簡単に自動計算！不動産の仲介手数料はいくら？相場や無料の仕組み、値引きポイントを解説

戸建てやマンションなどの不動産を購入したり、売却するときに不動産会社に支払うのが「仲介手数料」です。仲介手数料は売買する価格によって上下します。

場合によってはとても高額になるため、不動産を売買するときには不動産の価格だけでなく、仲介手数料がいくらかかるかを含めて考えなければいけません。一方で仲介手数料の値引きができれば大きなメリットになります。

今回は不動産のデベロッパーで土地の仕入れに携わっていた私が、不動産を売買するときにかかる仲介手数料について詳しく解説します。

この記事を読むことによって「仲介手数料はいくら支払えば良い？」「値引きをするときのポイントは何？」という疑問が解消され、これからの不動産売買を行なう人はお得に取引できるかも知れません。

不動産の購入を考えている人は参考にしてみてください。

仲介手数料の基本知識

はじめに仲介手数料の基本知識について知っておきましょう。

仲介手数料とは

仲介手数料とは不動産会社に支払う手数料のことです。

不動産会社は不動産の売買や賃貸の取引を行うときに、買い手（借り主）と売り手（貸し主）の間に入って契約のサポートを行います。

賃貸の契約時には家賃の0.5ヶ月分〜1ヶ月分を手数料として不動産会社に支払います。

売買の場合だと、売るときも買うときも不動産会社に手数料を支払う必要があります。

不動産の売買は大きな金額が動く取引のため、専門的な知識が必要です。

仲介手数料は不動産会社の業務に対する報酬になりますが、法律で「成功報酬」と決まっていて、契約が成立するまで支払う必要はありません。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は一般的には「売買契約時」と「物件の引き渡し時」の2回に分けて、半分ずつ支払います。

売買契約時とは買い手と売り手が金額やその他の条件についてお互いに同意して、契約を交わすタイミングのことです。

物件の引き渡し時とは売買金額を支払い、所有権を移す登記を行なうタイミングのことになります。

仲介手数料を売買契約時にまとめて支払うことは法律上可能ですが、支払った後もローンの手続きや登記の準備などいろいろな業務をしてもらう必要があるので、2度に分けて支払うほうが安全と言えるでしょう。

また仲介手数料は売買が成立したことの成功報酬なので、売買契約が成立したときに発生し、契約が成立するまでは支払う必要もありません。

仲介手数料の支払いは原則「現金」です。一部の場合を除いて、ローンで支払うことはできません。最近では銀行振込で対応していることもありますが、現金払いを求められることが一般的です。

契約日が決定したら、売買契約書や重要事項説明書の内容とともに、当日必要になる現金の金額を確認しましょう。

契約や引き渡しは金融機関の店舗で行なうので、「通帳」と「銀行印」を持っていれば必要な現金を引き出すことができます。

キャッシュカードでも引き出すことはできますが、ATMから引き出せる上限が決まっているので、前もって確認しておく必要があります。

片手仲介、両手仲介とは

不動産取引には「片手仲介」と「両手仲介」という2つの仲介の形態があります。

片手仲介とは売り手と買い手の仲介が別々の会社のことを指し、両手仲介は売り手と買い手の仲介を同じ会社が行なうことをいいます。どちらも支払う仲介手数料の金額は変わりません。

