初めての不動産投資、何を買うべき?購入物件で未来が決まる!

  初めての不動産投資、何を買うべき?購入物件で未来が決まる!

初めての不動産投資という観点から、ひとつめの物件の選び方のポイントをご紹介します。

【執筆・監修】渡邉 奈穂子

不動産関係の業務に15年ほど在籍。 賃貸管理から売買まで一連の業務実績があり、不動産売買契約書、重要事項説明書の作成、お客様への重要事項説明の経験あり。

【保有資格】宅地建物取引士

不動産投資は会社員の副業としても人気があります。購入後、管理会社に任せれば日々の作業はほとんどありません。また、金融機関からの融資をうけレバレッジをかけることができる点も大きな魅力です。

しかし、不動産投資について検索すると、たくさんの情報が出てきてしまい、かえって戸惑った経験はないでしょうか。 「不動産投資」で検索すると、不動産のポータルサイト、業者のセミナー、投資コラム、書籍の紹介など、たくさんの結果が表示され、不動産と一言でいっても、区分マンション、戸建賃貸、木造アパート、RCマンション、店舗ビル等、様々な種類があることがわかります。

情報が多すぎて、調べれば調べるほど、何を買えばいいのか迷ってしまう人がいることも事実です。特に最初の物件選びでは、これまでの経験もありませんので、必要以上に不安になることもあるでしょう。

そこで、このコラムでは、「初めての不動産投資」という観点から、ひとつめの物件の選び方のポイントをご紹介したいと思います。

区分マンションか?アパートか?

信頼業者はどうやって見つける?

投資不動産を紹介するサイトはたくさんありますので、自分で検索して物件を探すことはできますが、条件を絞り込み過ぎてほとんどヒットしない場合もあるでしょう。

また、ネットで公開しない(できない)物件も実際にあり、そうした物件については、営業マンが個別に興味にありそうな顧客に紹介しています。 効率的に不動産投資を進めるには、信頼できる不動産業者を見つけることが近道です。

信頼できる業者と出会うには、すでに不動産投資をしている仲間から紹介してもらうのが確実ですが、自力で探すルートもあります。 自力で探す場合の有効な方法は2つ。ひとつは、健美家や楽待などの不動産投資ポータルサイトで物件を検索して、気になる物件を扱う業者に資料請求しましょう。

【楽待】 https://www.rakumachi.jp/

【健美家】 https://www.kenbiya.com/

資料が送られてきたら、御礼と簡単な自己紹介を返信し、買う気のある顧客であることをアピールし、物件に関する質問をいくつかしてみましょう。レスポンスや回答内容から、信頼できそうな業者かある程度見分けがつくと思います。

もうひとつは、セミナーに参加する方法です。不動産業者は、投資物件を扱う不動産会社のほとんどは定期的にセミナーを開催しています。新築木造アパートが得意なところ、地方高利回り物件が得意なところ、会社によって得意分野が ありますので、興味のある分野で面白そうだなと思ったセミナーには参加してみましょう。

最近はオンラインセミナーが充実していますので、気軽に参加できると思います。資料請求だけの顧客よりセミナー参加者には営業スタッフも手厚く対応しますので、現在の不動産市況や融資情報についてリアルな話を聞くことができます。

不動産投資でいくらほしいのか?

不動産業者から物件紹介がたくさん届くようになると、いろいろな物件に目移りすることもあるでしょう。そんな時、ノイズに惑わされないよう、そもそも、何のために不動産投資をしようと思ったか目的を思い出しましょう。

不動産投資の目的は、もちろん収入を得るためですが、年間にいくらほしいという具体的な金額まで想定していますか? ほしい金額は人によって違います。「月5~10万円くらいのお小遣い程度でいい」という人もいれば「現在の年収が800万なので、同じ収入を得てリタイアして違うことをしたい」という人もいます。また、どれくらいの期間をかけてこの金額を達成するのか、時間についても考えておきたいところです。

ほしい金額をきちんと設定するためには、現在の収入、将来の働き方、家族構成やライフイベントなども考慮する必要があります。まさにお金だけではなく時間も含めた資産設計です。

この部分が曖昧なまま不動産投資をすすめてしまうと、目的達成に最適とはいえない物件を業者にすすめられるがまま買ってしまい後から後悔する、という事態にもなりかねません。 マーケットに出回っている無数の物件からより自分にあった物件を選び、主体的に判断するためにも、「そもそも」をしっかり考える必要があります。

