自宅の戸建てやマンションを売却する際、不動産会社に依頼することとなります。
依頼する際の不動産会社との媒介契約には以下の３種類があります。
媒介契約を締結する際、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
「どの媒介契約を選択すれば良いのだろうか？」と悩んでおられる方はいませんか？
実は、依頼する売主が、不動産会社にも依頼しつつ、自身でも買主を探したい場合、「専任媒介契約」を選択しますと、売却活動がスムーズに進みます。
この記事では、媒介契約の種類や、専任媒介契約のメリット・デメリット、注意点、おすすめの人について解説します。
自身でも売却活動を進めることにより、専任媒介契約を締結した不動産会社に刺激を与え、希望価格に近い価格にて売買契約を締結できる可能性が高くなります。
- 3種類の媒介契約のメリット・デメリット
- 専任媒介契約の注意点
- 専属専任媒介がおすすめの人とは？
媒介契約のメリットとデメリット
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と媒介契約を締結可能な点です。
それだけ自宅の売却情報を多数の買い手の目に触れさせることができ、売却の可能性が高まります。
また、不動産会社同士の競争心を煽ることができ、売却活動の促進に繋がります。
メリットの２点目は、売主自身が売却活動を行い、買主を見つけて売買契約締結可能な点です。
一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約のデメリットは、媒介契約を締結した複数の不動産会社の全てが、積極的に売却活動を行うわけではない点です。
不動産会社の中には、積極的に売却活動をしたところで、他の不動産会社に売買契約を取られてしまうと、全然売上げが上がらなくなります。
そのため、売却活動を行わないケースが、少なからずある点がデメリットとなります。
また、指定流通機構（レインズ）への登録が義務ではないため、媒介契約をした不動産会社が、売却活動を怠る会社ばかりになりますと、逆に買い手の目に触れる機会が少なくなる点もデメリットとなります。
したがって、メリット・デメリットは表裏一体の関係にあります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、３種類の媒介契約の中で、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な契約です。
専任媒介契約の特徴としては以下のものがあります。
- 不動産会社１社とのみ締結することが可能
- 売主自身が売却活動を行い、買主を見つけて売買契約の締結可能
- 指定流通機構への登録は、媒介契約を締結した翌日から７営業日以内
- 契約した不動産会社による売主への売却活動の報告義務は、14日に１回以内
- 媒介契約の有効期間は、３ヶ月以内
メリット・デメリットにつきましては、後記で詳しく解説します。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、３種類の媒介契約の中で、最も制約の多い契約です。
専属専任媒介契約の特徴としては以下のものがあります。
- 不動産会社１社とのみ締結することが可能
- 売主自身が売却活動を行い、買主を見つけて売買契約の締結不可
- 媒介契約を締結した不動産会社による指定流通機構（レインズ）への物件情報登録が義務
- 指定流通機構への登録は、媒介契約を締結した翌日から５営業日以内
- 契約した不動産会社による売主への売却活動の報告義務は、７日に１回以内
- 媒介契約の有効期間は、３ヶ月以内
専属専任媒介契約のメリット
専属専任媒介契約は、大きく2つのポイントがあります。
- 媒介契約できる不動産会社は１社だけ
- 売主自身が買主を見つけて売買契約を締結不可
不動産会社は、自社以外に売買契約を締結できないため、安心して売却活動に臨むことができます。
指定流通機構にも物件情報の登録義務があり、その分多くの買主の目に留まる可能性が高くなりますので、早く売買契約を締結できる点がメリットです。
売主は、売却活動を完全に不動産会社に任せきりになりますので、仕事などで忙しい人の場合、都合の良い契約となります。
専属専任媒介契約のデメリット
専属専任媒介契約のデメリットは、媒介契約を締結した不動産会社が、買主を見つけられない場合、売却活動が長引く点にあります。
