損をしないためには不動産査定は必ず相見積もりをもらおう!その理由を徹底解説

  損をしないためには不動産査定は必ず相見積もりをもらおう!その理由を徹底解説

およそどれくらいの不動産会社に依頼するべきなのか、 疑問や不安、気をつけるポイントをわかりやすく解消できるよう徹底的に解説していきます。

【執筆・監修】ロンティー

新卒で東証一部上場不動産会社で4年ほど勤務。おもにアパート受注と客付。現在は地元関西に戻り、関西の不動産会社で用地仕入れ、マンション、戸建て販売などの仕事をしています。

【保有資格】宅地建物取引士

ご自宅の住み替えなどでお住まいの売却を考えられている方は、まずはじめに不動産会社に査定を依頼されることが多いのではないでしょうか?

そして、不動産(戸建てやマンション、土地)を売却するためにはどのくらいの金額で売却できるのか知る必要があります。

お車の下取りなどと同じようにご自宅も査定が可能で、不動産会社に 自宅の査定を依頼します。

そのとき、何社ぐらいの不動産会社に査定を依頼すべきなのでしょうか。 1社だけというのは避けるべきなのでしょうか? 複数の不動産会社に査定依頼をするメリットは何でしょうか?

あなたはいくつの不動産会社に査定を依頼しましたか? 1社に絞って依頼してみて、まだいくつか依頼してみようか 迷われている方も多いかと思います。

何社ぐらいの不動産会社に査定依頼すべきなのでしょうか? 1社だけというのは避けるべきなのでしょうか?

この記事では、およそどれくらいの不動産会社に依頼するべきなのか、 気をつけるポイントはどこなのか、そういった疑問や不安、気をつける ポイントをわかりやすく解消できるよう徹底的に解説していきます。

不動産会社の査定は最低2社以上にするべき理由

戸建てやマンション、土地の売却ははじめてだという方がほとんどだと思います。 普段、生活する中で不動産会社の方とお話しする機会が頻繁にある方も少ないのではないでしょうか?

マンションや戸建てを購入されたときも金額が大変大きいので一生に一度の お買い物ということで手続きされたと思います。

売却の際も大きな金額が動くことになりますので、大変不安に感じられるかと 思います。

購入の際の契約時されたときも初めて聞く法律用語だったり難しい言葉があり、 今回の売却の際にも難しい用語が出てきます。

1社だけで査定額を基順に判断してはいけない

もし1社だけの査定で売却を進めると損をしてしまう可能性もあります。 そのため複数の信頼できる不動産会社の査定を受けて査定額などを よく比較してから売却依頼する会社を選ぶことが重要です。

専門知識がないために複数社に査定依頼し決める必要がある

不動産に関しての専門知識がほとんどないので1社だけの査定額で信じることが できないのも当然です。

査定額が適正な価格であるかどうかを確かめるためにも複数の不動産会社に 査定を依頼するべきです。

では、どのようにして信頼できる不動産会社を探せば良いのでしょうか。

次の項目では、実際に査定を依頼する際にどんなポイントで依頼する不動産会社を決めるかみていきましょう。

不動産会社には3つの種類がある

不動産開発、不動産仲介、不動産管理

不動産会社には大きく3つの種類が分けられます。 不動産開発、不動産仲介、不動産管理の3つです。

今回の不動産の査定の場合には、【不動産仲介】が主な業務としている 不動産会社に依頼するのが適切です。

ほかの不動産会社や不動産管理をメインの業務としている不動産会社に 査定依頼すると適正な査定額が出ない場合があります。

その地域で売却を仲介した実績がある会社であれば、これまでのデータに基づいて算出額の理由と併せて売却価格を提示されるでしょう。

査定依頼する際にどの不動産会社に依頼するべきか

1その地域で強い不動産会社であること

ご自身の不動産(財産)をできるだけ安く売りたい方はいないと思います。 できるだけ高く売れる方が良いでしょう。そしてあなたの不動産を高く売るためには今までにどのような経緯(売却理由など)でどのような方(世代や世帯など) が購入されたかを知る必要があります。