仲介を行なう不動産会社にとって、売り手と買い手の両方から手数料を受け取れる両手仲介は理想の取引です。

しかし売却を依頼した不動産会社が両手仲介にこだわりすぎていないかは注意する必要があります。

他の不動産会社に情報を公開することなく、自分で見つけた購入希望者にのみ紹介をしていることがあり、売り手にとって良い取引にならないことがあります。

売るタイミングを逃してしまうので売却期間が長引いてしまいます。この状態を「囲い込み」というので、注意しましょう。

また購入する立場では両手仲介の場合、不動産会社が売り手と直接契約しているため物件の詳しい情報をすぐに聞くことができるというメリットがあります。

ただ買い手も複数の物件の中から比較して検討するため結果的には片手取引で購入するケースが多くなります。

仲介手数料の計算式

仲介手数料は基本的に「売買価格✕3％＋6万円」で求めることができます。

仲介手数料は上限金額が宅地建物取引業法（以下：宅建業法）によって決められて、この金額以上の支払いを求められても支払う必要はありません。

ただ物件が遠方にあって交渉のために出張を依頼するなどの特別な場合には、実費負担の請求は認められています。

そのため通常の取引とは異なるときにはあらかじめ売り手と買い手のどちらが費用を負担するか確認しておきましょう。

宅建業法で定められている仲介手数料の上限金額は以下の表のようになります。

例えば2,000万円の物件を売買するときの仲介手数料の上限金額は以下のようになります。

「（200✕5％）+（200✕4％）+（1,600✕3％）＝66万円+消費税」

ただこの計算を毎回行なうのは面倒なので、物件価格400万円以上の場合は上記の「売買価格✕3％＋6万円」を使用します。

この式に2,000万円の物件を当てはめると以下のようになります。

「2,000✕3％+6＝66万円+消費税」

このように式が違ったとしても仲介手数料は同じように求められるので、物件価格は400万円以上のときは活用してみましょう。

仲介手数料の早見表

物件金額別の仲介手数料の金額を表にまとめるので、金額を知りたいときは参考にしてください。

仲介手数料の自動計算ツール

仲介手数料は節約できるか、交渉するときのコツ

不動産を取引するときにかかる仲介手数料ですが、ほとんどのケースでは上限金額をそのまま支払います。しかし仲介手数料は交渉して節約することができます。

そもそも他社よりも手数料を安く設定している会社もあったり、無料にしている会社もあるので、仲介手数料を交渉することは悪いことではありません。

ここでは仲介手数料を安くするときのコツやポイントを解説します。

媒介契約前に交渉する

仲介手数料を節約するのであれば、「媒介契約前」に交渉を行ないましょう。媒介契約とは主に不動産の売却時に結ぶ契約で、不動産会社に買い手を見つけてもらうという内容の契約です。

売主はなるべく高く不動産を売りたいため、複数の不動産会社に査定を依頼していることが多いです。

そのため不動産会社はせっかく見つけた売り物件を他社に渡すより、自社で契約を結びたいと考えます。

仲介手数料を交渉するときには「手数料を安くするなら媒介契約を結ぶ」と伝えるのがいいでしょう。

不動産会社は1人でも多くのお客さんと契約を結びたいと考えているので、少し値引きをしても契約を結びたくなります。

手数料を無料にするなどの極端な値引きは悪い印象を与えかねないですが、「これぐらいの金額にしてくれると助かる」という言い方で交渉すると悪い気持ちにはならないでしょう。

思い切って交渉すると予定していた金額よりも価格を抑えることができるかもしれません。

媒介契約を結ぶ前に仲介手数料が安くなるかどうかも含めて不動産会社を選びましょう。

専任、専属専任媒介を結ぶ事を条件にする

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。仲介手数料を交渉するのであれば専任媒介か専属専任媒介を結びましょう。

一般媒介は売主が複数の不動産会社と媒介契約が結べる契約で、不動産会社としては他の不動産会社と契約を結ばれていると、他社に先を越されてしまったら、手数料を受け取ることができません。

