不動産売買における仲介手数料は、多くの人にとって大きな関心事です。
法律で定められた上限があるものの、実際の相場や支払いタイミング、さらには値引き交渉の可能性まで、知っておくべきポイントはたくさんあります。
この記事では仲介手数料を安くする方法や、仲介手数料不要の直接取引のメリット・デメリット、さらには仲介手数料以外の費用を節約するコツまで詳しく解説します。
この記事を参考にしていただければ、仲介手数料についての知識が身につき、安心して不動産売買をすすめられるはずです。
- 仲介手数料の基礎知識や相場
- 仲介手数料を値引きする時のポイント
- 仲介手数料以外の費用を安くする方法
不動産売買の仲介手数料は上限以下が相場
不動産売買では、不動産会社に仲介を依頼すると成約時に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の額は、売買価格によっては大きな額になることもあり、あらかじめどのくらいの額になるか確認しておくことが大切です。
不動産売買の仲介手数料とは成功報酬
不動産売買の仲介手数料とは、仲介してくれた不動産会社へ支払う成功報酬のことです。
不動産会社に仲介を依頼しても売買を成約させなければ、仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料には、売買活動にかかった人件費、宣伝広告費、契約書の作成手数料なども含まれます。
仲介手数料には法律で定められた上限あり
仲介手数料の額は、宅建業法により以下のように上限が定められています。
- 400万円超：売買代金（税抜）×3％＋6万円＋消費税
- 200万円～400万円以下：売買代金（税抜）×4％＋2万円＋消費税
- 200万円以下：売買代金（税抜）×5％＋消費税
例えば、売買価格3,000万円の不動産であれば、仲介手数料の上限は3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円です。
不動産売買の仲介手数料には上限が定められており、上限以下であればいくらでも構わないのです。
多くの場合上限額を請求されますが、仲介手数料を安くしてもらうことは不可能ではありません。
それには、不動産業界の仕組みを理解したうえで、ポイントを押さえた工夫が求められます。
次章では、仲介手数料を安くするために、知っておくべきポイントについて詳しく解説します。
不動産売買の仲介手数料を安くするための3つのポイント
仲介手数料を安くしてもらうためのポイントは、以下の3つです。
- 片手仲介と両手仲介の違いを理解する
- 都心の不動産会社は値引きに応じてくれやすい
- インターネットをメインにしている不動産会社を選ぶ
片手仲介と両手仲介の違いを理解する
片手仲介
1つの不動産売買には買主と売主があり、買主側と売主側両方にそれぞれ異なる仲介会社がつく形のことを片手仲介といいます。
片手仲介では、それぞれの不動産会社が受け取れる仲介手数料の額は、冒頭でお伝えした法律の上限額までです。
両手仲介
一方、買主側と売主側が同じ不動産会社になることもあります。
買主側と売主側で同じ不動産会社がつく形のことを両手仲介と呼び、両手仲介であれば不動産会社は買主側と売主側それぞれから法律の上限額まで仲介手数料を受け取ることが可能です。
例えば、3,000万円の不動産の売買であれば、売主側と買主側それぞれから最大105.6万円、合計211.2万円の仲介手数料を受け取れます。
仮に売主側か買主側どちらかの仲介手数料を半額にしても、158.4万円の仲介手数料を受け取れるため、両手仲介であれば仲介手数料の値引きをしてもらいやすいというわけです。
「あんこ」という形もある
なお、不動産仲介の形には片手仲介、両手仲介以外に、買主側か売主側、もしくはその両方に複数の不動産会社がつく「あんこ」という形もあります。
あんこのように3社以上の不動産会社がついても、買主、売主はそれぞれ法律の上限額以上の仲介手数料を支払う必要はありません。
不動産会社は、それぞれ話し合いをして、どのように仲介手数料を分けるか決めます。
あんこになってしまうと、各不動産会社が受け取れる仲介手数料の額は少なくなってしまうため、仲介手数料を値引きしてもらうのはかなり難しいといえるでしょう。
都心の不動産会社は値引きに応じてくれやすい
都心の不動産会社のほうが、比較的仲介手数料の値引きに応じてくれやすい可能性があります。
