再建築不可の物件とはどんな物件？知っておくべき法的制約と賢い活用方法

「相続した家が再建築不可物件か知りたい」
「再建築不可物件を再建築可能にできる？」
「再建築不可物件の活用方法は？」

再建築不可物件について、このようなお悩みや疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

再建築不可物件とは、建築基準法の制約により、新たな建築ができない物件のことです。

建築基準法では原則的に、幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合、再建築不可物件となります。

しかしリフォームや隣地活用、更地にして活用する方法や、但し書き道路の許可申請などで建築可能にする方法もあります。

この記事を読めば、再建築不可物件のさまざまな活用方法と注意点を把握でき、あなたの再建築不可物件を有効活用するヒントが得られます。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建築基準法第43条の接道義務を満たしていないため、現在の建物を建て直せない物件のことです。

この章では、具体的にどのような物件が再建築不可物件になるのか、なぜ再建築不可物件が存在するのか、再建築不可物件の確認方法などを解説します。

再建築不可物件のパターン

建築基準法43条では、幅員（道路の幅）4m以上の道路（＝建築基準法所の道路）に敷地が2m以上接していなければ、建物を建てられません。

• （1）建築基準法による道路に全く面していない
• （2）建築基準法による道路に面している路地が幅員2m未満
• （3）敷地が面している道路が幅員4m未満
• （4）一団地として登記されているうちの幅員4m以上の道路に面していない単独の建物

（4）はテラスハウス（長屋）のような連棟の建物の一部を、単独で建て直すことはできないのですが、連棟全体を建て直す場合は再建築可能です。

再建築不可物件がある理由

1950年（昭和25年）、初めて建築基準法が定められ、1968年（昭和43年）に都市計画法が制定されました。

1950年以前に建てられた建物や、1968年の都市計画区域に指定される前に建てられた建物が、今でも多く存在しています。

昭和25年以前に建てられた物件の多くは、細い路地に面して密集しているため、火災発生時に延焼しやすく、消防車が進入できないなどの問題があります。

再建築不可物件を確認するポイント

遺産相続した物件が再建築不可物件かどうかわからないような場合、物件のある市区町村の役場で確認可能です。

その際、登記事項証明書、公図、建物の図面、地積測量図などの提出を求められるため、事前に法務局で取得する必要があります。

役場で確認する際は、再建築不可の理由を尋ねてみましょう。

今から再建築不可物件を購入しようか検討中の場合は、以下の点を確認することをおすすめします。

1. 電気・ガス・水道などのインフラが整備されているか
2. 雨水がきちんと排水溝へと流れるようになっているか
3. 日当たり・風通しがよいか
4. 車が進入できる道幅があるか

1〜3は、自分自身で住むか人に貸す際の重要なポイントで、4は車が進入できて、ニーズがあれば、更地にして駐車場として活用できる可能性があるという点で重要です。

再建築不可物件を購入するメリット・デメリット

再建築不可物件は、以下のようなメリットとデメリットがあります。

オススメ記事

簡単に自動計算！【土地編】売却の仲介手数料はいくら？相場や無料の仕組み、値引きポイントを解説

この記事では、土地の売却方法に焦点をあてながら、不動産売却時にかかる仲介手数料について解説していきます。合わせて自動計算ツールもご紹介しますので、大まかな仲介手数料を把握したい人はぜひこちらもご利用ください。

記事を見る

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件は、再建築せずに活用する方法と、再建築可能にして活用する方法があります。