しかし専任媒介や専属専任媒介では1社としか契約できないので、不動産会社は先を越されることはなく、なるべく専任媒介か専属専任媒介を結びたいと考えます。

そのため専任媒介や専属専任媒介を選択して、他社とは契約しないという約束をすれば手数料を節約しやすくなります。

交渉を切り出すには「専任媒介か専任媒介を結ぶので仲介手数料を安くできないか」と伝えることをおすすめします。

不動産会社と打ち合わせるタイミングで伝えるといいでしょう。

3種類に媒介契約に関してはこちらの記事でも詳しく解説していますのでぜひチェックしてみてください。

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他社の査定書を見せる

仲介手数料を交渉するときには他社で提示してもらった査定書を持って打ち合わせましょう。

その会社の査定額よりも高く査定してもらった証拠があれば、交渉の材料になることがあります。

他社の査定書を持っていると、他にも不動産会社との契約を考えていることをアピールできます。

不動産会社は他社に契約を取られるよりは少し値引きをしてでもお客さんを抱えておきたいと考えるので、仲介手数料を値引きできる可能性が生まれます。

ただ手数料を交渉するときに最初に査定書を提示して「これ以上の金額でないと契約しない」と持ちかけると印象が悪くなってしまいます。

正しく交渉するには最初は何も提示しない状態で交渉し、応じてもらえない場合に査定書を提示すると良いでしょう。

仲介手数料が交渉しやすいケース

仲介手数料を交渉するときのコツやポイントについて解説しましたが、仲介手数料が安くなりやすいケースというのがあります。

ここでは交渉しやすいケースについて解説します。

中小の不動産会社に依頼する

不動産会社は大手企業と呼ばれる規模から社長がひとりで営業しているような中小企業まであります。

仲介手数料を節約したいのであれば中小の不動産会社に依頼するといいでしょう。

大手の不動産会社は知名度が高いことから顧客の獲得に困っていないことが多く、仲介手数料の交渉には応じてくれない可能性が高いです。

中小の不動産会社では大手企業に比べて、抱えている顧客が少なくなるので、仲介手数料の交渉に応じてくれやすくなります。

また他の会社との差別化を図ってあらかじめ仲介手数料を安くしている会社もあります。

ひとつの物件を複数の業者が扱っている

ひとつの物件を複数の業者が扱っている場合には、売り手が一般媒介を結んでいるということです。

一般媒介では仲介手数料をもらえるのは成約した1社だけです。成約できなかった会社はそれまでにかかった人件費や広告費は無駄になってしまいます。

そのため一般媒介を結んでいる物件は、どの不動産会社も早く成約したいと考えているので、仲介手数料の値引きが交渉しやすくなります。

仮に買い手候補からの仲介手数料を無料にしたとしても、売り手から手数料をもらえば利益にはなります。

一方で買い手候補が手数料の値引きを交渉したのを断ってしまい、その間に他社が成約に至ってしまえば利益はゼロになってしまうので、買い手からすると非常に交渉しやすいケースと言えます。

新築マンションや新築分譲住宅では無料になることがある

そもそも新築マンションや分譲住宅では、ほとんどのケースで仲介手数料がかかりません。なぜなら物件を売り出しているのが不動産会社であれば、仲介に入る会社を通すことなく、販売するからです。

しかし仲介手数料が無料とはいえ、物件がお得というわけではなく、新築マンションや分譲住宅の場合、販促費や人件費が上乗せされているので、物件価格でいうと割高です。

ただ長い期間売り出している物件など売れにくいような物件の場合には、本体価格の値引きを期待できるので交渉するのがおすすめです。

値下げキャンペーンをやっている不動産会社を狙う

値下げキャンペーンをしている不動産会社を利用すると、手っ取り早く手数料を節約できるでしょう。

キャンペーンを実施している不動産会社では値引き交渉がしやすいだけでなく、ギフト券がもらえるなど金銭的なメリットもあります。

不動産会社によっては手数料の割引に応じない代わりに、物件の状況を確認する「ホームインスペクション」を不動産会社で行なって、売り手と買い手がより安心に購入できるサービスを提供していることもあります。

ホームインスペクションとは住宅診断士が、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修するべき箇所を見極めてアドバイスを行なうことです。

不動産売買には「契約不適合責任」という義務があり、契約時に報告していない物件の欠陥・不具合が取引後に見つかったときに、売り手がその賠償責任を負わなければなりません。

つまり契約不適合責任が発生すると売り手、買い手のお互いにとって良くない取引になるため、リスクを回避するためのホームインスペクションはとても有効になります。

そのためこのサービスを提供している不動産会社を利用するのはおすすめです。

また他にも以下のようなキャンペーンを行なっていることがあります。

• 紹介を受けた人の売買が成立すると紹介者に5万円をプレゼント
• 紹介を受けた人の不動産売却が完了したら成約者に10万円をプレゼント
• 同じ会社で2度売買を成約すると10万円分のギフト券をプレゼント
• 同じグループの不動産会社を利用したことがある人は仲介手数料を1割引き
• 過去の利用者から紹介を受けて売却を依頼すると手数料が1割引き

