土地を売却する際、建物を解体して更地にして売却する場合は解体費用がかかります。
加えて建物を解体すると、解体したあと土地を整地する費用も考えておく必要がありますし、解体費用を捻出するのが難しい場合もあるかもしれません。
今回は、こういった土地を売却する場合の解体費用やそれにかかる諸経費、もし払えない場合も対処法などをお伝えしていきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
- 土地売却における建物の解体費用の相場
- 解体して更地にした場合としなかった場合の費用の違い
- 土地売却において建物を解体するかを判断するポイント
- 建物解体後の売却のメリット・注意点
土地売却における建物の解体費用の相場
戸建の解体工事費用相場
解体工事費用は坪単価に建物の敷地面積(坪数)をかけ合わせて算出できます。
坪単価は構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造)によって異なりますので、以下の表より検討している建物の工事費用がいくらか確認してみましょう。
木造の解体費用
坪数 | 木造 |
---|---|
20坪 | 62万〜130万円 |
30坪 | 93万~195万円 |
40坪 | 124万~260万円 |
鉄骨造の解体費用
坪数 | 鉄骨造 |
---|---|
20坪 | 68万~140万円 |
30坪 | 102万~210万円 |
40坪 | 136万~280万円 |
鉄筋コンクリートの解体費用
坪数 | 鉄筋コンクリート造 |
---|---|
20坪 | 70万~160万円 |
30坪 | 105万~240万円 |
40坪 | 140万〜320万円 |
戸建の解体工事費用相場は100〜300万円程度
2021年度に実施されたフラット35による土地面積調査(23ページの注文住宅の床面積(全国平均))を参考にすると、全国における戸建ての平均床面積は123.8㎡となり約37坪となっています。
参照:2021年度フラット35利用者調査
- 木造:117~247万円
- 鉄骨造:129~266万円
- 鉄筋コンクリート造:133~304万円
戸建の解体費用の相場としては、構造によっても異なりますが、100万~300万円といえます。
解体費用の内訳
解体工事費のほか、忘れてはいけないのが付帯工事費です。
解体費用の総額は、解体工事費+付帯工事費となっており、付帯工事費用は敷地内における付帯物や残置物の多さによって左右されます。
そのため一概に相場を出すことは難しいのですが、最低10万~最高100万かかるといわれており、内訳は以下のようになっています。
種類 | 平均単価 | 平均物量 | 平均相場 |
---|---|---|---|
残置物の処分 | 8,000円~1万円/㎥ | 約4t~20t | 15万~25万程度 |
樹木撤去 | 1万円~5万円/樹木1本 | 約3本~4本 | 15万~20万程度 |
ブロック撤去 | 2,000円~3,000円/㎡ | 約200~300㎡ | 40万~90万程度 |
門扉・フェンスの撤去 | 2万円前後 | 約1件 | 2万程度 |
倉庫・物置の撤去 | 2万円~3万円/個 | 約1個 | 2万~3万程度 | 庭石の撤去 | 1万円/庭石1t | 約10t~20t | 10万~20万程度 | 井戸や池の埋め戻し工事 | 3万円~5万円 | 約1件 | 3万~5万程度 |
※残置物とは、家具や家電製品、布団や衣類、本や雑誌など、建物に住んでいた住人が残した不用品を指します。
費用相場は、建物の「構造」「坪数」「築年数(老朽化の度合い)」「立地」によって異なります。
詳細に知りたい場合は、不動産会社に解体業者を紹介してもらい、解体業者から見積もりを出してもらいましょう。
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土地売却で解体して更地にした場合としなかった場合の費用の違い
解体してから土地を売却する場合
土地売却自体にかかる費用
例:建物40坪(木造)、土地売却価格が2000万円の場合
費用名 | 費用 |
---|---|
仲介手数料 | 660,000円 |
印紙税 | 10,000円 ※軽減後 |
抵当権抹消費用(司法書士に依頼) | 10,000円~ |
住宅ローン返済手数料 | 10,000円~ |
ハウスクリーニング費用 | 100,000円 |
測量費用 | 800,000円 |
譲渡所得税 | 900,000円(譲渡所得600万で計算) |
住民税 | 300,000円(譲渡所得600万で計算) |
土地売却諸費用の合計 | 2,790,000円 |
次に、解体費用を計算します。
坪単価が6万円の場合、
40坪 × 6万円 / 坪 = 240万円
つまり、約240万円の解体費用がかかります。
土地売却において解体する場合と解体しない場合で費用を比較すると、解体する場合は解体費用分(約240万円)多くの費用がかかることがわかります。
解体せずに土地を売却する場合
例:建物40坪(木造)、土地売却価格が2000万円の場合
土地売却で解体する場合の費用
- 土地売却の諸費用:279万円
- 解体費用:240万円(+付帯工事費)
- 土地売却全体の費用:519万円
土地売却で解体しない場合の費用
- 土地売却の諸費用:279万円
- 解体費用:なし
- 土地売却全体の費用:279万円
以上から、解体する場合は土地売却にかかる費用負担が大きく増えることがわかります。
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土地売却において建物を解体するかを判断するポイント
実際の土地売買では、建物があっても「更地渡し」の条件とすることが多いです。
では、なぜ皆さん更地渡しを選ぶのでしょうか?