売却活動が長引きますと、住宅ローン返済や固定資産税・都市契約税の納税が嵩むことになります。
マンションの場合、さらに管理費・修繕積立金の支払いが上乗せされます。
その場合、媒介契約の有効期間：３ヶ月経過後に更新をせず、不動産会社を変更することができます。
売主自身が買主を見つけても売買契約をすることはできません。
ただし、売主が見つけた買主を、媒介契約を締結した不動産会社を通して売買契約することはできます。
その場合、不動産会社と専属専任媒介契約をした意味がなくなります。
レインズは、「Real Estate Information Network System」の略称です。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムのことを指します。
登録をしている不動産会社のみが、レインズを利用することができます。
不動産会社専用の不動産情報ポータルサイトです。
一般の人は、利用することはできません。
以上、３種類の媒介契約の違いをまとめますと、下表の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の会社への依頼 | 同時に複数社と契約可能 | 1社のみ契約可能 | 1社のみ契約可能 |
| 自己発見取引※1 | 不動産会社の仲介なしで契約可能 | 不動産会社の仲介なしで契約可能 | 不動産会社の仲介で契約する必要あり |
| レインズ※2登録期限 | 登録義務なし | 媒介契約から7日以内に登録 | 媒介契約から5日以内に登録 |
| 営業活動報告の頻度 | 規定なし | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
| 契約期間 | 規定なし 目安は3カ月 | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
専任媒介契約はこの中のひとつで、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な契約です。
専任媒介契約のメリット・デメリットや専任媒介契約と他の媒介契約との違いについて、次章から詳しく解説していきます。
専任媒介契約のメリット・デメリット
専任媒介契約のメリットとデメリットについて、それぞれ解説します。
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約のメリットは以下の3点です。
- 買主を早期発見できる可能性アリ
- 売主自身が買主を見つけて売買契約を締結可能
- 不動産会社1社とのみ契約するためやりとりが楽
買主を早期発見できる可能性アリ
専任媒介契約を締結することにより、売却活動ができる不動産会社は1社に絞られるため、不動産会社は積極的・優先的に売却活動を行います。
買主を見つけて売主（依頼者）との売買契約の締結ができれば、仲介手数料を受け取れるため、早い段階で買主が見つかりやすくなります。
指定流通機構（レインズ）へ物件情報を登録しなければいけない期日は、専任媒介契約の場合締結した翌日から7営業日以内です。
物件情報が登録されると全国の不動産会社が閲覧可能となり、早い段階で買主が見つかりやすくなります。
早めに自宅を売却したいと考えている人には、専任媒介契約の選択はおすすめです。
売主自身が買主を見つけて売買契約を締結可能
専任媒介契約は、売主自身でも買主を見つけられます。
親戚や友人・知人、勤務先の同僚、取引先などに買主がいないとも限りません。
仮に買主を見つけられれば、売買契約を直接締結でき、不動産会社に支払う仲介手数料は不要となります。
仲介手数料は不動産の売買や賃貸の際、売買契約や賃貸借契約が成立した場合、成功報酬として不動産会社に支払う手数料だからです。
売買の場合、以下の算式で仲介手数料を算出します。
（成約価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税10%）
例えば、売主が不動産会社の仲介により、自宅を3,000万円で売買契約を買主と締結した場合の仲介手数料は以下の通りです。
仲介手数料 ＝（3,000万円 × 3% ＋6万円）× 1.1 ＝ 105.6万円
売主は不動産会社に対して、仲介手数料の上限値として105.6万円を支払います。