再建築せずに活用する方法

再建築できなくても、ある程度のリフォームは可能です。

リフォームには、建築確認済証をもらえば行えるリフォームと、建築確認済証が不要なリフォームがあります。

また、更地にすることで、以下のような活用方法もあります。

• 駐車場や駐輪場にする
• 貸農園にする
• ドッグランにする
• 太陽光発電を設置する
• 自動販売機を設置する
• トランクルームを設置する

ただし、駐車場やドッグランにする場合、ニーズがあるかの調査は必要です。

どうしても活用が難しい場合は、不動産会社への売却という選択肢もあります。

再建築可能にして活用する方法

現状では再建築不可でも、再建築可能物件にできる場合があります。

セットバックする

セットバックとは、敷地に面している道路の幅員が4mに満たない場合、接道面から足りない部分を後退させて、道路の幅員4mを確保する方法です。

敷地は多少減りますが、セットバックすることにより建て替えが可能になります。

隣接地を買うか借りる

旗竿地（幅員4m以上の道路から路地を入った先に敷地がある物件）の場合、路地の幅員が2mになれば建築可能です。

道路に面している土地の所有者である隣人の土地の一部を、購入するか借りるかできれば、再建築可能になります。

「建築基準法第43条但し書き道路」の許可を得る

建築基準法第43条但し書き道路とは、以下のような条件を満たし、建築審査会の同意を得た道路のことで、接道義務を満たしていなくても、例外的に再建築が認められるものです。

条件

• 敷地の周囲に広い空地（公園・緑地・広場など）がある
• 再建築する建物は2階以下の専用住宅である
• 延焼火災防止や円滑な消防活動が可能で防災上安全と市区町村が認定している
• 通路になる部分の所有者全員から通路として使用する許可を得ている

再建築不可物件の注意点

再建築不可物件を相続した場合や今から購入を検討している場合に、注意しておくポイントがあります。

地質調査ができない場合がある

耐震リフォームをする際、地質調査が必要ですが、再建築不可物件の多くは敷地ぎりぎりに建っていることが多いため、建物が建っていない部分（むき出しの土地）がほとんどありません。

地質調査するのに十分な地面が確保できなければ、リフォームによって建物の従量が増すことでの耐震強度を計算したリフォームが行えないため、注意が必要です。

倒壊した場合損害賠償請求される可能性がある

再建築不可物件をリフォームしたのち、賃借人に貸していて地震などで倒壊した場合や、倒壊したために隣家に損害を与えた場合、多額の損害賠償を請求されるケースがあります。

万が一倒壊により賃借人が死亡した場合は、積極損害（修理費、医療費・葬儀費など）、消極損害（休業損害、逸失利益など）、慰謝料などすべての賠償責任を問われかねません。

古くなるほど売却が困難になる

建築基準法の問題だけでなく、2050年のカーボンニュートラル実現に向けて省エネ基準適合の義務化が進んでおり、省エネ性能が基準を満たしていない住宅の資産価値はどんどん下がっています。

古くなるほど売却が難しくなるので、購入は慎重に検討する必要があります。

更地にすると税金が高くなる

更地にすると固定資産税や都市計画税などが高くなります。

建物がある場合は住宅用地として固定資産税評価額を1/6または1/3にして計算できる特例が利用できますが、更地にすると特例は受けられなくなるからです。

固定資産税評価額に70％をかけて計算するため、単純に6倍に跳ね上がるわけではありませんが、少なくとも3倍以上の固定資産税になります。

都市計画税や相続税なども高くなります。

オススメ記事

更地にして土地売却する場合の解体費用はいくらくらい？払えないときはどうすればいい？

建物を解体してから土地を売却する場合には、おおよそ100万〜300万程度の解体費用がかかります。本記事では建物を解体をするべきかどうかという判断のポイントや、解体してから売却するメリット、デメリットについて詳しく解説していきます。また、解体費用が捻出できない場合の代替案についてもご紹介していますので、これから更地にして土地売却を検討している方の参考になれば幸いです。

記事を見る

まとめ

再建築不可物件は、更地にして活用する方法もありますが、更地にしてしまうと税金が跳ね上がるリスクがあります。

駐車場やドッグランにしたりして収益をあげようとする場合、ニーズがあるか、周辺地域に反対される要素がないかなどの調査が必要です。

またリフォームして自分で住んだり、貸店舗や借家として貸す場合、古い分将来のメンテナンスにコストがかかることも意識しておく必要があります。

どのように活用するか、プランは複数持っておいた方が良いですし、不動産会社に相談や見積を依頼する際は、複数社に依頼して比較検討することをおすすめします。

この記事を読むことで、再建築不可物件に関する理解が深まり、再建築物件の購入や活用について、自信を持って次のステップに進んで頂けると幸いです。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

参考元：再建築不可物件とは？リフォームはできる？後悔しないために知っておきたい再建築不可物件のメリット・デメリット/suumo
再建築不可物件とは？ 後悔しないために知っておきたい基本ルールと注意点/LIFULLHOMES
再建築不可物件講座/八清