結論からいうと、建物解体後の更地渡しの方が土地が売れやすいからです。
更地渡しでの売却のメリットは、後述しますので確認してみてください。
ただし、建物を解体しない方が良いケースもあります。その判断ポイントについて解説していきます。
建物を解体して更地で売却した方がよいケース
建物や土地の状況によっては建物を解体して更地で売却した方が良いケースがあります。
ぜひ判断基準として活用していただければと思います。
①昭和55年以前に建てられた建物であるケース
- 昭和55年以前の建物、つまり、旧耐震基準で建てられた建物が乗っている土地のケースです。
古家でも、土地付きで安ければリフォームして住みたいと思う方もいらっしゃいますが、そこで問題になるのが耐震性(基礎)です。 - 老朽化した古家をリフォームする場合、基礎や土台、柱などの構造部分に劣化がないかを確認し、劣化している場合は交換または補強を行う必要があります。
劣化した部分に耐震金物を設置しても、大きな地震の揺れには耐えられないのです。
このように、より大規模な耐震リフォームが必要とはなりますが、古い家であっても耐震補強をすることは可能です。
しかし、大規模なリフォームが必要ということはその分コストもかさみます。 - 規模によっては、新築が建ってしまうような金額になるケースもあり、旧耐震の古家はリフォームする人が少ないのが現状です。
そのため、建物が旧耐震の場合は、解体してしまうか更地渡しの条件で売却することをおすすめします。
②売却が難しい立地にあるケース
- 昭和55年以前の建物、つまり、旧耐震基準で建てられた建物が乗っている土地のケースです。
立地が悪く売却が難しいケースでは、解体することで、売却しやすくなることがあります。
立地が悪くても、土地がきちんと整地されていたり、周りの建物との間が広いなど、雰囲気が良いと売れる場合もあるからです。
ただし、売却が難しい土地の場合、解体費用が無駄になるだけでなく、固定資産税の負担も大きくなる可能性があるので注意が必要です。
建物を解体せず売却してもよいケース
一方、売主が建物を解体せず売却してもよいケースには以下のようなものがあります。
①建物が築10~20年以内程度の土地を売却するケース
- 昭和55年以前の建物、つまり、旧耐震基準で建てられた建物が乗っている土地のケースです。
購入者からすると、建物が築10~20年以内程度であれば、大規模なリフォームをしなくても住める可能性が高いです。
または、最初はそのまま住んで、将来的な建替えを検討するという選択肢もあります。
したがって、築10〜20年以内の場合、売主は解体せずそのまま売却してもよいでしょう。 - ただし、昨今では中古住宅の流通はそう多くありません。
東京近辺の関東圏では、中古住宅を購入しリノベーション(改修し価値を高める)工事を行って素敵に暮らしている人も多くいますが、地方ではやはり新築が人気です。
地方だと土地が比較的安く手に入るため、土地から購入できる人が増えるためです。 - 中古住宅として魅力のある物件であったとしても、新築の人気が高いエリアであれば、中古住宅の需要は低いかもしれません。
そのため、地域性を考慮して慎重に検討する必要があります。
②立地がよい土地を売却するケース
- 昭和55年以前の建物、つまり、旧耐震基準で建てられた建物が乗っている土地のケースです。
売却前に建物を解体するのは、どちらかというと買い手のために売主が行う行為です。
そして、そもそも土地に魅力があれば古家付きのままでも売却できる可能性は高いです。
この場合、古家付きのまま土地の売却を始めてしまった方がお得になることが多いでしょう。
③不動産会社への買取りを検討しているケース
- 昭和55年以前の建物、つまり、旧耐震基準で建てられた建物が乗っている土地のケースです。
不動産会社の買取りを検討しているケースでは、売主が更地にする必要はありません。
不動産会社としては、古家付きのまま購入して、できるだけ安く解体し、少しでも多く利益を稼ぎたいと考えています。
ただし、不動産会社の買取りは一般の仲介による売却より、2〜3割程度価格が安くなるのが一般的なので注意が必要です。
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土地売却における建物解体後の売却のメリット・注意点
