専任媒介契約とは?わかりやすく解説

  専任媒介契約とは?わかりやすく解説

この記事では、媒介契約の種類や、専任媒介契約のメリット・デメリット、注意点、おすすめの人について解説します。

平野直樹
【執筆・監修】平野直樹

現在不動産コンサルティング事業 、水辺プロデュース事業 、建設コンサルタント事業の3本の柱を軸として事業を展開している有限会社エクセイト研究所の代表。

【保有資格】一級建築士・宅地建物取引士・1級土木施工管理技士

自宅の戸建てやマンションを売却する際、不動産会社に依頼することとなります。依頼する際、不動産会社と媒介契約を締結しますが、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

の3種類があります。

「どの媒介契約を選択すれば良いのだろうか?」と悩んでおられる方はいませんか?

実は、依頼する売主が、不動産会社にも依頼しつつ、自身でも買主を探したい場合、「専任媒介契約」を選択しますと、売却活動がスムーズに進みます。

この記事では、媒介契約の種類や、専任媒介契約のメリット・デメリット、注意点、おすすめの人について解説します。

自身でも売却活動を進めることにより、専任媒介契約を締結した不動産会社に刺激を与え、希望価格に近い価格にて売買契約を締結できる可能性が高くなります。

媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と媒介契約を締結可能な点です。それだけ自宅の売却情報を多数の買い手の目に触れさせることができ、売却の可能性が高まります。

また、不動産会社同士の競争心を煽ることができ、売却活動の促進に繋がります。

メリットの2点目は、売主自身が売却活動を行い、買主を見つけて売買契約締結可能な点です。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリットは、媒介契約を締結した複数の不動産会社の全てが、積極的に売却活動を行うわけではない点です。

不動産会社の中には、積極的に売却活動をしたところで、他の不動産会社に売買契約を取られてしまうと、全然売上げが上がらなくなります。

そのため、売却活動を行わないケースが、少なからずある点がデメリットとなります。

また、指定流通機構(レインズ)への登録が義務ではないため、媒介契約をした不動産会社が、売却活動を怠る会社ばかりになりますと、逆に買い手の目に触れる機会が少なくなる点もデメリットとなります。

したがって、メリット・デメリットは表裏一体の関係にあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、3種類の媒介契約の中で、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な契約です。

専任媒介契約の特徴として、

  • 不動産会社1社とのみ締結することが可能
  • 売主自身が売却活動を行い、買主を見つけて売買契約の締結可能
  • 指定流通機構への登録は、媒介契約を締結した翌日から7営業日以内
  • 契約した不動産会社による売主への売却活動の報告義務は、14日に1回以内
  • 媒介契約の有効期間は、3ヶ月以内

などが挙げられます。

メリット・デメリットにつきましては、後記で詳しく解説します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3種類の媒介契約の中で、最も制約の多い契約です。

専属専任媒介契約の特徴として、

  • 不動産会社1社とのみ締結することが可能
  • 売主自身が売却活動を行い、買主を見つけて売買契約の締結不可
  • 媒介契約を締結した不動産会社による指定流通機構(レインズ)への物件情報登録が義務
  • 指定流通機構への登録は、媒介契約を締結した翌日から5営業日以内
  • 契約した不動産会社による売主への売却活動の報告義務は、7日に1回以内
  • 媒介契約の有効期間は、3ヶ月以内

などが挙げられます。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は、

  • 媒介契約できる不動産会社は1社だけ
  • 売主自身が買主を見つけて売買契約を締結不可

になります。不動産会社は、自社以外に売買契約を締結できないため、安心して売却活動に臨むことができます。

指定流通機構にも物件情報の登録義務があり、その分多くの買主の目に留まる可能性が高くなりますので、早く売買契約を締結できる点がメリットです。

売主は、売却活動を完全に不動産会社に任せきりになりますので、仕事などで忙しい人の場合、都合の良い契約となります。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約のデメリットは、媒介契約を締結した不動産会社が、買主を見つけられない場合、売却活動が長引く点にあります。