売主自身で買主を見つけ売買契約をした場合、仲介手数料105.6万円は不要です。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のいずれの媒介契約を選択しても、仲介手数料に違いはありません。
不動産会社1社とのみ契約するためやりとりが楽
専任媒介契約は、売主が不動産会社1社とのみ契約するため、売却活動の窓口を一本化できてやりとりが楽です。
不動産会社は売主に対して、14日に1回の割合で売却活動の報告義務があり、通常広告活動の報告書が売主に送付されます。
売却活動は買い手の反応などを見ながら、売却価格の調整などを不動産会社と行います。
専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のデメリットは以下の2点です。
- 希望通りの売却は営業担当者の力量次第
- 囲い込みによる売却期間が長期化する危険性
希望通りの売却は営業担当者の力量次第
希望通りの売却ができるかどうかは、不動産会社の担当営業マンの力量により大きく影響します。
営業マンの業務は以下のようなものです。
- 売却価格の査定
- 広告・案内活動
- 買い手候補者に対する物件案内
- 買付け申込み
力量のある営業担当者の場合、これらの業務をスムーズに滞りなくこなします。
売却活動の中間報告も要所を押さえたわかりやすい報告書を作成するため、売主の満足度は高く、希望売却価格に近い価格での成約率が高くなります。
一方、力量不足の営業担当者の場合、要所を押さえたスムーズな売却活動が困難です。
営業活動が後手になる傾向があり各業務が滞りがちで、売却活動の中間報告も納得のいかない点が多くなります。
売却期間が長期化する可能性が高くなり、対策として安易に売却価格を下げようとしたり、最悪の場合いつまでも売却できない事態となります。
囲い込みによる売却期間が長期化する危険性
媒介契約をした不動産会社が、「囲い込み」をすると、売却期間の長期化を招く事態となります。
囲い込みは「両手仲介」の場合に起こります。
【両手取引と片手取引】
両手仲介は不動産会社が、売主と買主の両者と媒介契約を締結し、仲介手数料を両者から受け取る行為です。（図1）
一方、片手仲介は不動産会社同士が連絡・交渉を重ねて売主と買主の売買契約を締結する行為です。（図2）
引用元：公益財団法人日本住宅総合センター｜既存住宅取引と媒介契約制度に関する調査研究
囲い込みは、不動産会社が両手仲介にこだわるあまり、片手仲介の可能性を排除し機会損失を生じさせる行為です。
売主側の不動産会社が、買主側の不動産会社から購入依頼の連絡を受けても、「売却済」と嘘をついて断るようなケースです。
当然自社で買主を見つけるまで売れなくなり、売却期間が長期化します。
専任媒介契約と一般媒介契約のちがい
一般媒介契約のメリット・デメリットを見ると、専任媒介契約と一般媒介契約の違いが分かります。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と媒介契約を締結可能な点です。
それだけ自宅の売却情報を多数の買い手の目に触れさせられて、売却の可能性が高まります。
不動産会社同士の競争心を煽れるため、売却活動の促進に繋がります。
人気の高い物件を売却する場合に有効な手段です。
一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約の場合、媒介契約を締結した複数の不動産会社の全てが、積極的に売却活動をするわけではありません。
不動産会社は経費をかけて積極的に売却活動をしたところで、他の不動産会社に売買契約を取られてしまうと、売り上げにならないばかりか、かけた経費の分マイナスになるからです。
指定流通機構（レインズ）への登録が義務ではないため、媒介契約をした各不動産会社がレインズへ登録せず、買い手の目に触れる機会が少なくなる可能性もあります。
一般媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。
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媒介契約の中の1つである一般媒介契約についてわかりやすく解説をしていきます。この記事を読むことで一般媒介契約がどのようなものか理解することはもちろん、3種類ある媒介契約のうち、どれが自分に合っているか正しく判断することができるようになります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い
