簡単に自動計算！【土地編】売却の仲介手数料はいくら？相場や無料の仕組み、値引きポイントを解説

不動産を売却する際には仲介手数料が必要です。

不動産の売却額が高額になる場合には、仲介手数料も高額になる傾向があります。

不動産売却時に支払う手数料はできる限り節約した方がよいことは間違いありません。

仲介手数料の計算方法や、手数料の節約方法や注意点などについて詳しく解説していきます。

仲介手数料の基本知識

仲介手数料の基礎についてまずは解説していきます。

仲介手数料の計算方法と、不動産会社の両手取引と片手取引について理解しておきましょう。

仲介手数料とは

不動産の仲介手数料とは不動産会社の紹介によって不動産を売却した際に不動産会社へ支払う報酬です。

不動産会社が不動産の買い手を見つけてきたことに対する成功報酬で、仲介手数料は売買が成立した場合のみ支払義務が生じます。　

なお、仲介手数料は宅地建物取引業法によって、次のように上限が決められています。

仲介手数料の計算方法

では実際に仲介手数料を計算してみましょう。

例えば取引価格1,000万円で不動産を売却した場合には

1,000万円×3％＋6万円＋消費税＝396,000円

となります。

1,000万円の不動産を売却する手数料だけで30万円以上も必要になるので、不動産売却時の仲介手数料は大きなコストになります。

仲介業者と取引形態

参照：両手取引？片手取引？不動産取引による仲介手数料の違いについて

不動産会社は両手取引と片手取引という仲介をすることができ、これは不動産会社の手数料収入に大きく関わります。
両手取引とは、売り手と買い手の仲介を1つの不動産会社が行うことです。
両手取引の場合、不動産会社は売り手からも買い手からも手数料を受け取ることができます。

一方、片手取引とは、売り手もしくは買い手のどちらか一方の仲介のみ行い、もう一方の仲介は別の不動産会社が行うことです。
片手取引の場合、買い手と売り手を仲介した不動産会社はそれぞれ異なるので、仲介手数料はそれぞれに不動産会社に入ります。

つまり、両手取引の方が不動産会社にとってメリットがあります。そのため、不動産会社の中には他の不動産会社に紹介せずに自社の顧客に対してのみ紹介する「囲い込み」を行う会社も存在します。
幅広くさまざまな不動産会社へ紹介した方が売り手にとってはメリットがあるはずなのに、囲い込みをされてしまったら、売り手は好条件で不動産を売却できなくなります。

最近では両手取引をしない不動産会社も登場しているので、不動産売却の際には「囲い込みをしない」ということを条件として不動産会社と交渉した方がよいでしょう。

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不動産売却にかかる費用

不動産を売却する際には様々な費用が必要です。

• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 収入印紙代
• 登記費用
• 引越し代
• 抵当権抹消費用
• その他の費用

不動産売却にはどのような費用が発生するのか、詳しく解説していきます。

不動産会社へ支払う仲介手数料

不動産会社の仲介によって不動産を売却した場合は、不動産会社に対して仲介手数料の支払いが必要です。

仲介手数料の上限は法律によって定められています。

法律によって定められているのはあくまでも上限ですので業者によってはさらに手数料が安い場合もありますし、交渉によって手数料が下がることもあります。

収入印紙代

不動産を売却する際の売買契約書には収入印紙を貼付しなければなりません。

収入印紙代は売買金額に応じて次のように決まっています。

売却価格によっては数万円以上の高額な負担になる可能性もあり、収入印紙代も不動産売却に於いては非常に大きなコストになります。

登記費用

売却する不動産を担保に住宅ローンを借りていた場合や、以前借入をした際の抵当権が残っていた場合には、抵当権を解除した上で売却しなければなりません。

抵当権とは、万が一債務が履行されなかった場合に、担保から他の債権者に優先して弁済（返済）を受ける権利です。不動産に抵当権がついていた場合、その借金を返済しなけば不動産を競売によって売却して借金を弁済することができます。

売却する不動産に抵当権がついていた場合、売却し借金を返済すると同時に抵当権を解除しなければなりません。

抵当権の解除には司法書士報酬15,000円〜20,000円程度、登録免許税2,000円、その他経費2,000円程度の費用がかかり、合計で20,000円から25,000円程度です。