売却活動が長引きますと、住宅ローン返済や固定資産税・都市契約税の納税が嵩むことになります。マンションの場合、さらに管理費・修繕積立金の支払いが上乗せされます。

その場合、媒介契約の有効期間:3ヶ月経過後に更新をせず、不動産会社を変更することができます。

売主自身が買主を見つけても売買契約をすることはできません。

ただし、売主が見つけた買主を、媒介契約を締結した不動産会社を通して売買契約することはできます。

その場合、不動産会社と専属専任媒介契約をした意味がなくなります。

レインズ

レインズは、「Real Estate Information Network System」の略称です。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムのことを指します。

登録をしている不動産会社のみが、レインズを利用することができます。不動産会社専用の不動産情報ポータルサイトです。

一般の人は、利用することはできません。

以上、3種類の媒介契約の違いをまとめますと、下表の通りです。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約可能な会社数 複数の会社と契約可能 1社のみ契約可能 1社のみ契約可能
売主自身の売却活動 可能 可能 不可
レインズへの登録 任意 義務 義務
レインズへの登録期限 媒介契約をした翌日から7営業日以内 媒介契約をした翌日から5営業日以内
不動産会社による売却活動の報告義務
売却活動の報告頻度 14日に1回 7日に1回
媒介契約期間 規定なし目安は3ヶ月 3ヶ月以内 3ヶ月以内

また、マンション売却の場合、売却確定時に交わしていた媒介契約の割合は、下表の通りです。

 
項目   契約数 割合(%)
専属専任媒介契約 567 35.9
専任媒介契約 411 25.6
一般媒介契約 241 15
忘れた 171 10.7
わからない(媒介契約に種類があることを今回初めて知った) 204 12.7
全体 1,603 100

(出所:公益財団法人日本住宅総合センター平成3年3月のデータ )

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は、3種類の媒介契約の中で、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な契約です。

専任媒介契約のメリット・デメリットを詳しく解説します。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットとして、

  • 買主を売却活動の早い段階で見つけることが可能
  • 売主自身が買主を見つけ、売買契約を締結可能であり、仲介手数料を抑えることが可能
  • 不動産会社1社とのみ契約するので、窓口の一本化が可能

などです。

メリット1:買主を売却活動の早い段階で見つけることが可能

専任媒介契約を締結することにより、売却活動ができる不動産会社は1社に絞られますので、積極的・優先的に売却活動を行います。

買主を見つけ、売主(依頼者)との売買契約の締結ができれば、仲介手数料を受け取ることができます。したがって、早い段階で買主が見つかり易くなります。

また、専任媒介契約を締結した翌日から7営業日以内に指定流通機構(レインズ)へ物件情報の登録義務があります。物件情報が登録されますと、全国の不動産会社が閲覧可能となり、早い段階で買主が見つかり易くなります。

早めに自宅を売却したいと考えておられる人にとっては、専任媒介契約の選択は良策といえます。

メリット2:売主自身が、買主を見つけ売買契約を締結可能

専任媒介契約は、売主自身が買主を見つけることができます。親戚や友人・知人、勤務先の同僚、取引先などに買主がいないとも限りません。

仮に買主を見つけることができれば、売買契約を直接締結することができ、不動産会社に支払う仲介手数料は不要となります。

仲介手数料は、不動産の売買や賃貸の際、売買契約や賃貸借契約が成立した場合に、成功報酬として不動産会社に支払う手数料です。売買の場合、以下の算式で仲介手数料を算出します。

(成約価格 × 3% + 6万円)× 1.1(消費税10%)

例えば、売主が、不動産会社の仲介により、自宅を3,000万円で売買契約を買主と締結した場合、

 仲介手数料 =(3,000万円 × 3% +6万円)× 1.1 = 105.6万円

売主は、不動産会社に対して、仲介手数料の上限値として105.6万円を支払います。売主自身で買主を見つけ、売買契約をした場合、仲介手数料は不要となります。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のいずれの媒介契約を選択しても、仲介手数料に違いはありません。