建物解体後の売却のメリット
古家付きの土地について、建物を解体してから売却するのか、現状渡しで売却するのかには明確な答えはありません。
そこで、建物解体後の売主と買主それぞれのメリットについて考えてみましょう。
- 解体費用を経費(譲渡費用)にできる
- 買主がイメージしやすい
- 売買時に価格交渉しやすい
- 土地を分割できる
解体費用を経費(譲渡費用)にできる
売主のメリットとして解体費用を経費にできることが挙げられます、相場通りの価格で売って利益が出たとしても、その費用負担分を売却代金にかかる税金から控除することができます。
利益から、かかった費用を引いた額に課税されるため、支払う税金が少なくなるのです。
ちなみに、負担した解体費用については、土地代金に上乗せすると相場+αの金額になりなかなか売れないので注意が必要です。
ただし、マイホームの売却の場合は「3,000万円特別控除」の適用を受けられるため、3,000万円以下の土地の売却においては①を理由とする意味はなくなります。
買主がイメージしやすい
解体してから売却活動をすると、買主が土地の広さや形状をイメージしやすく、売れやすい傾向にあります。
その理由としては、土地の上に建物が乗っていると土地が小さく感じてしまうことが多いためです。
一方、更地の状態であれば大きさを把握しやすいことに加え、玄関の位置や庭の位置、駐車場の位置などを新築前からイメージしやすいでしょう。
売買時に価格交渉しやすい
価格交渉の面でもメリットがあります。
建物の解体や整地は、実際に始めてみないといくらの費用がかかるか分からないものです。
解体してみたら土が足りなくて盛土が必要だったり、隣地との間にあったブロックが破損したため補修が必要になったりするケースもあります。
もし、建物付きのままで売買して買主側で解体を行う場合、買主は土地価格や諸費用の他に、解体費用を想定しなければなりません。
その結果、買主は解体費用分の値引きを要求したり、値引きできなければ購入を諦めたりすることもあります。
売主が先に建物を解体しておけば、上記のようなことは解決することができ、買主は見たそのまま購入することができるので、意思決定を早めることにつながりやすいのです。
土地を分割して売却できる
古くからある建物の場合、土地面積が周辺の分譲地よりも大きいケースがあります。
広すぎて売れない土地でも、半分の広さなら購入希望者がいるかもしれません。
そういった場合に、土地を「分筆」して購入希望者を募ります。
分筆は、分割とは異なります。
1つの土地を複数の土地として登記しなおすのが分筆で、登記簿上は同じ土地のまま、それぞれの土地が建築基準法の基準を満たして建物を建築できるように分けるのが分割です。
売買するということは、所有者が土地を分けた後の所有者が別の人になるということなので、「分筆」が必要です。
また、土地の一部のみを売却したい場合にも、分筆することで一部のみを売却して残りはそのまま所有することが可能です。
敷地をまたぐように建物が建っている場合、建物を解体した方がスムーズに売却できます。
ここで注意が必要なのが、土地を2つ以上に分けた後、分けた複数の土地を一度に売却することはできないこと。
なぜなら個人が2つ以上の土地を売却する場合、宅地建物取引業法の「業として行う」にあたる可能性があるためです。宅地建物取引業を行うためには、国土交通大臣もしくは都道府県知事の免許が必要です。
複数の土地を自ら分けて販売したい場合、一区画を先に売却してしまい、その他の区画は時期をずらして販売するといった方法があります。
ただし、何年空ければ業としてみなされない、といった明確な期間は定められていません。インターネット上では1年以上の間隔が空けば売却可能、などといった情報も散見されます。
しかし、宅地建物取引業法において1年の期間と規定されているわけではありません。
1年以上の間隔が空けば売却可能という情報は法的根拠がなく、グレーな取引行為となります。
「所有している土地が不要なので、早く第三者に売ってしまいたい」という要望も多いのですが、不動産会社とよく相談のうえ、法律に抵触しないよう安全に売却を進めていくことが大切です。
建物を解体する際の注意点
土地の売却で建物を解体する際の注意点として、次の2点があります。
