不動産会社を通じて不動産を売買する際には、不動産会社へ仲介手数料を支払わなければなりません。
不動産の価格は高額ですので、不動産の仲介手数料も決して安くはありません。
しかし仲介手数料は法律によって上限が定められています。
仲介手数料の上限を把握しておくことによって「この不動産を購入（売却）したら仲介手数料はいくらになる」とあらかじめ把握できるので資金の用意ができますし、法外な手数料を要求する悪徳業者から身を守ることも可能です。
不動産売買における仲介手数料の上限や計算方法を解説するとともに、仲介手数料を抑える方法についても紹介していきます。
- 不動産の仲介手数料の上限とは
- 長期間空き家となっている不動産の仲介手数料
- 上限を超えて仲介手数料が請求されるケース
不動産の仲介手数料とは
不動産の仲介手数料とは、不動産を売買する際に不動産会社が買い手（売り手）を見つけてくれたことに対する報酬です。
仲介手数料の基本についてまずは詳しく解説していきます。
不動産の売却売買に対する成功報酬
不動産の仲介手数料は不動産の売却や売買を不動産会社が仲介することに対する成功報酬です。
不動産を売却するためには、不動産の調査、ポータルサイトへの掲載、顧客の開拓など、不動産会社のさまざまな労力が必要になります。
これらの経費と不動産会社の利益になるのが、不動産売買の仲介手数料です。
仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、不動産会社が売買相手を見つけられなかった場合には、仲介手数料は発生しません。
また、仲介手数料が安すぎる場合には、不動産の売買先を探すための経費もかけられないということですので売買先を見つけにくくなるという点にも注意しなければなりません。
売主も買主ともに不動産会社へ支払う
仲介手数料は不動産会社へ仲介を依頼した場合には、売主も買主も不動産会社へ支払わなければなりません。
「この不動産を売却したい」と希望した売主が不動産会社へ買主を見つけてもらった場合、仲介手数料が発生します。
一方、「不動産を買いたい」と希望した買主が、希望する物件を不動産会社に見つけてもらった場合にも仲介手数料が発生します。
売主と買主が同じ業者へ仲介を依頼した場合は、不動産会社は売主・買主の両方から仲介手数料を受け取ることもあり、これを両手仲介といいます。
一方、売主と買主が異なる業者へ仲介を依頼した場合、不動産会社は売主・買主どちらか一方からしか仲介手数料を受け取れません。
これを片手仲介といいます。
仲介手数料はいつ支払う？
仲介手数料を支払うのは不動産の売買契約が成立したタイミングです。
一般的には、売買契約成立時に半額を支払い、不動産の引き渡し時に残りの半分を支払います。
売買契約時に全額支払っても問題はありません。
しかし売買契約成立後も、登記手続きなど不動産会社に依頼する業務が多いので、契約時には半分だけ支払い、残りは手続きが全て完了した際である引き渡し時とした方が安心です。
不動産の仲介手数料の上限とは？
不動産の仲介手数料は宅建業法第46条によって上限が定められています。
宅建業法第46条には次のように明記されています。
『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。』
法律によって定められた仲介手数料の上限がいくらになるのか、実際の計算例や速算式とともに詳しく見ていきましょう。
法律で定められた手数料の上限
不動産の仲介手数料は売買金額ごとに以下のように上限が定められています。
| 売却金額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4%+消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3%+消費税 |
不動産売買の仲介手数料は、200万円以下の部分と、200万円超400万円以下の部分、400万円超の部分と、3段階に分けられているのが大きな特徴です。
仲介手数料の速算式
不動産の仲介手数料は金額ごと3段階に分けられているので、不動産価格が400万円を超えると、200万円以下の部分、200万円超400万円以下の部分、400万円超の部分とそれぞれ分けて計算しなければならないので面倒です。
そこで、売買価格が400万円超の場合は次のような速算式を使用すると計算が簡単になります。
売買価格×3％+6万円 + 消費税
例えば、不動産売買価格が3,000万円の場合、仲介手数料は次のようになります。
3,000万円×3%+6万円+消費税＝105.6万円
賃貸の仲介手数料の上限
賃貸の場合の仲介手数料の上限は「家賃の1ヶ月分＋消費税」と決められています。
貸主、借主の双方から受け取る手数料の上限が家賃の1ヶ月分＋消費税が上限ですので、次のような組み合わせで手数料を受け取ります。
- 貸主から0.5カ月分、借主から0.5カ月分
- 貸主から1カ月分、借主は無料
- 貸主からは無料、借主から1カ月分
賃貸の場合には売買と手数料が異なるので注意しましょう。
400万円以下の長期間空き家になっている物件の手数料に注意
長期間空き家になっており価格が400万円以下の物件を売却する場合には仲介手数料が高くなることがあります。
長期間空き家になっている物件の仲介手数料については国が政策的に引き上げを行っており、空き家を放置することによるさまざま弊害を予防する目的があります。
長期間空き家になっている物件の仲介手数料はどの程度なのか、経緯も含めて詳しく解説していきます。
価格が400万円以下の場合は手数料が高くなることも
価格が400万円以下で、長期間放置された物件を売却する際には仲介手数料が高くなることがあります。
国は空き家の放置を防止する目的で「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」という法改正を行いました。
「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用されると、仲介手数料の上限が『18万円 + 消費税』となります。
仲介手数料の上限は200万円の物件であれば、200万円×5%+消費税＝11万円です。