登記費用は高額だと考えている人も多いですが、抵当権解除の登記費用は所有者を変更する登記である所有権移転登記と比較してもそれほど高額ではありません。

不動産の売却時には所有者を変更するための所有権移転登記も必要です。

所有権移転登記に必要な費用は買主が負担するので、売主の負担は抵当権の解除費用だけになります。

また、売却する不動産に何も抵当権が設定されていない場合には、登記費用はかかりません。

引越し代

自宅を売却する場合には引越し代金も必要です。

引越し代金は荷物の大きさと引越し先への距離によって大きく異なり、10万円から60万円程度と、かなり幅があります。

また引越し先が賃貸住宅の場合には、敷金・礼金・賃貸住宅の仲介手数料などが必要です。

居住空間とは無関係な土地を売却する場合は引越し代は必要ありませんが、居宅などを売却する際には引越し代金も用意しておきましょう。

その他の費用

この他に不動産の売却には次のような費用がかかることがあります。

• 解体費用
• 測量費用

古い建物を解体して売却する場合には100万円〜300万円程度の建物の解体費用が必要になることがあります。
解体費用は売却前に解体業者へ見積もりを依頼すると、業者が現地へ訪問して見積もってくれます。
また、隣地との境界が確定していない場合には測量の費用が必要になります。土地の売買は確定測量が必要になり、この費用は40万円〜50万円程度です。

建物や土地が古い場合には、これらの費用を負担しなければ不動産売却の費用を捻出できない点に注意しましょう。

仲介手数料を計算する際の注意点

仲介手数料を計算する際には、次の2点に注意してください。

• 消費税
• 「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額」の特例

仲介手数料計算の際の2つの注意点について詳しく見ていきましょう。

仲介手数料は消費税がかかる

仲介手数料には消費税がかかります。
例えば仲介手数料が40万円であれば、そこに10%の消費税が課税され、44万円の支払いが必要になります。

一方、不動産の売却そのものには消費税は発生しません。
例えば売却額1,000万円の不動産に消費税が課税され、1,100万円になるようなことはなく、不動産の売買自体は消費税は非課税です。

不動産の売価ではなく、仲介手数料に対しては消費税がかかるので注意しましょう。

「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」に注意

空き家など、売却価格が非常に低い住宅を売却する際には「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」に注意しなければなりません。
この特例は次のようなものです。

要するに価格が400万円以下の空き家等の売却に関して、不動産会社は売主の同意があれば、諸費用を仲介手数料を含めて請求できるというものです。

仲介手数料には調査費用や交通費などが含まれており、不動産会社は売主に対して仲介手数料以外の費用を請求することはできません。

しかし、空き家を売却する際にこの特例が適用されると、調査費用を上乗せして請求できるというものです。

「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」に該当すると、仲介手数料が高くなることがあるので注意が必要です。

そこで、売却価格が400万円以下の不動産を売却する場合には、事前に不動産会社へ手数料を確認しておきましょう。

仲介手数料の自動計算ツール

不動産売却かかる手数料を節約する5つの方法

不動産売却時に必要な仲介手数料はできる限り安い方がよいことは間違いありません。

不動産売却時の手数料は次の5つの方法によって節約することが可能です。

• 不動産会社と交渉する
• 手数料無料と割引のある不動産会社を利用する
• 不動産会社に買取を依頼する
• 空き家バンクを利用する
• 知り合いに直接売買する

不動産売却にかかる手数料を節約する5つの方法について詳しく解説していきます。

不動産会社と交渉する

仲介手数料は不動産会社と交渉することによって引き下げることができる場合があります。

以下のようなポイントを抑えて交渉すると仲介手数料を引き下げることができる可能性があります。

• 他社を引き合いに出す
• 中小の不動産会社に交渉する
• 引き下げを条件に専任媒介契約を締結する
• 媒介契約締結前に交渉する

一括査定サイトなどで複数社から査定をとり、他社の仲介手数料を引き合いに出すことで手数料が下がることがあります。

まずは複数社から査定を受けるようにしましょう。

また、媒介契約締結前に、「引き下げてくれたら専任媒介契約にする」と交渉することによって引き下げに応じてもらえる場合もあるため、「専任媒介なら手数料は下がりますか？」と確認してみるのもよいでしょう。

大手不動産会社は、交渉によって手数料の引き下げに応じてもらえる可能性は低いですが、中小規模の不動産会社であれば、十分に手数料引き下げに応じてもらえる可能性があるので、街の不動産屋さんにも相談してください。

手数料無料と割引のある不動産会社を利用する

不動産会社の中には「仲介手数料無料」や「仲介手数料半額」などの割引を行っている不動産会社も存在します。

手数料無料や半額などの割引を行っている不動産会社は規模が大きく、取引数量が多いので安くできる場合があります。

また、売り手からは手数料を取らずに買い手から取っているケースもあります。
このような不動産会社へ仲介を依頼することによって、仲介手数料を大幅に節約することが可能です。

