpは不動産関係のお金のあらゆる計算ができるサイトです。
仲介手数料以外にも不動産取得税、住宅ローン、印紙税、消費税、減価償却、登録免許税、相続税・贈与税、譲渡所得税などの計算をすることが可能です。
仲介手数料（媒介報酬）の計算式なども表示されるので金額が決まる仕組みなどを知りたい人にも重宝します。
E-計算！
E-計算は、仲介手数料やローンなどのお金のこと以外にも、「基礎代謝量の平均・計算」「VO2max(最大酸素摂取量)を自動計算して持久力を知ろう！」などの健康面のおもしろい計算ができる点が大きな特徴です。
簡単な項目を入力するだけで計算できるので、仲介手数料以外にもさまざまな計算を試してください。
仲介手数料の自動計算ツール
ここまで計算ツールのご紹介をさせていただきましたが、こちらのツールでも簡単に仲介手数料を計算することが可能です。
| 取引額（売買価格） | 半角英数字で入力ください 万円 |
|---|---|
| 仲介手数料（税込） | |
| 内訳 |
仲介手数料を節約するためのポイント
仲介手数料は不動産会社との交渉方法を工夫するなどすれば、節約することができます。
仲介手数料は次の3つのポイントで節約できます。
- 媒介契約前に交渉する
- 専任、専属専任媒介を結ぶ事を条件にする
- 他社と相見積もりをとって交渉する
仲介手数料を節約するための3つのポイントについて詳しく解説していきます。
媒介契約前に交渉する
媒介契約を締結する前に「仲介手数料を安くできないか」と交渉するとよいでしょう。
不動産会社は媒介契約を締結して、不動産売買の仲介をしたいと考えているため、契約締結前にであれば、仲介手数料の引き下げ交渉に応じる可能性があります。
反対に、契約締結後にすでに契約している仲介手数料の引き下げを交渉することは不可能です。
不動産会社と仲介手数料について交渉するのであれば、媒介契約締結前に行うようにしてください。
専任、専属専任媒介を結ぶ事を条件にする
専任媒介契約、専属専任媒介契約を締結することを条件に仲介手数料の引き下げを交渉することもできます。
専任、専属専任媒介とは1社が独占して媒介契約を締結できるものです。
不動産会社とすれば、専任、専属専任媒介を締結してしまえば独占的に不動産売買の仲介ができるので非常にメリットがあります。
専任、専属専任媒介契約を締結することを条件にすれば仲介手数料の引き下げに応じてくれる可能性があります。
なお、媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があり、違いは以下の通りです。
| 複数社との契約 | レインズへの登録 | 売主への報告義務 | 自己発見取引 | |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 可能 | 登録義務なし | 報告義務なし | 可能 |
| 専任媒介契約 | 不可 | 契約締結から5日以内に登録 | 2週間に１回以上 | 可能 |
| 専属専任媒介契約 | 不可 | 契約締結から5日以内に登録 | 1週間に１回以上 | 不可 |
1社としか契約できない専任媒介と専属専任媒介はレインズへの登録と売主への報告義務が課されているので、不動産会社は一般媒介契約よりも力を入れて売買先を探します。
しかし他社と媒介契約を締結することはできないので、信頼できる不動産会社を見つけた場合のみ利用するようにしてください。
他社と相見積もりをとって交渉する
他社の見積もりをとって不動産会社と交渉するのも有効な方法です。
複数社から見積もりを取れば、手数料の比較をすることができます。
もちろん、その中で最も手数料が低い不動産会社と媒介契約を締結することもできますが、媒介契約を締結したい不動産会社が存在する場合には、他社の見積もりを見せて「ここよりも安くしてほしい」と交渉することで仲介手数料の引き下げに不動産会社が応じる可能性があります。
不動産会社は多くの媒介契約を締結して、仲介手数料を稼ぎたいと考えていますので、他社の見積もりをとって具体的に金額の交渉をすることで、引き下げに応じてもらえることもあるでしょう。
仲介手数料を引き下げやすい4つのケースとは
仲介手数料は次のような不動産会社や物件であれば引き下げることができる可能性があります。
- 地元の不動産会社へ相談する
- 複数の不動産会社が取り扱っている物件
- 新築物件
- キャンペーン中の不動産会社を利用する
仲介手数料を引き下げやすい4つのケースについて詳しく解説していきます。
地元の不動産会社へ相談する
仲介手数料の引下げ交渉は大手の不動産会社と行うよりは、地元密着の地域の不動産会社へ相談した方が成功しやすい傾向があります。
大手の不動産会社は仲介手数料などのルールが本社で厳格に決められており、現場の担当者と引き下げの交渉をしても、担当者には本社で決められた仲介手数料に関するルールを変える権限はありません。
地元密着の中小の不動産会社であれば、経営者と直接交渉できるので、仲介手数料の引き下げ交渉もしやすくなります。
手数料の引き下げをしたい場合は大手ではなく、地元密着の中小の不動産会社に対して行うようにしてください。
複数の不動産会社が取り扱っている物件
同時に複数の不動産会社が取り扱っている物件は仲介手数料の引き下げ交渉が成立しやすいと言えます。
同一物件内ですでに不動産会社の競合が起きているため、不動産会社には「他社に先駆けて仲介を成功させたい」という心理が働きます。