仲介手数料が交渉しにくいケース

片手仲介の場合

仲介手数料は値引きできるケースが多くありますが、片手仲介の取引では交渉しにくくなるでしょう。

両手仲介の場合、片方の仲介手数料を割り引いたとして、もう片方から上限金額まで受け取ることができれば、利益を出すことはできます。

一方で片手仲介の場合は、売り手と買い手のどちらかしか手数料をもらうことができないので、手数料を値引きしてしまうと不動産会社にとっては収益が少なくなってしまいます。

稀なケースですが、片手仲介の場合でも仲介手数料を安くできることはあります。しかし無理に交渉して、失敗すると今後不動産会社は良い物件を紹介してくれなくなるでしょう。

不動産会社は他にも顧客を抱えているので、仲介手数料の値引きをしてこない顧客に物件を優先するでしょう。

個人間取引では仲介手数料はかからない

不動産を売買する際に仲介に不動産会社を入れずに、個人間である売り手と買い手が直接取引を行なうことを「個人間売買」といいます。

個人間売買は主に親や兄弟などの家族とごく親しい間柄において行なわれます。

また所有地を隣人に売却する、貸している土地を借り主に売却するなど取引する相手がすでに決まっている場合でも個人間売買が行なわれることがあります。

個人間取引のメリット

仲介手数料がかからない

一般的な不動産売買では不動産会社が買い手と売り手の間に入り、取引をスムーズに進めます。一方、個人間売買の場合では仲介に入る不動産会社がいないので、お互いに仲介手数料がかからないという大きなメリットがあります。

個人間取引のデメリット

個人間売買では仲介手数料を節約できるので、積極的に行ないたいところですが、多くのデメリットが存在します。

ローンを組むのが難しい

住宅ローンを組むときには金融機関の審査が必要になります。

審査時には「売買契約書」や「重要事項説明書」を求められることが一般的です。

個人でも作成が可能ですが、「重要事項説明書」に関しては物件を評価する重要な書類なので宅地建物取引士（以下：宅建士）が責任を持って、記名・押印のされていない書類は認められない可能性が高いです。

また売り手と買い手が協力して、住宅ローンを不正に利用することを疑われたり、契約上のトラブルが起きたりするリスクがあるので、金融機関としては個人間売買では住宅ローンを組むのが難しくなります。