そして、そのことを知るためにはその地域で多くの売買取引をした実績がある 不動産会社に依頼する必要があります。

住宅新報や中堅・中小地場の不動産会社で売却したいエリアに対応しているかをネットで検索し取引の実績を調べることができます。

2売却物件のエリアにある不動産会社であること

こちらの理由も不動産をできるだけ高く売却するためには、売却物件のエリアに ついて把握していなければなりません。

物件が売れる理由にはその物件の良し悪しだけではなく、地域の不動産需要や どのような世帯や年代に求められるかが大切です。

学校区や行政区、生活インフラなど詳細まではそのエリアで売買取引をしている 不動産会社でないと把握できないです。

そのため、同じエリアの不動産会社が難しい場合でも市町村が同じなどできるだけ近いエリアの不動産会社がおすすめです。

3集客力が強い不動産会社

実際に募集するとなると、いろんな方に見てもらえるよう工夫し募集する必要が あります。あなたのお住まいを募集するには様々な方法があります。 ネット、チラシ、来店、モデルハウス、レインズなど様々な方法で集客します。

レインズとは、「レインズ(REINS)」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。 レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ(基盤)となっています。

会員となっている不動産会社はこのコンピューターネットワークシステムにより、売りたい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方をお探しします。 また、買いたい方には登録された最新の豊富な情報の中から最適なお住まいや不動産をご紹介します。

(レインズより抜粋)

様々な方法で集客している不動産会社に依頼して、いろんな方にあなたの不動産をたくさんの方に周知いただき、より良い条件で査定、売却しましょう。

大手不動産会社であれば、広告費などにお金をかけられるのでネット、チラシ、 モデルハウスなど多くに活用できると思いいますが、中小の不動産会社では どのように集客するかどうかは会社や担当者に聞くのが一番のおすすめです。

どんな集客手段でお客様に見てもらうかにより、どれだけ早く効率的に売却 できるかが異なりますので、聞いてみましょう。

ポータルサイトでは査定する際にどのようにすすめているのか

いくつかの不動産会社に査定を依頼する理由が少し理解いただけたかと 思いますが、他社のネットに強いポータルサイトではどのように紹介されて いるか確認してみましょう。

SUUMOの場合

得意分野の異なる3社を選ぼう

「3社に査定依頼」を勧める理由を説明しよう。査定額の算出根拠が 仲介会社によって異なるため、査定額は同じにはならない。

適正な相場感をつかむには、複数社に査定を依頼して、 なぜその額で売れそうなのか説明を聞くのが近道なのだ。 では、どんな3社を選べばよいか。

ちなみに査定は無料で、査定依頼をしたら必ずその会社に売却を 依頼しなければならないということはないので気軽に査定を 依頼してみよう。

どんな3社を選べばいいの?

大手ネットワーク型

中広域に店舗を持ち、独自のネットワークを活かして情報を収集しているのが 強み。広い範囲から購入客を呼びたいときに有利な場合も。サポート体制が 充実している傾向もある。

あなたの不動産の立地など事情によりますが、市内や県内以外のエリア からも人気なところですと広い範囲から集客できると早い段階で良い金額で 売却を見込めるでしょう。

売却物件から近い

町の中心部や駅前などに店舗を構え、その地域を中心に営業している ”地域密着”が強み。地元の情報を多く集めているので、得意エリアを 活用したいときに有利な場合も。

その地域に根ざした不動産会社ですと、地元の情報が多く得意エリアに なるので、どれくらいの反響が見込めるかなど計画も立てやすいです。

地元で売却実績が多い

規模の大小にかかわらず、地元で長く営業している、売却実績が多い不動産会社 ならそれだけ売却のノウハウがあるということ。 早期売却が期待できる可能性も。

高く売るなら「査定は3社!」(SUUMO)より抜粋)

ライフルホームズの場合

(査定価格より売却価格が)上がった人は見積もりや査定を依頼した会社数がやや多い傾向が見られました。契約した会社数はいずれも1社が最も多かったです。

しかし査定の際には、複数の会社に依頼してみる、というのも検討してみたい ところです。立地や物件スペックによって決まる査定価格。

しかし、その基準とも言える価格から実際の売却価格を少しでもあげたい 場合には大手や地元含めて、まずは何社か査定依頼した方がいいでしょう。

家の売却時、査定価格よりも成約価格が「上がった人」と「下がった人」の差は? (LIFULL HOME’S PRESS)より抜粋)