不動産会社に買取を依頼する

不動産会社に不動産を買い取ってもらうことで仲介手数料は発生しません。
買取は不動産会社が買い手を探してくるのではなく、不動産会社が買い手になるので、当然ながら仲介手数料は不要です。

売却を希望する不動産が、不動産会社にとって魅力的だと感じた場合には買取に応じてもらえる可能性もあるでしょう。

ただし買取は手数料はかかりませんが売却価格が安くなる点に注意しなければなりません。

買取は不動産会社にとっては仕入れです。

不動産会社は安く仕入れて、高く転売することによって利益を得ているため、仲介で売却する価格の8割程度の売価になってしまう点に注意しましょう。

空き家バンクを利用する

空き家バンクを利用して不動産を売却することでも仲介手数料を節約できます。

空き家バンクとは、地方自治体が運営している空き家の登録サイトです。

空き家バンクで買い手を見つければ、自治体が仲介してくれるので不動産会社へ支払うような仲介手数料は発生しません。

知り合いに直接売買する

知り合いに直接売買することができれば、仲介手数料はかかりません。
仲介手数料とは不動産会社が買い手を見つけてきたことに対する報酬です。
売主自ら買い手を探してくるケースにおいては、仲介手数料は発生しません。

売主自ら買い手を探せば仲介手数料を節約することはできます。

しかし、後々大きなトラブルになるケースも多いので、本当に信頼できる親戚や友人に対してのみに売却した方がよいでしょう。

また、いくら信頼できる親戚や友人であっても、必ず契約書を作成し、可能な限り他人に売却する時と同じような適切な方法で売却しましょう。

契約書は司法書士などに作成してもらい、司法書士立ち会いの元で売買を行うことをおすすめします。

ネットなどで見つけてきた買い手に売却すると、後から大きなトラブルになることも多いので注意しなければなりません。

仲介手数料の交渉がしやすいケースとしにくいケース

仲介手数料は不動産会社と交渉することによって引き下げられる可能性があります。仲介手数料の引き下げが成功するか否かは、不動産会社のスタンスによっても大きく異なります。

仲介手数料の交渉がしやすいケースと交渉が難しいケースはどのようなケースなのか、詳しく解説していきます。

仲介手数料の交渉がしやすいケース

仲介手数料の交渉がしやすいケースは次の通りです。

• 売却しやすい不動産
• 中小の不動産会社
• 資産価値の高い不動産

売却しやすい不動産は不動産会社にとって「他の会社に仲介されるのであれば自社で仲介したい」と考えるものです。

値下げしてでも仲介した方がメリットがあるので、値下げに応じてくれる可能性が高いでしょう。

また中小規模の不動産会社は経営者とすぐに交渉ができ、対応も柔軟なので交渉がしやすいでしょう。

また資産価値の高い不動産は値下げしても不動産会社にとって大きな手数料収入になるので値下げに応じてくれる可能性があります。

仲介手数料の交渉がしにくいケース

一方、次のようなケースは仲介手数料の交渉が難しくなります。

• 売却しにくい不動産
• 価値の低い不動産
• 大手不動産会社

地方都市に所在し、評価額の低い不動産は売りにくく、売却額も低くなるので、不動産会社にとっては美味しくない物件です。このような物件を売却する際には手数料の引き下げ交渉は容易ではないでしょう。

また、大手不動産会社は手数料に関するルールが厳格化しているので、値下げ交渉をしても融通が効きません。値下げ交渉をしても手数料は容易には引き下がらないでしょう。

個人間・自己発見取引のメリットとデメリット

仲介手数料は個人間売買や自己発見取引であれば発生しません。
仲介手数料はあくまでも不動産会社が売買を仲介した場合にのみ発生するものだからです。

個人間・自己発見取引には金銭面でメリットがあることは間違いありませんが、デメリットもあるので注意しなければなりません。
個人間・自己発見取引のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

個人間・自己発見取引のメリット

個人で買い手を見つけることの最大のメリットは仲介手数料を節約できるという点です。

数十万円以上のコストを節約できるのは大きなメリットです。

また、媒介契約や売却活動などの時間がかからないので、スムーズに売却できるのもメリットだと言えます。

個人間・自己発見取引のデメリット

個人で買い手を見つけることのデメリットは契約不適合責任とトラブルです。

契約不適合責任とは、売却した物件に契約書に記載していない不具合があった場合には、その補償をしなければならないというものです。一般個人が自宅の不具合を全て事前に把握し、もれなく契約書に記載するのは至難の業です。