メリット3:不動産会社1社とのみ契約しますので、窓口の一本化が可能

専任媒介契約は、売主が不動産会社1社とのみ契約しますので、売却活動の窓口を一本化することができ、やりとりが楽になります。不動産会社は、売主に対して、14日に1回の割合で売却活動の報告義務があります。

通常、広告活動の詳細などが、報告書の形式で売主に送られてきます。買い手の反応などを見ながら、売却価格の調整などを不動産会社と行います。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットとして、

  • 営業担当者の力量次第により、希望に沿う売却ができない可能性有
  • 囲い込みによる売却期間の長期化

などです。

デメリット1:営業担当者の力量により、希望に沿う売却ができない可能性有

媒介契約をした不動産会社の中で、売主の物件を担当する営業マンが決められます。その営業担当者の力量により、物件の売却活動が大きく影響します。

力量のある営業担当者の場合、要所を押さえて売却活動を行います。

  • 売却価格の査定
  • 広告・案内活動
  • 買い手候補者に対する物件案内
  • 買付け申込み

などの業務を、スムーズに滞りなくこなすことができます。売却活動の中間報告も要所を押さえたわかりやすい報告書を作成し、売主の満足度は高いものになります。

また、希望売却価格に近い価格での成約率が高くなります。

一方、力量不足の営業担当者の場合、要所を押さえての売却活動が困難となります。上記の営業活動が後手になる傾向にあり、各業務が滞りがちとなります。

売却活動の中間報告も、納得のいかない点が多くなります。

また、売却期間が長期化する可能性が高くなり、その対策として安易に売却価格を下げようとする嫌いがあります。最悪の場合、いつまで経っても売却できない事態となります。

売主側も営業担当者の力量に疑問が生じた場合、交代を早期に申し入れる必要があります。もしくは、不動産会社自体を変更することも視野に入れる必要があります。

デメリット2:「囲い込み」による売却期間の長期化

媒介契約をした不動産会社が、「囲い込み」を行いますと、売却期間の長期化を招く事態となります。

囲い込みは、不動産会社が両手仲介にこだわるあまり、片手仲介の可能性を排除し、機会損失を生じさせる行為です。

両手仲介は、不動産会社が、売主と買主の両者と媒介契約を締結し、仲介手数料を両者から受け取る行為です。

(出所:公益財団法人日本住宅総合センター)※1

一方、片手仲介は、

  • 売主が媒介契約している不動産会社:A社
  • 買主が媒介契約している不動産会社:B社

がそれぞれ異なり、不動産会社同士が連絡・交渉を重ねて売主と買主の売買契約を締結する行為です。

その際、A社は、売主から仲介手数料を得ることができ、B社は、買主から仲介手数料を得ることができます。つまり、

  • 両手仲介は、売主・買主の両方から仲介手数料を得ることが可能
  • 片手仲介は、売主か買主の片方から仲介手数料を得ることが可能

となり、両手仲介の方が、売り上げを考えますと有利になりことがわかります。

(出所:公益財団法人日本住宅総合センター)※1

例えば、売主側の不動産会社:A社が「囲い込み」を図るとします。A社としては、自社で買主を見つけますと、両手仲介となり、売り上げが増加します。

そのため、買主側の不動産会社:B社から購入依頼の連絡を受けても、「売却済」と嘘を言い断ります。結局、物件が売却できるのは、A社が買主を直接見つけるルートしかなくなります。売却活動が必要以上に長期化することが、デメリットになります。

以上、専任媒介契約のメリット・デメリットをまとめますと以下の通りです。

メリット

  • 買主を、売却活動の早い段階で見つけることが可能
  • 売主自身が、買主を見つけ売買契約を締結可能であり、仲介手数料を抑えることが可能
  • 不動産会社1社とのみ契約するので、窓口の一本化