専属専任媒介契約は、3種類の媒介契約の中で、最も制約の多い契約です。
専属専任媒介契約の特徴としては以下のものがあります。
- 不動産会社1社とのみ締結することが可能
- 売主自身が売却活動を行い、買主を見つけて売買契約の締結不可
- 媒介契約を締結した不動産会社による指定流通機構（レインズ）への物件情報登録が義務
- 指定流通機構への登録は、媒介契約を締結した翌日から5営業日以内
- 契約した不動産会社による売主への売却活動の報告義務は、7日に1回以内
- 媒介契約の有効期間は、3ヶ月以内
次章では専属専任媒介契約のメリット・デメリットを解説します。
専属専任媒介契約のメリット
レインズへの登録は、媒介契約の締結後5日以内で、7日以内に登録が義務付けられている専任媒介契約よりも早く市場に露出可能です。
営業活動の報告頻度も専任媒介契約が2週間に1度なのに対し、専属専任媒介契約の場合は1週間に1度の報告が義務のため、こまめに報告を受けられます。
専属専任媒介契約のデメリット
専属専任媒介契約のデメリットは、媒介契約を締結した不動産会社が、買主を見つけられない場合、売却活動が長引く点です。
売却活動が長引くと住宅ローン返済や固定資産税・都市契約税の納税がかさみます。
マンションの場合、さらに管理費・修繕積立金の支払いが上乗せされます。
媒介契約の有効期間の3ヶ月経過後に更新をせず、契約する不動産会社を変更可能です。
また専属専任媒介契約の場合、売主自身が買主を見つけても売買契約を結べません。
売主が見つけた買主を、媒介契約を締結した不動産会社を通して売買契約することは可能ですが、仲介手数料が発生します。
専任媒介契約の注意点
専任媒介契約の注意点は、以下の4点です。
- 不動産会社の選定
- 媒介契約の解約条件を把握
- 不動産会社が「囲い込み」に注意
- 売れなかったときの対策
不動産会社の選定
専任媒介契約を締結する目的は希望価格で早期に売却することですから、目的にかなう不動産会社の選定が重要です。
不動産会社の選定には以下の方法があります。
- 地元の不動産会社に依頼
- 大手の不動産会社に依頼
- 無料一括査定サイトを利用
地元の不動産会社に依頼
売却したい物件の立地近くに存在する不動産会社に依頼すると、以下のようなメリット・デメリットがあります。
メリット
- 地元で営業活動をしているため、売却物件の周辺相場や周辺環境を詳しく把握している
- 物件の内覧を行う場合には、スピーディな対応ができる
デメリット
- 地元密着型であるため、集客力という点では劣る
大手不動産会社に依頼
全国規模の大手不動産会社に依頼すると、以下のようなメリット・デメリットがあります。
メリット
- 集客範囲は全国に及び、宣伝・広告活動において優れている/li>
- 業務もマニュアル化されており、営業担当者の力量も平均的に高くなる
デメリット
- 地方物件の場合、内覧のスケジュール調整などで難点がある
無料一括査定サイトを利用
自宅のPCやスマホから無料一括査定サイトにアクセスする方法があります。
メリット
- 不動産会社の売却査定価格を一度に数社から取寄せることができる。その中から気に入った不動産会社を選択し、媒介契約することができる
デメリット
- 無料一括査定サイトには、数十ものサイトがあり、どのサイトを選択すれば良いのか迷う点。それぞれのサイトに、得意分野・不得意分野があり、まちまちとなる。
例えば、マンションの売却は得意であるが、戸建ての売却は不得意などです。それを見極めることが難しい
媒介契約の解約条件を把握
不動産会社と媒介契約を締結したものの、売却活動に問題がある場合には、契約期間中であっても中途解約が可能です。
営業活動に問題がある場合
以下のいずれかに該当する場合、中途解約できる可能性があります。
- 宣伝広告・案内を出していないなど売却活動を積極的に行っていない場合
- 媒介契約を締結した翌日から７営業日以内にレインズへの登録がなされていない場合
- 14日に１回の売却活動報告がなされていない場合
- 買い手の引き合い情報の報告がなされていない場合
- 物件内覧の希望者の事前通知がなされていない場合