投資戦略をたてる

年間に得たい金額が決まったら、それを実現するための物件探しを始めましょう。 例えば、年間で400万円ほしいとします。ポータルサイトを検索していたら、こんな物件を見つけました。この物件を購入した場合、実質の手残りはいくらになるでしょう。

  • 年間賃料が500万円
  • 物件価格が6000万円
  • 鉄骨造5階建て
  • 利回り8.3%
  • 新築:2001年

この物件の利回りは広告に記載の通り、500万円÷6000万円=8.3%です。ただし、この利回りは「グロス利回り(表面利回り)」とよばれるもので、管理費や税金等の経費は考慮されていません。

これに対し、収入から経費を差し引いて計算した利回りを「ネット利回り」とよびます。

  • グロス利回り=年間収入÷物件価格×100
  • ネット利回り=([年間賃料収入]- [支出(修繕費、保険料、固定資産税等)])÷(物件購入価格)」

この物件の税金や管理費の合計が年間200万だとすると、実際に残る家賃収入は300万円でネット利回り5%となります。 500万円-200万(支出合計)÷600万=5%

物件広告に記載されている利回りはグロス利回りなので、このように実際に手元に残るお金を把握するには、経費の確認が必須となります。経費は管理費や清掃費のように見直しによって軽減できるものから、固定資産税のように軽減できないものまでありますので、購入前に精査が必要です。 この物件の場合、築20年を超えた鉄骨造なので、修繕費をどれくらい見積もるかで手元に残る利益が変わってきます。

不動産投資の費用

不動産投資の費用には、購入時に発生するものと所有期間中に発生するものがあります。物件により発生する費用はかなり違いますので、事前に確認しておかないと、購入後に想定していたキャッシュフローを手にできない可能性があります。不動産業者の資料には、所得税が計上されていませんので、ご自身でシミュレーションしておきましょう。

また、築年数が経過した物件の場合、過去の修繕履歴をチェックし、今後、どれくらいの修繕費がかかりそうか、あらかじめ見積もりしておくと後で収支が大きく変わることを防げます。

購入に必要な初期費用は?

物件購入時に発生する費用についてまとめます。一般に 必要な初期経費は、物件価格の8~15%程度といわれています。この幅は、購入時に頭金をどれくらい入れるか、言い換えれば、融資金額がどこまでのびるかによって変わってきます。

  • 頭金(物件と金融機関によって異なります。一般的に10%程度)
  • 仲介手数料(物件価格の3%+6万円が上限であり一般的)
  • 登録免許税(登記費用のこと。課税標準額×税率)
  • 司法書士報酬
  • 融資実行手数料(金融機関によって異なる。発生しない場合もある)
  • 印紙代
  • 保険料(火災保険、地震保険等)
  • 不動産取得税

頭金に関しては、初めて取引する顧客に対しては物件価格の20%を求めてくる金融機関もあります。1億円の物件だと2000万円となり、それなりのキャッシュが今現在、手元にないと融資を受けられないということです。多額の頭金の用意が難しい場合は、金額の小さい物件からスタートし徐々に拡大していく方法がおすすめです。運営を続けていくうちに金融機関との信頼関係も育ち、次の融資につながります。

このように初期費用でもっともインパクトがあるのは頭金です。用意できる頭金によって取得できる不動産の規模が変わってきます。不動産規模(家賃収入)が変われば、目標達成までのスピードも変わってきます。頭金の額は、金融機関によりますので、ご自身での金融機関の開拓や融資アレンジが得意な不動産業者を見つけることが重要となります。

管理費と修繕費用の見積もり方

物件を所有している間にかかる費用についてまとめます。大きな項目としては次のものがあります。

  • 管理費(賃料収入の3~5%程度)
  • 修繕費(築年数、構造、設備によって異なる)
  • 原状回復費用(退去後の部屋のリフォーム)
  • 固定資産税
  • 広告宣伝費(新規契約時に仲介業者に支払う手数料で賃料の1カ月分が一般的)
  • 印紙代
  • 保険料(火災保険、地震保険等)
  • 不動産取得税