デメリット

  • 営業担当者の力量により、希望に沿う売却ができない可能性有
  • 「囲い込み」による売却期間の長期化

専任媒介契約の注意点

専任媒介契約のメリット・専任媒介契約の注意点として、

  • 不動産会社の選定
  • 媒介契約の解約条件を把握
  • 不動産会社が「囲い込み」をしている場合

などが挙げられます。

不動産会社の選定

専任媒介契約を締結することにより、希望価格で早期に売却することが目的です。したがって、その目的に適う不動産会社の選定が重要になります。

地元の不動産会社に依頼

売却したい物件の立地近くに存在する不動産会社に依頼する方法があります。

メリットは、地元で営業活動をしているため、売却物件の周辺相場や周辺環境を詳しく把握している点です。

また、物件の内覧を行う場合には、スピーディな対応ができます。

デメリットは、地元密着型であるため、集客力という点では劣ります。

大手不動産会社に依頼

全国規模の大手不動産会社に依頼する方法があります。

メリットは、集客範囲は全国に及び、宣伝・広告活動において優れている点です。

また、業務もマニュアル化されており、営業担当者の力量も平均的に高くなります。

デメリットは、地方物件の場合、内覧のスケジュール調整などで難点があります。

無料一括査定サイトを利用

自宅のPCやスマホから無料一括査定サイトにアクセスする方法があります。

メリットは、不動産会社の売却査定価格を一度に数社から取寄せることができます。その中から気に入った不動産会社を選択し、媒介契約することができます。

デメリットは、無料一括査定サイトには、数十ものサイトがあり、どのサイトを選択すれば良いのか迷う点です。

それぞれのサイトに、得意分野・不得意分野があり、まちまちとなる点です。

例えば、マンションの売却は得意であるが、戸建ての売却は不得意などです。それを見極めることが難しい点がデメリットとなります。

媒介契約の解約条件を把握

売主が、不動産会社と媒介契約を締結したものの、売却活動に問題がある場合には、契約期間中であっても中途解約することができます。

営業活動に問題がある場合

以下のいずれかに該当する場合、中途解約できる可能性があります。

  • 売却活動を積極的に行っていない場合:宣伝広告・案内を出していない
  • 媒介契約を締結した翌日から7営業日以内にレインズへの登録がなされていない場合
  • 14日に1回の売却活動報告がなされていない場合
  • 買い手の引き合い情報の報告がなされていない場合
  • 物件内覧の希望者の事前通知がなされていない場合

やむを得ない理由が生じた場合

やむを得ない理由が生じた場合でも、中途解約できる可能性があります。

  • 売主自身が買主を見つけた場合
  • 熟慮した結果、売却するタイミングではないと判断した場合
  • 転勤を理由に引っ越しを余儀なくされ売却を進めていたが、急遽転勤がなくなり、売却しなくてもよくなった場合

ただし、不動産会社に落ち度が無く、売主の一方的な理由で契約期間中に中途解約を申し出る場合、基本的には認められません。

その場合、契約期間:3ヶ月経過後の更新時に、更新しない旨を不動産会社に連絡すれば、問題なく解約できます。

どうしても契約期間中に解約したい場合、

  • 宣伝・広告費用
  • 売却活動に関連する経費:交通費・通信費

などをペナルティとして請求される可能性があります。

媒介契約書の解約条件をよく確認し、対応する必要があります。

不動産会社が「おとり広告」をしている場合

不動産会社が「おとり広告」を使った集客をしている場合、注意する必要があります。不動産会社の利益中心による姿勢が見え、顧客に対してサービスが行き届いていない可能性が高いからです。

おとり広告

おとり広告は、売却する意思のない条件の良い物件などを、集客目的や手持ち物件売却目的で広告することです。宅地建物取引業法第32条に抵触し違反となります。

対策として、媒介契約を締結する不動産会社の物件情報などを、店頭やWEBサイトなどで調査します。他の売却物件と比較して、条件が特別良い物件が長期間に亘り掲載されていないか否かを確認します。

