いざ不動産を売却しようと考えるとき、まずは不動産会社へ相談しますよね。その際に不動産会社から一般媒介契約について説明があります。
あまり聞きなれない用語ですが、売却するためにとても重要な契約で、３つの種類があります。
どの媒介契約するかで売れるまでの期間や価格が変わる可能性があり、知らないと損をしてしまいます。
売却を考えている方は所有している不動産を「なるべく高く」「なるべく早く」売りたいと考えるはずです。
その願望が媒介契約の種類によって変わる可能性があるとしたらどうでしょう?
今回は３種類の媒介契約の中で、一般媒介契約についてわかりやすく解説をします。
この記事を読んでいただくことで、一般媒介契約がどのようなものか理解することができ、どの媒介契約が自分に合っているか正しく判断することができます。
現在売却を考えていない方も今後の参考になりますので、ぜひ最後までお付き合いください。
- 一般媒介契約のメリット・デメリット
- 他の媒介契約との違い
- 一般媒介契約が向いているケースとは？
一般媒介契約とは？
そもそも媒介契約とは、依頼者が売却しようとしている不動産の買主を探してもらうため、不動産会社へ販売を依頼する契約です。
媒介契約書の内容は、売り出す価格、成約した場合の報酬、媒介契約の有効期限、違約事項などが記載されています。
不動産会社は売主と媒介契約を締結しなければ、販売活動を行うことができません。媒介契約を締結し、書面で残すことで、後々のトラブルを未然に防ぐ役割が媒介契約書にはあります。
媒介契約には3種類あり、その中の1つに一般媒介契約があります。
一般媒介契約は、依頼者が複数の不動産会社へ販売の依頼をすることができます。例えば、A社だけ媒介契約するだけでなく、B社、C社に依頼することが可能です。
３つの媒介契約の中でも、依頼者にとっても自由度の高く、不動産会社にとっても制約が少ない契約となります。
ちなみに仲介手数料については、3種類とも同じ費用になります。一般媒介契約だから高いとか安いは基本的にありません。
以下一般媒介契約の内容をまとめましたので、ご覧ください。
- 複数の会社への依頼：同時に複数社と契約可能
- 自己発見取引：不動産会社の仲介なしで契約が可能
- レインズ登録期限：登録義務なし
- 営業活動報告の頻度：規定なし
ここで上記表に記載されている用語について説明します。
自己発見取引
売主が自分で買主を見つけた場合、不動産会社の仲介を入れずに売買契約すること
例えば、知人から不動産が欲しいと直接言われて売買契約をする場合です。自己発見取引の場合は、不動産会社へ支払う仲介手数料は必要ありません。
続いて、レインズ登録期限について説明します。
レインズ
不動産を円滑に流通させるために不動産会社間で物件を共有するためのデータベースで売主以外の一般の方は見ることができない。
レインズ登録期限は、不動産会社へ売却を依頼してから、そのデータベースへ登録する期限のことを指します。
最後に営業活動の頻度とは、不動産会社が売主へ今週はどのような販売を行なって、反響があったかどうかなどを書面やメールで行う頻度のことです。
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媒介契約の種類
次に一般媒介以外の契約について見ていきましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は一般媒介契約と違い、複数の会社と媒介契約することができず、1社のみ契約となります。
1社のみの契約だと、その会社しか物件を紹介できないと思うかもしれませんが、そうではありません。
先程のレインズという不動産会社間で情報共有できるデータベースへ登録することによって、他の不動産会社もその会社に登録している顧客へ紹介が可能です。
もし、他の不動産会社が買主を見つけた場合、買主はその不動産会社へ仲介手数料を支払い、売主は媒介契約した不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。
ただ、不動産会社も利益のことを考えると、自分で買主も見つけて手数料をもらいたいと思うのが当然です。
そこで過去に問題になったのが、「囲い込み」です。
囲い込みというのは、不動産会社が他社から問い合わせが合っても故意に物件共有をしないことを言います。
例えば、A社がレインズに掲載されている物件を顧客へ紹介しようと思い、媒介契約しているB社へ問い合わせところ、B社から「商談中だから紹介できない」と言われたとします。本当に購入申し込みが入っていた場合は問題ないですが、実はまだ買主がいないのにB社が嘘をついていた場合は囲い込みです。
週刊誌などで一時期話題となったため、以前に比べ囲い込みをする会社は少なくなりましたが、まだ囲い込みをしている不動産会社少なからず存在するのが現状です。複数社へ依頼できるかどうか以外について、下記表にまとめましたのでご覧ください。