発生する経費は築年数と構造・規模によって大きく異なります。

例えば、築3年の2階建木造アパートの場合、共有部や設備の修繕がそもそも少なく、リフォーム費用もほとんどかからず、経費は管理費と固定資産税程度ですみます。 エアコンや給湯器の故障は築10年前後から始まりますので、それまでであれば設備の交換費用はほとんどありません。

これに対し、築25年の7階建RCマンションの場合、通常、エレベーターや受水槽があるので、その保守点検や清掃費用がかかりますし、物件によっては消防点検、特殊建物点検といった行政で定められている法定点検も見込んでおかなければなりません。また、外壁の高圧洗浄や塗装、屋上防水もそろそろ視野に入れておきたいところです。

上記は共有部のメンテナンス費用ですが、部屋の中の設備(エアコン、給湯器、換気扇、ガスコンロ等)についても故障による修理・交換の頻度が多くなります。築年数の古い物件を購入する時は修繕履歴や部屋の状態の確認をしておきましょう。

広告宣伝費とよばれる入居付けで発生する手数料は、通常、賃料の1カ月ですが、なかなか入居付けできない物件の場合、2~3カ月にアップして募集しているケースもあります。築古で設備もリニューアルされていない、おまけに駅から遠く、しかも競合が多いエリアの物件は要注意です。

築年数が古い物件ほど費用がかかることはすぐわかると思いますが、同じく手間と時間もかかることに注意しましょう。修繕が多いということは、業者を選定し見積をとり、それを判断するということです。もちろん管理会社が、現地の立会等、ある程度は動いてくれます。

しかし、最終判断をするのはオーナーなので、提出された見積や報告書を吟味して決定をくだします。経験のあるオーナーであれば、すぐ判断できますが、新米オーナーで本業が多忙で不動産のことは週末しか対応できない場合、あまりに古い物件は利回りがよくても精神的にきつくなる可能性があります。

見えないコスト

近年、毎年のように「100年に一度の大雨」のような大きな自然災害が発生しています。物件の近くに河川がなくても、地形的に窪地に建っていると水が集まってきますので浸水のリスクは高くなります。

大雨による被害は浸水だけではありません。壁やサッシの隙間から室内に雨が吹込み、部屋の中が水浸しになることもあります。共有部では、エレベーターの機械室やピットに水が入り、後日、排水作業が必要になった事例もあります。

最近ではインターネットでハザードマップの内容を公開している自治体が増えてきました。「市町村名 × ハザードマップ」で検索すると、役所のサイトで洪水や内水、河川の氾濫情報等を調べることができます。そのエリアの浸水の危険性やこれまでの浸水実績を確認することができます。

ゲリラ豪雨のように局所的に発生する災害が頻発していますので、今まで被害がなかったから絶対大丈夫という保証はありません。このリスクに備えるのが火災保険なので、補償内容を確認のうえ、必ず加入しておきましょう。

銀行の融資と担保評価

「不動産投資は唯一、銀行が融資をしてくれる投資」と言われることがあります。たしかに株を購入する資金を銀行は貸してくれません。数ある投資の中でも「不動産はレバレッジがきく」といわれる所以です。

もちろん、金融機関は不動産という現物の担保があるからお金を貸すわけですが、どのように不動産の担保価値を評価しているのでしょう。実は、不動産の価値を評価する方法はいくつかあり、金融機関はそれらの方法を組み合わせ、独自のルールによって担保価値を評価しています。

銀行の融資ロジック

金融機関といっても、メガバンクから信用組合・信用金庫まで規模も違えば営業方針も様々です。融資の基準も金融機関によってかなり違いがあり、数カ月単位で変わる場合もあり、常に最新情報をキャッチしないといけません。

特に年度末である3月から4月にかけては、融資方針が大きく変わる時期なので要注意です。 銀行が審査する内容は2つです。まず購入希望者の属性、次に不動産の担保価値。

当然、すでに借り入れがたくさんある人への評価は厳しくなります。法人で購入する場合でも住宅や自動車ローンなど、個人の借り入れはマイナス評価となります。 ただし、最終的にはその人の収入とのバランスで融資の判断をしますので、住宅ローンがあるからといって必ずしも融資をうけられないわけではありません。 担保評価の方法として3つあります。

  • 積算価格(新築で建て直したらどれくらいかかるか。再調達価格ともいう)
  • 比準価格(過去の取引事例を参考に物価や市況から算出した価格)
  • 収益価格(その物件の賃料収入を参考に収益性から算出した価格)

一般に金融機関は、積算価格を重視することが多いといわれていますが、実際は積算と収益のミックスであることも多く、実際に評価依頼してみないとわかりません。 また、これらの評価以外にも駅からの距離や将来の人口増加率、近隣施設等、金融機関によって調査する項目は様々です。融資を相談する金融機関が重視する要素を事前にヒアリングし、つかんでおくと融資がのびる物件を選びやすくなるでしょう。 なお、区分マンションについては、収益価格の数字がのびても、土地がないため銀行の評価は低い傾向にあります。

耐用年数とは?