しかし「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」とされると、仲介手数料は宅建法で定められた上限を超えて高くなってしまいます。
なお「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用される条件は次の通りです。
- 低廉な空家等（価額が400万円以下）
- 売主から依頼を受けた場合の仲介
- 売主があらかじめ承諾している
低廉な空家の売却を売主から依頼を受けて仲介を行う場合で、手数料の上限が引き上げになることを売主が承諾している場合には、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用され、仲介手数料の上限が18万円+消費税へ引き上げになります。
「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」制定の背景
「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が制定され、手数料の上限が引き上げられた背景は、空き家の増加です。
地方などに所在し、築年数が経過した空き家は、不動産会社が売却活動を行っても売却できないケースが多く、売却できたとしても価格が安くなります。
不動産会社にとっては交通費などのコストが高くなるだけでなく、売却できないリスクも大きいため、仲介を引き受ける不動産会社が少なくなっています。
そのため、さらに空き家の流動性が低下して空き家が増えていくという悪循環になっていました。
そこで国は、低廉な空き家に関しては仲介手数料を引き上げ、不動産会社の仲介促進を図ることにしました。
不動産会社としては、以前よりもメリットがあるので仲介に対するモチベーション向上になります。
売主にとっては仲介手数料の負担は増えるものの、以前よりも前向きに不動産会社が売却活動を行うことが期待できるでしょう。
上限を超えて仲介手数料が請求される3つのケース
仲介手数料には基本的には売買にかかるあらゆる経費が含まれているので、不動産会社は仲介手数料以外の費用を売主や買主へ請求することはできません。
しかし次の3つのケースにおいては上限を超えて仲介手数料が請求されることがあります。
- 遠方の物件を売却する際の交通費
- 遠方の売主（買主）と交渉する際の交通費
- 特別に追加の広告を売主が依頼した場合の交通費
どのようなケースで上限を超える仲介手数料が発生するのか、詳しく見ていきましょう。
遠方の物件を売却する際の交通費
遠方の物件を売却する際には、不動産会社の担当者は通常よりも高い交通費を負担しなければなりません。
仲介手数料に含まれる交通費などの経費は、特別に高い交通費を負担しなければならないケースは想定されていないため、遠方の物件を査定に行く場合には交通費分だけ不動産会社の利益が減ってしまいます。
そのため「半径〇〇kmを超える距離にある物件は交通費の実費を請求する」などと定められているケースが多々あります。
遠方の売主（買主）と交渉する際の交通費
遠方の売主や買主と交渉する際も同様です。
不動産売却では一般的に対面での契約を行います。
そのため、不動産会社は売主や買主の元に訪問しなければなりません。
この際、売主や買主が遠方に居住している場合には交通が発生します。
物件を査定する時と同様に訪問時の交通費も一定距離を超える場合には、仲介手数料とは別に請求されるケースもあります。
特別に追加の広告を売主が依頼した場合の広告費
売主が希望して特別に追加の広告を掲載した場合の広告費も仲介手数料とは別に請求することができます。
不動産会社のポータルサイトに掲載する以外にも、他の媒体へ掲載する場合など、不動産会社が通常の媒介契約の中で想定している広告費を超える費用がかかる広告を掲載した場合にはその実費分は売主が仲介手数料とは別に負担しなければなりません。
仲介手数料を抑える方法
仲介手数料を抑えるには次の2つの方法を試してみてください。
- 専任媒介契約を締結する
- 他社の見積もりを見せる
契約方法や不動産会社との交渉の仕方によって仲介手数料を抑えることができる場合があります。
仲介手数料を抑える2つの方法について詳しく解説していきます。
専任媒介契約を締結する
専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結することで、仲介手数料が下がる可能性があります。
2つの媒介契約は1社としか契約できない媒介契約です。
そのため、不動産会社は専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結した不動産に関しては1社独占で売買をすることができるメリットがあります。
不動産会社に対して「専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結するので仲介手数料を安くできないか」と交渉してみましょう。
他社の見積もりを見せる
他社の見積もりを見せることで、不動産会社を競争させて手数料を引き下げられる場合があります。
「他社さんは〇〇円と言っていますが、安くならないでしょうか？」と交渉することで、顧客を他社に取られたくない不動産会社は手数料の引き下げに応じる可能性があります。
不動産の一括査定サイトを利用すれば、一度に複数社から査定を取ることができるので、複数の不動産会社を比較したい場合には活用するとよいでしょう。
まとめ
- 400万円超の物件の仲介手数料は「（売買価格×3%+6万）+消費税」
- 価格が400万円以下で、長期間放置された物件を売却する際には仲介手数料が高くなることがあるので注意が必要
- 専任媒介契約を締結したり他社の見積もりを見せたりすることで手数料が抑えられる可能性がある
不動産を不動産会社の仲介で売買する際には、売主も買主も仲介手数料の支払いが必要です。
400万円超の物件の仲介手数料は『（売買価格×3%+6万）+消費税』です。
ただし400万円以下の空き家を売却する場合には『18万円＋消費税』を上限として、仲介手数料が引き上げになる場合があるので注意が必要です。
仲介手数料を抑えたい場合には、専任媒介契約や専属専任売却を締結するか、他社の見積もりを提出するなどの方法で不動産会社と交渉してみるとよいでしょう。