- 複数の会社への依頼：1社のみ契約可能
- 自己発見取引：不動産会社の仲介で契約する必要あり
- レインズ登録期限：媒介契約から５日以内に登録
- 営業活動報告の頻度：1週間に１回以上
専任媒介契約
専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じく、媒介契約できるのは1社のみとなります。
専属専任媒介契約との違いは、自己発見取引の可否・レインズ登録期限・営業活動報告の頻度です。
売主にとっては、自己発見取引が認められるので、万が一知人で買主が見つかった場合は直接契約することができます。
また不動産にとっては、専属専任媒介契約よりもレンインズの登録期限や営業活動報告の制約が低くなります。専任媒介契約は、専属媒介契約と一般媒介契約の間のような契約となります。
基本的に不動産会社側からすると専属専任媒介契約や専任媒介契約を結びたいと考えています。
他社で買主を見つけられてしまっても、売主から仲介手数料がもらえる可能性が高いからです。
不動産会社の中には、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結びたいがために、査定価格を相場よりも極端に高くする場合があります。
実際その査定価格で売り出しても売れ残ってしまい、結果相場よりも安くなってしまったという事例もよく聞きますので、注意が必要です。
査定報告の際は、不動産会社から価格の根拠をしっかり説明してもらい、エビデンスとして周辺の成約事例も提示してもらうようにしましょう。
下記表にまとめましたので、ご覧ください。
- 複数の会社への依頼：1社のみ契約可能
- 自己発見取引：不動産会社の仲介なしで契約が可能
- レインズ登録期限：媒介契約から７日以内に登録
- 営業活動報告の頻度：2週間に１回以上
一般媒介契約メリット・デメリット
次に一般媒介契約のメリット・デメリットについて見ていきましょう。
メリット
メリットとしては以下の４つがあります。
- 広く物件を告知できる
- 不動産会社同士で競争が生まれる
- 複数社の意見が聞ける
- 囲い込みの心配がない
一つずつ解説します。
広く物件を告知できる
複数の不動産会社へ任せることによって、各社折り込みやインターネットなどの広告を行います。
広告量が増えますので、広く物件を知ってもらえる機会が増えます。
機会が増えれば購入を検討してくれる方も増えるため、早く成約できる可能性があります。
不動産会社同士で競争が生まれやすい
一般媒介契約を結んだ各不動産会社は、自社で売却できるよう努力します。
不動産会社は、買主を見つけ成約することで初めて仲介手数料を受け取ることができます。
一般媒介の場合、競合会社で成約してしまうと、仲介手数料を受け取れません。
そのため競争力が生まれやすくなります。
複数社のアドバイスが聞ける
複数の会社に依頼するため、売却するためのアドバイスや販売戦略の提案などを聞くことができます。
1社だけの媒介契約を結んだ場合、その会社がちゃんとアドバイスをしてくれればいいですが、そうとは限りません。
一般媒介契約で複数社へ依頼することによりアドバイスや提案を比較することができます。
囲い込みの心配がない
一般媒介を結んだ不動産会社は、囲い込みはしません。
他社から物件紹介の連絡があっても囲い込みしていたら、他社は他の不動産会社へ紹介依頼の連絡をしてしまうからです。
他の不動産会社に連絡され、成約になってしまった場合は、一切仲介手数料を受け取ることができません。
そのリスクを考え、一般媒介契約の会社は囲い込みをしません。
デメリット
デメリットとしては以下の4つがあります。
- 販売活動が消極的になることもある
- 物件の希少性を損なうことがある損なうことがある
- 不動産会社との連絡が大変
- 売却に関するサービスが利用できないことがある
販売活動が消極的になることもある
販売当初は他社の競合に勝つために積極的な販売活動を行なってくれます。
ただ、ある程度時間が経つと販売が消極的になってしまいます。
なぜなら、不動産会社は成約して仲介手数料を受け取るまで販売広告費を先行して出費をしなければならず、競合他社で成約されてしまうと、広告費が回収できなくなってしまうからです。
そのため、売れないと判断した場合は、広告費を制限してしまいます。
物件の希少性が損なうことがある
複数社に依頼すると、各会社はインターネットに物件掲載をします。
たくさん物件が掲載されれば目に止まる可能性が高まる反面、同じ物件がいくつも掲載されていると物件を探している方から「売り急いでいるのかな?」と思われてしまいます。
その結果、物件の希少性が損なわれてしまうのです。
不動産会社との連絡が大変
複数の不動産会社へ依頼するということは、その全ての不動産会社と連絡のやり取りをしなければいけません。