都心では不動産会社の数も多く、売買があるたびに複数の不動産会社と競合してしまいやすいからです。
このため不動産会社で、最初から仲介手数料を半額などとすることで、他社と差別化しているケースがあります。
都心で不動産売買を考えているケースは、最初にこうした不動産会社を探してみるのもよいでしょう。
インターネットをメインにしている不動産会社を選ぶ
インターネットをメインにしている不動産会社であれば仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性が高いといえます。
仲介手数料の上限額は、昔からずっと変わっておらず、むしろ売買価格400万円以下の物件は、空き家など安い物件の売買を促進する目的で値上げされているからです。
インターネットのなかったころ、物件を広告する主な手段は新聞や不動産専門誌に物件情報を掲載することでした。
これは現在でも残ってはいますが、当然、物件の掲載には大きなお金がかかります。
一方、インターネット、特に自社のメディアに物件を掲載する形を取る不動産会社であれば、ほとんど広告料をかけずに物件を販売することが可能です。
こうした企業であれば、1つの物件を売却するのに必要な費用を安くできるため、仲介手数料を安くしても採算が取れる可能性が高いといえます。
不動産売買で仲介手数料を払うタイミング
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約時に半額、決済時に半額というのが一般的です。
その他、売買契約時に全額とするパターンや、決済時に全額とするパターンなどもあるため、あらかじめ仲介を依頼する不動産会社に確認しておくようにしましょう。
仲介手数料を値引きする3つのデメリット
仲介手数料を値引きしてもらうことには、以下のような3つのデメリットがあります。
- 仲介を依頼する不動産会社の候補が減る
- 不動産会社が積極的に活動してくれなくなる可能性がある
- 相場より悪い条件での売買となる可能性がある
仲介を依頼する不動産会社の候補が減る
仲介手数料の値引きに応じてくれる不動産会社の数はそう多くはありません。
このため、最初から仲介手数料を安くしてもらう前提で不動産売買を進めると、仲介を依頼できる不動産会社の候補が減ってしまいます。
不動産会社は、それぞれマンションや戸建てなどエリアや物件種別で得意分野が異なります。
対象の不動産会社が減ることで、不動産の売買が得意な不動産会社に仲介を依頼できなくなる可能性があり、結果として成約が遠のいてしまう可能性があるでしょう。
不動産会社が積極的に活動してくれなくなる可能性がある
仮に仲介手数料の値引きに応じてくれたとしても、積極的に売買活動を行ってくれなくなる可能性がある点に注意が必要です。
不動産会社にとって、仲介手数料は飯のタネからです。
仮に同じくらい売買しやすい物件が2つあり、片方が法律の上限額分の仲介手数料、もう片方が仲介手数料を値引きした物件であった場合、当然より高い仲介手数料を得られる物件が優先されます。
相場より悪い条件での売買となる可能性がある
前述の通り、仲介手数料を値引き交渉することで、仲介を依頼できる不動産会社の候補が減ったり、不動産会社が積極的に動いてくれなくなったりする可能性があります。
結果的に相場より悪い条件での売買となってしまう可能性があるでしょう。
不動産は長く売れ残っていると「売れ残り感」が出てしまうという特徴があります。
物件に何も問題がなくても、売れ残っている=何か問題がある物件とみられてしまうかもしれないのです。
長期間売れ残ってしまい、相場よりかなり安い価格での売買となると、仲介手数料を値引きしないで売買するより、条件が悪くなる点には十分注意が必要でしょう。
例えば不動産の売却で物件価格3,000万円に対し、仲介手数料105.6万円支払った場合、手元に残るお金は2,900万円弱です。
仮に仲介手数料を半額の50万円程度にできたとしても、物件価格が2,900万円になってしまったら、手元に残るお金は2,850万円と少なくなってしまいます。
仲介手数料不要の直接取引 はリスクあり
仲介手数料不要の直接取引という方法もあります。
しかし、直接取引には以下のようなデメリットやリスクがある点に注意が必要です。
- 自分で取引相手を探し必要がある
- 契約書などすべて自分で用意する必要がある
- 売買後にトラブルに発展する可能性がある