また、売却相手が反社会的勢力や詐欺目的の場合には、最悪のケースとしてお金を受け取れずに不動産だけ取られてしまうようなこともあります。

個人で買い手を見つける場合には、このようなリスクを覚悟した上で手続きしなければなりません。

トラブルを避けるため、専門家に住宅を調査してもらうホームインスペクションを利用しましょう。

まとめ

不動産売却手数料でトラブルを避けるための不動産会社の選び方

不動産売却にかかる手数料は不動産会社とトラブルになることも多いので注意が必要です。

不動産会社の中には「当初説明を受けた手数料と違う」「手数料について何も説明がなかった」という会社も存在します。

不動産売却手数料でトラブルを避けるための不動産会社の選び方について詳しく見ていきましょう。

仲介手数料の説明を曖昧にする不動産会社は避ける

仲介手数料の説明について曖昧な回答をする業者は避けましょう。

仲介手数料は媒介契約締結の前に計算方法を明確にしておくべきものです。

にも関わらず、手数料を曖昧にする業者は買い手が見つかった後に高額な手数料を請求してくる可能性があります。

手数料は媒介契約締結前に明確にして、この時点で説明が曖昧な業者と媒介契約を締結することは避けた方が良いでしょう。

仲介手数料の安さだけで不動産会社は選ばない

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選択するのも危険です。

あまりにも手数料の安い業者は顧客の囲い込みを狙っているか、これまで仲介の実績がない業者の可能性があるためです。

手数料ももちろん重要ですが、それと同時にこれまでの売買実績や、口コミなどを調べた上で媒介契約を締結しましょう。

複数の不動産会社へ査定を依頼する

複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。

複数業者へ査定を依頼することによって、売却額だけでなく仲介手数料も不動産会社間で比較することができます。

手数料引き下げ交渉にも有効ですので、「一括査定サービス」などを利用して複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。

仲介手数料に関するFAQ

不動産会社に売却を仲介してもらうメリットはなんですか？

不動産会社に売却を仲介してもらうメリットはなんですか？

不動産会社は幅広いネットワークから買い手を見つけることができるので、個人で探すよりも買い手が見つかりやすくなります。
また契約不適合責任などの心配もないので、トラブルなくスムーズに売却することが可能です。

家を売却する時には弁護士を入れた方がいいですか？

家を売却する時には弁護士を入れた方がいいですか？

権利が複雑な場合は弁護士を入れた方が手続きはスムーズですし、弁護士なしでは売却が進まない場合もあります。
しかし、所有者が1人だけなど、権利が複雑ではない場合は不動産会社が間に入るだけで問題なく売却できます。

1社だけよりも複数社へ査定を依頼した方がいいのでしょうか？

1社だけよりも複数社へ査定を依頼した方がいいのでしょうか？

査定額と仲介手数料も不動産会社によって異なります。
複数社を競争させることによって、売主が有利に手続きを進めることができるので、有利に売却を進めたいのであれば複数社へ査定を依頼しましょう。

手数料の安い不動産会社の探し方を教えてください

手数料の安い不動産会社の探し方を教えてください

大手不動産会社のキャンペーンを狙うか、一括査定サービスを利用して複数の不動産会社から査定をとり、不動産会社同士を競争させる方法などがあります。ただし、安易に手数料を安くすることばかりを優先すると、その業者が優良業者でない可能性もあります。
手数料の安さと同時に業者の対応なども加味して最適な業者を選ぶようにしてください。

個人間売買はリスクが高いですか？

個人間売買はリスクが高いですか？

信頼できる友人や親戚であれば後々トラブルになることなく売買できるでしょう。
しかし、他人と個人間売買は次のリスクがあります。

  ・契約不適合責任
  ・詐欺などのトラブル

売却後に契約書に記載のない不具合が見つかった場合契約不適合責任が問われて、不具合の補償をしなければなりません。
また買い手が反社会的勢力などの場合には、代金を受け取れず不動産だけを取られてしまう可能性もあります。
基本的に個人間売買は信頼できる相手とのみ取引をするようにしてください。

まとめ

• 仲介手数料は値引きは可能だがタイミングが大切
• 不動産の種類によっても値引き交渉のしやすさは変わる
• 初心者は個人間取引であっても仲介をプロに依頼するのが無難

まずは一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社の仲介手数料を比較してみましょう。