- 建物がなくなると固定資産税が最大6倍になる
- 解体費用をローンで借りると金利が高い
それぞれ具体的に説明していきます。
固定資産税が最大6倍になる
土地の固定資産税は、建物が建っていると「小規模住宅用地の特例」の適用を受けることができます。200㎡以下の部分(小規模住宅用地)は税金が6分の1に、200㎡超の部分(一般住宅用地)は3分の1になります。
また、固定資産税とは別に、都市計画税を支払わなければならない場合があります。
都市計画税とは、毎年1月1日時点における市街化区域内の土地・家屋の所有者に課せられる税金です。
市街化区域とは、都市計画法で指定される「都市計画区域」のひとつであり、「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」を指します。
売却したい土地が市街化区域に該当するかどうかは、市町村の都市計画課に電話などで問い合わせすることで判明します。市町村によっては、インターネット上に都市計画マップをアップしている場合もありますので、それらを活用してください。
都市計画税についても同じ特例の適用が可能です。都市計画税の場合は小規模住宅用地で3分の1に、一般住宅用地で3分の2に軽減されます。
小規模住宅用地の特例の適用を受ける条件は、建物が建っていることです。
つまり、建物を解体すると特例の適用を受けることができなくなり、負担額が最大で6倍にまでなってしまいます。
土地の売却前に建物を解体する場合、すぐに売却できればよいのですが、売却が長引いてしまうとそれだけ固定資産税や都市計画税の負担が大きくなるため注意が必要です。
毎年来ている固定資産税の納付書の料金を、6倍してみると目安の金額を知ることができますよ。
解体費用をローンで借りると金利が高い
買主は、建物建築にあたって必要な解体費用を住宅ローンの一部として利用することができます。※金融機関のローンの種類による
一方、売主が解体費用を借りる場合はリフォームローンなどを利用することになりますが、金利相場は2〜3%程度と、住宅ローンと比べると金利負担は2~3倍です。
売買が成立すれば、解体費用は売却代金で補填できるため、手元にまとまったお金のある場合は現金で支払った方が金利負担なく進められます。
また、解体費用はローンの金利が高くなるため、手元にまとまったお金がなく解体費用をローンで支払う場合には、土地売却代金で返済を行うのが得策といえます。
その場合には、買主からいつ入金されるのか?を把握しておけばスムーズです。
土地売却で解体費用がかかる場合は節税可能
解体後に土地を売却する場合、①譲渡所得税と②固定資産税に注意する必要があります。
必要以上に納税しないためのポイントを解説しています。
解体費用で譲渡所得税を節税する
土地売却で利益が発生した場合、譲渡所得税を支払う必要がありますが、解体費用によって節税することが可能です。
譲渡所得税とは、譲渡価格から譲渡費用や取得費(土地の購入額等)を差し引いた譲渡所得に課税される税金のことで、以下のように計算することができます。
譲渡所得税 = (譲渡価格 ー 譲渡費用 ー 取得費)× 税率
売却した不動産の所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63%です。 所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315%です。 ともに、2037年までは所得税に対して2.1%の復興特別所得税が加わります。
土地の解体費用は譲渡費用(土地や建物を売るために直接かかった費用)に含まれるため、解体費用によって譲渡費用が大きくなれば課税対象となる譲渡所得が小さくなり、譲渡所得税を抑えることができます。
確定申告時に解体費用を譲渡費用として忘れずに申告し、譲渡所得税を節税しましょう。
3,000万円特例控除の適用規制を守る
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
ただし、この控除は「不動産所有者」が「自らが居住するため」に使っていた建物や敷地を売却した場合にのみ適用されるという点には、注意しておきましょう。
固定資産税と都市計画税を増やさないタイミングで取り壊す
住宅の場合、固定資産税と都市計画税を増額させないタイミングで解体することで節税できます。