不動産投資で「耐用年数」という言葉がでてきたら、税制上の建物の使用可能年数とざっくりとらえてください。正確には、減価償却費の算定基準として税法の財務省令に定められている「法定耐用年数」のことで、この年数は建物の構造(材質)によって異なります。

  • RC(鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造):47年
  • 重量鉄骨造(鉄骨の厚さが4mm以下の場合):34年
  • 軽量鉄骨造(鉄骨の厚さが3mm以下の場合):19年
  • 木造:22年

なお、実際に建物が使用可能な状態かどうかは、この法定耐用年数とは関係ありません。築年数が古くてもメンテナンスがきちんとされた建物は長持ちします。実際に入居者が住んでいる賃貸中の築50年以上のRCマンションはあります。

こうした実質的な建物の耐用年数のことを「経済耐用年数」とよび「法定耐用年数」と区別しています。 ちなみに、土地には法定耐用年数はありません。

融資年数と例外

金融機関は基本的に「法定耐用年数-経過年数」以内で融資年数を決定します。築年数が20年のRCマンションであれば、「47年-20年=27年」となり、融資期間は最長27年となります。ただし、築3年のRCマンションの場合、融資期間が44年になるわけではなく、返済可能な融資期間という観点から、金融機関よって年数のばらつきはありますが、最長で30~35年という枠を設けています。築3年のRCマンションであれば、通常、30~35年の融資期間となります。

通常はこの融資年数の考え方でよいのですが、いくつかの例外があります。

新築木造アパート

不動産投資を勉強し新築木造アパートを検討した方の中には、木造の法定耐用年数は22年ですが、劣化対策等級3級の取得等、一定の条件を満たせば、新築時の融資だけ30年に延長されるケースがあります。

ER(エンジニアリングレポート)

有資格者やコンサルティング会社が、建物状況や建物の遵法性、長期修繕について調査し、レポートをまとめます。調査する主なポイントは、物的調査(建物の状況)、法定調査(遵法性)、経済的調査(市場での価値)です。このレポートで、残存年数以上の建物価値があると判断されれば、融資期間が延長されることもあります。この検査・調査には別途費用が発生します。

信用金庫・信用組合

地元の中小企業への融資をメイン事業とする信用金庫や信用組合も不動産に融資をしています。こうした金融機関は、メガバンクより顧客の属性や関係性を重視する傾向が強く、すでに信頼関係のある顧客には「経済耐用年数」を考慮した融資年数で融資することがあります。物件の状態がよく収益を生んでいれば、法定耐用年数の残存より長く貸してくれるのです。実際に築25年の鉄骨造のマンションで融資期間20年という事例があります。

不動産を購入するのは個人?法人?

初めての物件を購入する時点で、すでに法人を設立している人は少ないでしょう。購入したい物件を見つけ、交渉が進んでくると、不動産業者に「購入は個人ですか?法人ですか?」と確認されることがあります。金融機関の融資審査や売買契約で必要な書類が変わるためです。

しかし、物件を購入するにあたって、個人がよいのか法人がよいのか、それぞれのメリット・デメリットがわからないという方もいるのではないでしょうか。不動産投資について少し勉強すると「購入するなら法人の方がいい」という話を耳にします。なぜ法人の方がよいのか、確認していきましょう。

法人で不動産を購入する場合

法人で購入する主なメリットは次の通りです。

法人で不動産を購入するメリット

  • 節税しやすい(損失を10年間繰越しできる、減価償却方法の酒類)
  • 経費計上できる範囲の広さ(生命保険、役員報酬等)
  • 短期譲渡所得(5年未満で物件を売却した場合の所得)の税率