依頼した数が多ければ多いほど、連絡のやり取りに時間がかかってしまい、大変になります。
また、販売に関する各会社の提案が全然違う場合もあり、何を信じていいかわからなくなってしまうこともあります。
売却に関するサービスが利用できないことがある
不動産会社の中には売却に関するサービスを行なっているところもあります。
例えば、専属専任媒介や専任媒介で依頼をしてもらえれば、ハウスクリーニングやホームステージングを無料で利用できる場合です。
また、他にも建物の検査や保証などを行なっている会社もあります。不動産会社からすると、一般媒介契約の場合は、仲介手数料を回収できない可能性があるため、そういったサービスに費用をかけることができないため、利用ができません。
※ホームステージングとは、新築戸建てや新築マンションのように家具やインテリアを置いて、物件の印象をよくするためのサービスです。
他の媒介契約との比較
次に専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約を比較します。すでに媒介契約ごとの表はご覧いただいていますので、ここではまとめた表をご覧ください。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の会社への依頼 | 同時に複数社と契約可能 | 1社のみ契約可能 | 1社のみ契約可能 |
| 自己発見取引 | 不動産会社の仲介なしで契約が可能 | 不動産会社の仲介なしで契約が可能 | 不動産会社の仲介で契約する必要あり |
| レインズ登録期限 | 登録義務なし | 媒介契約から７日以内に登録 | 媒介契約から５日以内に登録 |
| 営業活動報告の頻度 | 規定なし | 2週間に１回以上 | 1週間に１回以上 |
| 契約期間 | 規定なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
ちなみに媒介契約を締結した場合の契約期間ですが、一般媒介契約は法律上規定がありません。
ただ、不動産会社は基本的に3ヶ月以内で締結することが多いです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、最長3ヶ月以内ということが法律上決まっています。
3ヶ月以内で売れない場合には、再度媒介契約を締結することになります。
また、3ヶ月の期限が合った場合も中途解約することはできます。ただ不動産会社の中にはそれまでかかった広告費などの経費を請求してくるところもありますので、媒介契約の締結前に確認するようにしましょう。
一般媒介契約が向いているケースとは？
ここまで3種類の媒介契約について見てきましたが、次に一般媒介契約が向いているケースを見ていきたいと思います。
以下のような方は一般媒介契約にしたほうが良いでしょう。
- 人気物件を売却する方
- 囲い込みの心配をしたくない方
- 複数社の意見を聞きながら売却していきたい方
人気物件を売却する方
人気物件であれば不動産会社としても積極的に販売活動を行なってくれます。
そのため、売れないから販売に消極的になることが少なくなります。
複数社に依頼することで広く物件が告知されますので、早く成約する可能性が高くなるでしょう。
囲い込みの心配をしたくない方
一般媒介契約で複数社に依頼すれば、不動産会社による囲い込みされる心配はありません。
不動産会社からすると、競合他社で成約されてしまうと仲介手数料がもらえないため、媒介を取得していない不動産会社へ積極的に物件紹介します。
囲い込みの心配をしたくない方は一般媒介契約が良いでしょう。
複数社のアドバイスを聞きながら売却していきたい方
複数社に依頼すれば各社と連絡のやり取りすることになります。
手間はかかりますが、各不動産会社のアドバイスを比較して聞きながら、不動産売却をしたい方は一般媒介契約が良いでしょう。
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まとめ
今回は一般媒介契約の内容やメリット・デメリットなど解説しました。
売却される方からすると、どの媒介契約するのがいいのか悩むポイントです。
3種類ある媒介契約の中から今回の記事を参考に、ご自身に合ったものを選んでもらえればと思います。
もちろん媒介契約は大事ですが、信頼できる不動産会社へ依頼することも大事です。
査定の段階から各不動産会社の対応や提案などしっかり確認し、頼れる不動産会社を選びましょう。
- 一般媒介契約は複数社のアドバイスが聞けることや、囲い込みの心配がないというメリットがある。
- 一般媒介契約は販売活動が消極的になるリスクや不動産会社との連絡が大変になるというデメリットがある。
- 人気物件を売却する方、囲い込みの心配をしたくない方、複数社の意見を聞きたい方には一般媒介契約がおすすめ。