住宅付き土地は「住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税は本来支払うべき額から1/6倍~1/3倍、都市計画税は1/3倍~2/3倍ほど控除できます。
固定資産税の基準日は毎年1月1日で、これを「割課期日」といいます。
固定資産税は1月1日時点の建物の所有者に対して課税されるため、1月を過ぎてから建物を取り壊したとすると、その年の固定資産税は住宅用地の特例が適用され、控除された税金を払えば問題ありません。
建物を所有しているかどうかは、固定資産税の課税台帳で判断されます。
解体後には建物滅失登記を行うことで、翌年(毎年1月1日が判断基準)からは建物の固定資産税がかからなくなります。
建物滅失登記を怠った場合には不動産登記法第164条違反となり、10万円以下の過料に処される場合がありますので注意が必要です。
住宅を取壊して売却する場合は、固定資産税と都市計画税を増額させないために1月1日を過ぎたタイミングで取壊して売るようにしましょう。
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解体費用が払えない場合の方法
諸条件を考慮し解体する方向に踏み切ったものの、解体費用を捻出するのが難しい場合もあると思います。
解体費用が払えない場合の対処法を説明しますので、参考にしてみてください。
解体せずに売却する
土地の場所が、駅の近くや人気エリアなど需要が高い土地であれば、解体していない状態でも土地の需要はあります。
古家付き、現状渡しの条件で土地が売れた場合は、解体業者に依頼する手間や費用も土地を購入する人や業者が負担してくれるので、解体費用が払えないという心配はなくなります。
注意するべきは「解体費用の分を値引いて欲しい」と言われたとき。
解体費用の相場より高い金額の値引きを要求される可能性があるので、自身でも解体の見積もりを取って実際にどれくらいの金額が必要なのか把握しておきましょう。
自治体の補助金が利用できるか調べる
国や自治体が実施している補助金を利用できる場合は、利用した方が良いでしょう。
自治体にとって、空き家や廃墟がいつまでも残ることは、倒壊による周囲への被害、不審者が住み着く恐れなど、地域にとってデメリットがあるので、補助金を出して取壊しを推進する場合があります。
そのため、自治体によっては20万~50万を補助するところが多いのです。
補助金額は自治体によって異なりますので、該当エリアにおける自治体の補助金制度を確認してみましょう。
解体ローンを利用する
解体する住宅が空き家の場合は、空き家解体ローンを利用する方法があります。
建物が倒壊しそうな場合は、先にローンを利用して解体すると良いでしょう。
もし取壊しのあとに新築住宅を建築する建替えの場合は、住宅ローンに取壊し費用を含めることができます。フリーローンより低い金利で借り入れられるので、建替えの場合は借り入れする予定の金融期間に相談してみましょう。
不動産会社の買取りを利用する
不動産会社の買取りを利用する時は、解体をせずとも買取りしてくれる場合が多いです。
ただし、買取の場合は仲介の場合と比べて8割ほどの価格になる場合が多いため、手取り額が少なくなる点には注意しましょう。
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まとめ
この記事のポイントをまとめると以下のようになります。
- 戸建の解体費用の相場はおよそ100万〜300万円
- 更地にした方が良いケースとそうではないケースがあるので条件をきちんと確認することが重要
- 解体費用が払えないという場合も、自治体からの補助金などを活用できる場合がある
古家付き土地は、そのまま売却する方法と建物を解体してから売却する方法がありますが、ケースバイケースで自分で判断する必要があります。
立地のよいところにある土地や、比較的新しい建物・設備であれば、古家付き土地のままで売却する、という選択肢は大いにあります。
しかし、立地や建物の判断は素人目にはなかなか難しいです。
可能であれば、一括査定サービスや適切なアドバイスを施してくれる不動産会社の担当者を見つけ、さまざまな角度から情報収集をし、判断しましょう。
参考になれば嬉しいです。