自分で取引相手を探し必要がある
不動産会社に仲介を依頼すれば、広告や物件の案内などすべて代行してもらうことができますが、直接取引だと、それらをすべて自分で行わなければなりません。
知人と取引するといったケースでなければ、売買は難しいといえるでしょう。
契約書などすべて自分で用意する必要がある
直接取引で契約の相手方を見つけられたとしても、その後の契約書の準備などの諸手続きをすべて自分でやらなければなりません。
インターネット上で契約書のひな型など見つけることは可能です。
しかし大きな金額が動くことの多い不動産取引なので、取引に慣れていない方が契約書を作成することはおすすめできません。
売買後にトラブルに発展する可能性がある
直接取引だと、売買後にトラブルに発展する可能性が高いといえます。
例えば、土地の上に建物を建てるには接道義務や用途地域などさまざまなルールをクリアしなければなりません。
不動産会社に売買を依頼すれば、そうした諸条件をすべてチェックしたうえで取引してもらうことが可能です。
万が一、建物を建てられない規制があるのにもかかわらず、取引をした後でそのことを知ったとなれば大きなトラブルになりかねません。
ちなみに、知人と直接不動産取引をするといったケースでは、契約書の作成や締結の部分のみ、不動産会社に入ってもらうといったことも可能です。
具体的にどのくらいの費用を支払う必要があるかについては、不動産会社毎に異なるため、いくつかの不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
いずれにせよ、仲介手数料を支払いたくないからといって、安易に直接取引することはおすすめできるものではありません。
不動産における仲介手数料以外の費用を安くする方法【売却編】
仲介手数料を値引きできなくても、以下のような方法でトータルの費用を安くできることもあります。
- リフォームせずに売却する
- 手付金の額や住宅ローン特例などの条件を見直す
- 販売力のある不動産会社を選ぶ
リフォームせずに売却する
古くなった物件は、不動産を売却する前にリフォームすると、売れやすくなる可能性があります。
しかしリフォームにかけた分、売却価格を必ず高くできるとはかぎりません。
2011年に実施された（社）不動産流通経営協会の「不動産流通業に関する消費者動向調査」によると、購入後にリフォームした人は、中古住宅を購入した人の半数でした。
買主側は自分の好みの内容にリフォームしたいと考えている可能性が高いので、リフォームせずに売ることで、費用を安く抑えられる可能性があります。
手付金の額や住宅ローン特例などの条件を見直す
手付金の額や住宅ローン特例などの売却時の条件を見直すことで、多くの場合価格交渉を有利に運べ、結果として手元に残るお金を大きくできます。
手付金は、契約後買主が何らかの理由で契約を解除しようとしたとき、手付金を放棄することで解約できるという性質を持ちます。
売主側も受け取った手付金の倍額を支払うことで契約解除が可能ですが、買主側からの解約の方が可能性としては高いでしょう。
通常、不動産売却時には物件価格の1割程度を手付金として受け取りますが、買主によってはこの手付金を用意できないこともあるでしょう。
手付金の額を少なくするかわりに、売買価格の値下げに応じないといった交渉もできます。
住宅ローン特約
住宅ローン特約とは、売買契約後の住宅ローン審査で、万が一住宅ローンが否決となったときに、買主側から白紙解約できるというもの。
白紙解約になると、売主は受け取った手付金をそのまま返還しなければなりません。
白紙解約になると、手付金も受け取れないまま、また一から買主を探さなければならず、大きな痛手です。
住宅ローン特約には期限を定めるため、期限やそもそもの住宅ローン特約の有無など、買主側に有利な条件にすることで、売買価格の値下げに応じないといったことができます。
売買契約時には、多くの場合買主側から何らかの価格交渉が入りますが、売買条件面から、価格交渉を有利に運ぶことで、最終的に手元に残るお金を多くすることが可能です。
販売力のある不動産会社を選ぶ
販売力のある不動産会社を選ぶことは重要です。
どの不動産会社を選ぶかによって売買価格が大きく変わってしまう可能性があります。
仲介手数料の額はそのままでも、販売力のある会社を選ぶことで、売却価格を高くすることは十分可能です。