契約書の作成が難しい

通常の不動産売買では、宅建業法に基づいて売買契約書と重要事項説明書を作成し、宅建士が重要事項説明を行なう義務が発生します。

個人間売買においてはこのような義務は発生しません。民法上では口約束でも契約は成立することになっていて、契約書がなくても取引を行なうことは可能です。

しかし不動産売買は高額な取引なため、たとえ親しい間柄であっても口約束だけで契約するのはトラブルの原因になります。

契約後に言った・言ってないによるトラブルを避けるためにも、契約書を作る必要があります。

売買契約書の作成には重要なポイントがいくつかあり、個人で作成するにはかなりの手間と時間がかかってしまいます。

話し合いが難航する可能性がある

不動産の個人間売買は当事者間でトラブルがとても発生しやすくなります。

例えば通常の不動産売買であれば、不動産会社が査定を行なった上で価格を設定します。

価格交渉の際でも値引きできる範囲をある程度決めているので、不動産会社はその範囲内で買い手と売り手両方の希望を確認しつつ、話をまとめます。

この場合、売り手は買い手候補が他にもいるため話し合いを有利に進めることができます。

一方で個人間売買はお互いが話し合って、価格や条件を決定します。

通常の不動産売買とは違い、売り手からすると買い手候補は他にいないため売り手も有利に話が進められず、交渉が難航してしまうことが多いです。

さらに互いに不動産に関する知識も少ないことも、話し合いが難航する理由のひとつになるでしょう。

仲介手数料以外の費用

不動産を売買するときには仲介手数料がかかるのはもちろんのこと、その他にも費用はかかります。

ここでは不動産を売却時と購入時に分けて仲介手数料以外の費用について解説します。

不動産売却時にかかる仲介手数料以外の費用

不動産を売却するときには以下のような費用がかかります。

• 印紙税（1万円）
• 譲渡所得税、住民税
• 抵当権抹消費用（約2万円）
• 測量費用

上記の費用の中でも「譲渡所得税」は不動産を売却して利益を得ると、その利益額に対して課税される税金で、場合によっては非常に高額になります。

譲渡所得税は以下のように求めることができます。

「課税譲渡所得＝売却価格-取得費用－譲渡費用－特別控除」

「納税額＝課税譲渡所得✕税率（所有期間が5年以下は39.63％、5年超で20.315％）」

取得費用や譲渡費用、特別控除を考慮しない場合、5年以上保有した不動産を3,000万円で売却すると3,000✕20.315％＝609.45万円の税金がかかります。意外にも多額の費用がかかるので売却時にもある程度資金は必要となります。

これ以外にも中古住宅を売却するときにハウスクリーニングやリフォームを実施するときには別で費用が発生します。

不動産購入時にかかる仲介手数料以外の費用

不動産を購入する時には以下のような費用がかかります。

• 印紙税
• 不動産取得税
• 事務手数料
• ローン保証料
• 司法書士費用
• 登録免許税

不動産を購入するときには物件の金額や仲介手数料以外にも支払う項目はたくさんあります。

さらに自治体によって水道負担金がかかるので、不動産を購入する時は物件価格よりも高めの金額を見積もり、計画的に購入しましょう。

仲介手数料以外の費用について安く抑えるポイントを知りたい方はこちらの記事もチェックしてみてください。

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仲介手数料に関するFAQ

媒介契約後に値引きはできる？

原則、媒介契約前に仲介手数料は交渉した方がいいですが、後から値引きできることに気がつくこともあるでしょう。

その場合、媒介契約後に仲介手数料の値引き交渉はとても厳しいです。

仲介手数料は売買を成立させたという成功報酬で、すでに売買契約を交わしてしまっているので、不動産会社からすると値引きをする必要がありません。

仮に値引き交渉に応じてしまうと、その後の仲介業務に支障をきたしてしまうでしょう。

売買契約を結んだあとは値引き交渉に応じないからといって契約を破棄することはできません。そのため仲介手数料を割り引いて欲しいときは売買契約よりも前に行ないましょう。

ただし例外はあります。例えば売買契約後に不動産会社の落ち度によって、契約から引き渡しがスムーズに進まなかったときなど、明らかに不動産会社が責任を取らなければいけないようなときであれば契約後に仲介手数料が値引きできる可能性もあります。

契約後に値引きできそうなケースは以下のとおりです。

• 不動産会社の落ち度によって決済や引渡しに時間がかかった
• 売買契約前に説明がなかったのに、不利益を受けるようなことが見つかった

このようなときには不動産会社の責任を追及し、仲介手数料の値引きを交渉するのがいいでしょう。

大手と中小ではどちらが値引きしやすい？

不動産会社の中でも大手企業では仲介手数料は値引きがしにくくなります。

大手企業は大規模な組織で成り立っているので、支店の担当者が独断で値引きできるということは少ないです。

しかし会社の社長が販売活動まで請け負うような不動産会社では、自分が決定権を持っているので、値引き交渉が通りやすくなります。

知名度の高い大手企業のほうがなんとなく安心して契約しやすいですが、中小企業も小規模とはいえメリットがあるので、仲介手数料を安く抑えたい場合は中小企業を利用するといいでしょう。

まとめ

この記事のポイントをまとめると以下のようになります。

• 仲介手数料は不動産会社の利益で、上限が決まっている
• ほとんどの人が上限で支払っているが、値引きができる
• 個人間取引では仲介手数料がかからないがデメリットが大きい
• 仲介手数料以外でも不動産の売買はお金がかかる

仲介手数料は物件価格が400万円以上であれば「売買価格×3％+6万円」で求めることができます。これが上限の価格となるので、これ以上の金額というのは支払う必要がありません。

ほとんどの人は手数料の上限通りの金額を支払っていますが、下限は決められていません。そのため値引きをすることが可能です。

仲介手数料は不動産会社の主な収入源となるので、交渉しやすいケースと交渉しにくいケースがありますが、正しく状況を見極めて交渉していきましょう。