また、不動産会社にストレートに「おとり広告」をしているか否かを尋ね、その反応を観察すればおおよそ判別できます。

  • 「おとり広告」をしていない会社の反応は、落ち着いた様子で「していません」との返事があります。
  • 「おとり広告」をしている会社の反応は、慌てた様子で「していません」との返事があり、中には今後の対応を拒絶する会社もあります。

不動産会社が「囲い込み」をしている場合

上記においても解説しましたが、不動産会社が「囲い込み」をしている場合、売却期間が長期に亘る可能性が高まります。

対策として、不動産会社にストレートに「囲い込み」をしているか否かを尋ねるだけでも効果があります。

「囲い込み」をしていても、「しています」と返答する不動産会社はありません。しかし、売主が「囲い込み」のことを知っていると、不動産会社に認識させるだけでも、抑制効果があります。

専任媒介契約がおすすめの人

専任媒介契約がおすすめの人は、

  • 売却を急いでいる
  • 売主自身が買主を見つけ、売買契約をする可能性のある人
  • 複数の不動産会社を相手にするのではなく、一本化したい人

などです。

売却を急いでいる人

売却を急いでいる人は、専任媒介契約をおすすめいたします。

不動産会社は、仲介手数料を確実に得ることができる専任媒介契約の売主物件を積極的・優先的に売却活動を行います。

また、媒介契約を締結した翌日から7営業日以内に物件情報を指定流通機関(レインズ)に登録義務があります。登録されますと、全国の不動産会社の目に留まります。

不動産会社の抱えている買い手候補者にも物件情報が流れますので、見込み客の増加に繋がります。

したがって、早期に売却できる可能性が高まります。

売主自身が買主を見つけ、売買契約をする可能性のある人

売主自身が、親戚や友人・知人、勤務先の同僚や取引先などの買い手候補者に声をかけて、買主を見つける可能性がある場合、専任媒介契約をおすすめいたします。

専任媒介契約は、売主自身が買主を見つけて売買契約することを認めているからです。

例えば、売主の友人が、マイホームを探している場合です。売主が、自宅を売却したい旨を友人に伝えた際、友人が売主の物件を見学・内覧して気に入ったとします。

しかし、他の物件と比較検討して決めたいと申し入れをされた場合、売主は、

  • 友人が、売主の物件を購入したい場合:売主と友人が直接売買契約
  • 友人が、売主の物件を断念したい場合:別の買主と不動産会社を介して売買契約

と、どちらでも対応できるように専任媒介契約を不動産会社と締結することが賢明といえます。

複数の不動産会社を相手にするのではなく、一本化したい人

複数の不動産会社を相手にする時間がなく、やり取りなどを面倒に感じる人には、専任媒介契約をおすすめします。

例えば、売却活動の初期段階において、売却価格の査定を行いますが、複数社から提示を受けますと、整理が必要になります。

また、売却価格だけでなく、市場調査に基づいた査定価格の根拠や営業担当者の資質なども、見極めする必要があります。

取引が1社のみですと、整理する時間を大幅に削減でき、やり取りも楽になりますので、専任媒介契約の選択が賢明といえます。

まとめ

以上、媒介契約の種類や、専任媒介契約のメリット・デメリット、注意点、おすすめの人について解説しました。

専任媒介契約を締結することにより、

  • 希望価格で売却約
  • 早期に売却

することが目的です。

そのためにも、不動産会社の選定は重要となります。親身に丁寧にスピーディに対応してもらえる不動産会社を選定し、専任媒介契約の締結をおすすめいたします。

出所

※1 「既存住宅取引と媒介契約制度」に関する調査研究」(平成31年3月)

公益財団法人 日本住宅総合センター:

https://www.hrf.or.jp/webreport/pdf-report/pdf/kisonbaikai.pdf

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