会社員が個人で不動産投資をすると、賃料収入は所得となり所得税の課税対象となります。所得税は累進課税なので、すでに高い給与を得ている人が個人で不動産投資をすると、税金の負担が大きくなります。

例えば、年収1000万円の会社員の場合、所得税の税率は33%ですが、法人税の税率は最大で23.20%です。

経費計上のポイントは、役員報酬と生命保険料です。法人では、役員報酬を届出なしで経費にすることができます。つまり、給与という形で収益を家族に分散し法人として課税所得額を抑えることができるのです。

これに対し、個人事業では、役員報酬を出す場合、事前に届出が必要で、かつ届出に記載した金額の範囲内という条件があります。生命保険についても、法人の方が高い税効果があります。

また、短期譲渡とよばれる5年未満での物件売却においては、法人の方が税率がお得に設定されています。

法人で不動産を購入するデメリット

  • 決算が必要(税理士報酬が発生する場合も)
  • 設立費用(開業時の法人登記費用)
  • 社会保険の加入(従業員がいる場合、加入義務がある)
  • 住民税の納付義務(赤字でも納付義務がある)

個人で不動産を購入する場合

不動産を個人で購入した場合、不動産投資で発生した経費や収入は、税務上、給与収入と合算されます。経費が発生していれば、損益通算によって給与収入と合算し所得を下げ、所得税と住民税を引き下げるメリットがあります。

ただし、不動産投資の損益通算は、不動産投資の収益が赤字になっている場合のみ可能です。

もうひとつ、不動産を個人で購入する一番のメリットは法人のように設立や決算の手間がかからないことでしょう。ひとりで不動産を購入し管理してく場合、手間がかからないことも重要な要素です。投資規模を大きくしないのであれば個人でも問題ないでしょう。 このように税制の違いがあるので、自分の投資戦略に合ったかたちで物件を購入することが大切になります。

初めての不動産投資のまとめ

投資用不動産選びのポイントについて解説しました。不動産投資で利益を残せるかどうかは、購入条件に左右されます。物件の価格はもちろん金利や年数といった融資条件も賃貸経営に影響を与える大きな要素です。

また、法人で取得するか、個人で取得するかについては、将来の投資規模と深く関係しています。どの程度まで規模を拡大するのか、最初に考えておく必要があるでしょう。不動産投資は長期間に渡ることが多く、金融機関からの借り入れも10~30年の間です。この期間を無事に乗り切り、売却時に手残りを出すためには、購入時の投資計画が大切となります。

不動産を買う前にチェック!

  • 不動産投資を通じてどれくらいの収入を得たいのか投資計画をたてる
  • 信頼できる不動産業者を見つけて物件探しをする
  • 物件選びでは、管理費や修繕費といった費用をチェックする
  • 金融機関の融資ができるだけのびる物件を選び、初期費用をおさえる
  • 不動産購入の段階では、法人と個人の税制の違いをしっかり理解する

不動産投資のひとつめに購入する物件は後の投資にも影響します。借入をして区分マンションをいくつも買い進めた後、やはり1棟ものだと思って方針転換をしようとしても、残債が重しになって新しい融資を組めない場合もあります。

このような事例では、銀行の融資担当者は、保有している区分マンションをいくつか売却して残債を減らしキャッシュにしたら融資を検討する、と回答することがあります。 当初、個人で不動産投資を始め、規模が大きくなってから法人化する場合、不動産の譲渡にあたるため、登録免許税が発生します。 後から余計な費用を発生させないためにも、大きな方向を考えてから不動産投資に取り組みましょう。

買って終わりではない不動産投資

投資計画については、時々見直しをしながら進めていくとよいでしょう。不動産の相場は、数年単位で上がったり下がったりします。購入するタイミングでなかったとしても、できるだけ不動産マーケットにはアンテナを張り巡らしておきます。不動産を購入したということは、いつか売却するということでもあります。自分の物件が、マーケットの中でどれくらいの価値か日頃から知っておくことで、いざという時に正しい判断が素早くできます。

また、買いの相場がやってきたと思ったら、金融機関と相談しながら次の物件取得を検討してもよいでしょう。

不動産投資は賃貸経営なので、ひとつめの物件をしっかり運営すれば、ご自身の実績となり、次の融資にもつながります。不動産投資は買って終わりではなく始まりなのです。

関連記事

注目ワード

Top