たな、購入者側は同じ物件であるならば、少しでも仲介手数料が安い不動産会社と契約したいと考えるのが自然です。
不動産購入時には1つの物件に対して取り扱う不動産会社が複数の不動産を選ぶようにしましょう。
新築物件
新築物件や新規分譲マンションなどは、「仲介手数料半額キャンペーン」などが行われることが多くなっています。
仲介をするのが、開発した業者の関連会社などの場合には、販売することによって利益を得ているケースが多いので仲介手数料を割り引いているケースが少なくありません。
このような新築キャンペーンを狙うことによって仲介手数料を大幅に削減することが可能です。
物件の購入を希望する地域などにキャンペーン物件が販売されていないかどうかを確認するとよいでしょう。
キャンペーン中の不動産会社を利用する
不動産会社の中には「仲介手数料半額」などのキャンペーンを実施しているケースがあります。
このような不動産会社と媒介契約を締結すれば、仲介手数料がキャンペーン価格になるので大幅に節約することが可能です。
ただしキャンペーンの対象になるのが一部の物件のみなど、制約が多いケースもあるので、必ずキャンペーンの対象になるためには、どんな条件を満たさなければならないのかを確認してください。
仲介手数料が発生しない個人間取引のメリット・デメリットとは
不動産会社を通さずに不動産を売買することを個人間取引といいます。
個人間取引であれば不動産会社が介在しないので仲介手数料が発生しません。
しかし個人間取引はメリットとデメリットが非常に大きな方法ですので、注意が必要です。
個人間取引のメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。
個人間取引のメリット
個人間取引のメリットは、仲介手数料がかからないという点です。
売主と買主が直接取引できるので、間に不動産会社が入ることがありません。
したがって仲介手数料が発生しないのが最大のメリットです。
また、相手と直接交渉ができるので、価格交渉がスピーディーに進むという点もメリットと言えるでしょう。
個人間取引のデメリット
個人間取引にはデメリットも多いので注意しなければなりません。
- 住宅ローンが組めないケースが多い
- 契約書の作成が困難
- 売買条件の交渉が難航する可能性がある
- 売買後に不動産のトラブルが起こる可能性がある
ほとんどの金融期間で住宅ローンの対象になる物件は、不動産会社が仲介した物件に限られます。
個人間売買で取引した物件購入のために住宅ローンを組むことは難しいでしょう。
それは個人間では法的に有効で後からトラブルになることがない不動産売買契約書を作成することが困難ですし、契約後に不動産に隠れた瑕疵などが見つかり、場合によっては住めなくなってしまうなどのトラブルが発生する可能性があるためです。
また、直接価格交渉ができるからこそ、双方が一方的に条件を主張して売買条件の交渉が全くまとまらないケースもあります。
個人間取引は確かに仲介手数料がかかりませんが、物件の瑕疵などによって後から仲介手数料以上の損失が生じる可能性がある点に注意してください。
不動産取引における仲介手数料以外の費用とは
不動産取引には仲介手数料以外にも費用が発生することがあります。
購入時、売却時にそれぞれ発生する費用はどのようなものか、それぞれ解説していきます。
売却時に発生する仲介手数料以外の費用
不動産の購入時には仲介手数料の他に次のような費用が発生します。
- 印紙税
- 譲渡所得税、住民税
- 抵当権抹消費用
- 測量費用
売買金額に応じた収入印紙代が必要になりますし、不動産売却によって利益が出た場合には譲渡所得税と住民税が発生することもあります。
売却する物件が金融機関などの担保に入っていた場合には、抵当権を抹消するための登記費用と司法書士報酬が発生します。
また、測量を行ってから売却する場合には、別途測量費用も必要ですし、ハウスクリーニングを実施してから売却する場合はクリーニング費用も必要になるので注意しましょう。
購入時に発生する仲介手数料以外の費用
不動産の購入時にも仲介手数料の他に次のような費用が必要です。
- 印紙税
- 不動産取得税
- ローン保証料・手数料
- 登記費用
不動産の買い手側も売買金額に応じた収入印紙代を負担しなければなりません。
また、不動産を取得すると不動産取得税（4％（現在、土地と住宅については、軽減税率として3％））が発生します。
ローンを利用して不動産を購入する場合は金利とは別に保証料と手数料が発生することがあります。
また所有権を移転するための登記費用や、抵当権設定費用も負担しなければなりません。
まとめ
- 仲介手数料とは売買契約時と物件の引渡時に不動産会社へ支払われる手数料のこと
- 交渉をする際は、他社の見積もりを取ってから行うことが大切
- 個人間取引は仲介手数料が発生しないが、デメリットも多くあるので注意が必要
不動産の仲介手数料は400万円超の物件の場合は「売買価格×3%+ 6万円（税別）」が上限となっています。
不動産の価格は大きいので仲介手数料も数十万円〜場合によっては100万円を超えることも珍しくありません。
また仲介手数料は現金によって一括で支払うことが基本ですので、売買の前には「いくらくらいの仲介手数料がかかるのか」をあらかじめ計算して、仲介手数料相当額を用意しておくようにしてください。
なお、購入する物件や不動産会社を意識することによって、仲介手数料は節約することが可能です。
仲介手数料を抑えるコツを把握して、不動産売買の相談をするようにしてください。