ただし中途解約するまでにかかった費用を請求される場合もあるため、媒介契約を結ぶ際、解約の条件についてしっかり確認しましょう。
やむを得ない理由が生じた場合
やむを得ない理由が生じた場合でも、中途解約できる可能性があります。
- 売主自身が買主を見つけた場合
- 熟慮した結果、売却するタイミングではないと判断した場合
- 転勤を理由に引っ越しを余儀なくされ売却を進めていたが、急遽転勤がなくなり、売却しなくてもよくなった場合
不動産会社に落ち度が無く、売主の一方的な理由で契約期間中に中途解約を申し出る場合は基本的に中途解約は認められません。
契約期間である3ヶ月経過後の更新時に、更新しない旨を不動産会社に連絡すれば、問題なく解約可能です。
どうしても契約期間中に解約したい場合、以下の費用をペナルティとして請求される可能性があります。
- 宣伝・広告費用
- 売却活動に関連する経費：交通費・通信費
媒介契約書の解約条件をよく確認し、対応する必要があります。
不動産会社が「囲い込み」をしている場合
上記においても解説しましたが、不動産会社が「囲い込み」をしている場合、売却期間が長期に亘る可能性が高まります。
不動産会社にストレートに「囲い込み」をしているか否かを尋ねるだけでも対策として効果的です。
「囲い込み」をしていても、「しています」と返答する不動産会社はありません。
売れなかったときの対策
3ヶ月の契約期間中に売却できなかった場合の対策も考えてから、媒介契約を結ぶようにしましょう。
専任媒介契約がダメなら一般媒介契約にすることや、他の不動産会社を探すことも検討しておくことが大切です。
専任媒介契約がおすすめの人
以下の要素に当てはまる人は専任媒介契約がおすすめです。
- 売却を急いでいる人
- 売主自身が買主を見つけて売買契約する可能性のある人
- 不動産会社を一本化したい人
売却を急いでいる人
売却を急いでいる人には、専任媒介契約をおすすめします。
不動産会社は仲介手数料を確実に得られる専任媒介契約の売主物件を、積極的かつ優先的に売却活動するからです。
媒介契約を締結した翌日から7営業日以内に物件情報を指定流通機関（レインズ）に登録義務があるため、早く全国の不動産会社の目に留まります。
不動産会社の抱えている買い手候補者にも物件情報が流れるため、見込み客の増加に繋がり、早期に売却できる可能性が高まります。
売主自身が買主を見つけて売買契約する可能性のある人
売主自身が親戚や友人・知人、勤務先の同僚や取引先などから買主を見つける可能性がある場合、専任媒介契約をおすすめします。
専任媒介契約は、売主自身が買主を見つけて売買契約することを認めているからです。
例えば売主が自宅を売却したい旨を友人に伝えた際、友人が売主の物件を見学・内覧して気に入ったとします。
売主は以下のどちらでも対応できるように専任媒介契約を結んでおく必要があります。
- 友人が売主の物件を購入したい場合：売主と友人が直接売買契約
- 友人が売主の物件を断念したい場合：別の買主と不動産会社を介して売買契約
友人との直接取引をする場合、必要書類をすべて自分で揃えなければならない点や、住宅ローンが通らないなどのトラブルが起こる可能性も考慮しておきましょう。
不動産会社を一本化したい人
複数の不動産会社を相手にやり取りするのが面倒に感じる人にも、専任媒介契をおすすめします。
売却活動の初期段階で売却価格の査定を行いますが、複数社から提示を受けると、整理が必要です。
また売却価格だけでなく、市場調査に基づいた査定価格の根拠や営業担当者の力量なども、見極める必要があります。
取引が1社のみだと整理する時間を大幅に削減でき、やり取りも楽になるため専任媒介契約の選択が賢明といえます。
まとめ
媒介契約の種類や、専任媒介契約のメリット・デメリット、注意点、専任媒介契約がおすすめの人について解説しました。
信頼できる不動産会社と専任媒介契約を締結することで、希望価格で早期に売却できる可能性が高まります。
迅速、丁寧で親身になってくれる不動産会社の選定がもっとも重要です。
どこが良いか迷ったら、仲介手数料が定額33万円の「定額不動産仲介」をおすすめします。
小さな疑問にも丁寧にお応えしますので、お気軽にお問合せくださいませ。
この記事を参考にしていただき、ご自身の大切な不動産を理想的な形で売却するためのヒントにしていただければ幸いです。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