最初の段階で、不動産会社選びをしっかり行うことを意識してみるとよいでしょう。
不動産における仲介手数料以外の費用を安くする方法【購入編
仲介手数料以外の費用を安くする方法として、買主側の視点では以下の3点があります。
- 住宅ローンを変更する
- 火災保険を見直す
- 物件を変更する
住宅ローンを変更する
住宅ローンで費用を安くするには、以下のような方法があります。
- 住宅ローンの借入額を多くする
- 事務手数料や保証料の安い住宅ローンを選ぶ
住宅ローンの借入額を多くする
住宅ローンの借入額を多くすれば、仲介手数料の額はそのままでも、手元から出ていくお金を減らすことが可能です。
住宅ローンの借入額を多くすることで毎月返済額が大きくなってしまう点には注意が必要です。
しかし昨今では低金利が続いており、金利水準が「0.5%」を切ることも珍しくありません。
一方で、一定の要件を満たせば「0.7%」分の金利優遇を受けられる住宅ローン控除の適用を受けられるため、実質的な金利負担なしでお金を借りることが可能です。
事務手数料や保証料の安い住宅ローンを選ぶ
住宅ローンの事務手数料や保証料についても確認しておきましょう。
例えば、住宅金融支援機構のフラット35の場合、民間の金融機関がローンの窓口となり、借入額×1.5%程度の事務手数料を支払わなければなりません。
例えば、3,000万円の借入であれば45万円になります。
一方、民間の住宅ローンであれば事務手数料は3万円～5万円程度が一般的です。
少しでも事務手数料の安い住宅ローンを選ぶことで、初期費用を少なくできます。
但し、保証料がかかる点には注意が必要です。
保証料とは、万が一住宅ローンを借りた人が返済できなくなってしまった場合、金融機関に代わって保証会社が弁済するためのものであり、借りる人の年収や信用情報により保証料の額が決定されます。
審査次第では、数十万円の保証料を支払わなければならないこともあります。
一方、上記でも挙げた住宅金融支援機構のフラット35では、事務手数料はかかるものの保証料は無料です。
こちらも、少しでも保証料の安い住宅ローンを選ぶことで、初期費用の額を少なくすることが可能です。
火災保険を見直す
不動産購入時の火災保険を見直すのも一つの方法です。
火災保険については、一括払いより年払いを選ぶことで初期費用を安くできます。
火災保険は、加入時に10年一括など加入期間の長いプランに入ることで、総額を安くすることが可能です。
一方、保険加入時の一括払いとなるため初期費用は高くなってしまいます。
この点、火災保険の支払いで初期費用を安くしたいのであれば、10年年払いといった支払い方法を検討するのがおすすめです。
10年年払いにすると、10年間はその保険会社で支払わなければなりませんが、毎年火災保険を支払う形にすることが可能で、購入時の初期費用は安くできます。
昨今では地震や火災などの災害が多発しているため、先に10年契約しておくことで、将来値上がりしても10年間はもともとの保険料で支払うことが可能です。
物件を変更する
最終的な方法だといえますが、物件を変更することも検討する選択肢もあります。
仲介手数料を含めた不動産購入価格が予算より高いのであれば、より物件価格の安い物件に変更するのも一つの方法です。
もちろん、物件価格が安くなれば仲介手数料の額も安くなります。
オススメ記事
簡単に自動計算！不動産の仲介手数料はいくら？相場や無料の仕組み、値引きポイントを解説
取引価格によって計算式がことなる不動産の仲介手数料は初心者にとっては曲者です。そこで、現状で想定される価格や見積もりの金額を入力するだけで、仲介手数料と消費税を自動で計算してくれる便利機能を備えました。また、仲介手数料の値引き方法や注意点などを不動産取引の経験が少ないかた向けに解説しています。
まとめ
この記事では、仲介手数料の相場や計算方法、仲介手数料を安くする方法や値引きできないときに仲介手数料以外の初期費用を安くする方法などを解説しました。
仲介手数料は不動産会社にとっても重要なもので、そう簡単に値引きしてもらうことはできません。
しかし本記事を参考にしていただければ、ポイントを押さえて不動産会社を探せば安くしてもらえる可能性はあります。
仲介手数料を値引きしてもらうことによるデメリットもあるため、十分注意が必要です。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