このように大手不動産ポータルサイトでも査定は1社だけではなく、複数社への 査定依頼を提案されています。査定を依頼する際に料金は発生しませんし売却依頼の契約もする必要はないので、まずは複数社に査定を依頼してみましょう。

複数社に依頼するメリット

複数の不動産に査定を依頼することのメリットを3つ挙げます。

  • 1社だけではわからなかった査定額の算出の基準額がわかる
  • 不動産会社によって強みが異なるのでその不動産にあった会社を選べる
  • 査定額の基順を知り、少しでも基準額の大きい会社を選び高く売れる

以上の3つのメリットを知った上で査定を依頼する会社を探すだけで結果が まったく変わってきます。

1社の不動産会社の言うことだけに捉われず、絶対に損をしないように しましょう。

複数に依頼するデメリット

複数の不動産に査定を依頼することのデメリットを挙げます。 いくつかの不動産会社に行くことになったり電話で話すことになるので、 どの会社にも初めから同じ内容の話をしたり、時間を作って不動産会社に行く 必要があります。

こちらは複数の不動産会社に査定依頼するデメリットになり得ます。 時間をかけずに査定額とその理由を知りたい方ですと、何社も不動産会社を 回ったり、何度も不動産のこと初めから伝えないといけない点は大変です。

最近では、ネット上で不動産査定の一括サイトもあります。 不動産会社の営業時間などを気にすることなく、ご自身の不動産情報をネット上に入力していくだけで査定が算出されるというサービスです。

しかし、一括サイトでは注意しなければいけない点があります。

次の項目で不動産一括サイトで注意するべき点を詳しく書いているので 順番にみていきましょう。

不動産一括サイトはなぜ避けるべきか

気をつけたい一括サイト

一括サイトは一見、ひとつの物件の情報で何社もの不動産会社に査定を依頼 できるもので便利だと思うかもしれないですがリスクも伴います。

一括サイトの中にはサイトを運営しているのが不動産会社ではなく広告会社で、 サイトに掲載依頼している不動産会社も広告費のお金を払って掲載されています。

それだけ不動産の売却上場は宝の山でその情報に価値があります。 その情報を得るために大手の不動産会社は大きな広告費をかけています。

査定額は実際には決まっていないもので、守秘義務とか情報漏洩が心配する ところです。どれだけあなたの不動産情報や個人情報を慎重に情報を扱って くれるかが重要な点です。

とくに一括サイトであなたの大切な不動産情報を査定する必要がないと思います。 一度に査定額を算出される以外にメリットはなく、安易に複数の査定額の中から、高い査定額の不動産会社を選ぶと損をしたりリスクを伴うことがあります。

またその算出額を出した会社から自分の不動産会社で媒介契約を結べるように 営業電話がたくさんの企業からかかってくることもあります。 不動産価格は売り手と買い手が契約したときの価格で初めて決まります。

査定額を出されたときは必ず根拠を確認しておきましょう。

どれだけ高い査定額を提示された場合でも、納得のいく根拠の説明がない会社 には依頼しないようにしましょう。

不動産の査定額は、高ければ良いというものではありません。

査定額と実際の売却価格は、多くの場合異なるからです。 それはなぜでしょうか? 不動産は多くの場合、買取するのは不動産会社ではなく一般の方が多いです。

不動産会社の役割はあくまで売主(あなた)と買主(一般の方や一部の不動産会社)の仲介であるため、買主から価格交渉をされた場合、売却してしまうために 価格を下げる場合も少なくありません。

高額な査定額を提示した不動産会社を選ぶお客さまが多いため、 査定額は後から価格を下げることを前提として、高額な査定額を提示する 悪質な不動産会社も存在する現状があります。

査定額が高額だった場合でも安易に依頼するのではなく、査定額の根拠を確認 しましょう。

査定額が納得できる説明であれば、査定額の高い会社を選んでも問題ありません。しかし、納得のいく説明がない場合は、契約を避けた方が賢明といえるでしょう。

仲介会社の信頼関係が重要

売却の査定額ももちろん大切ですが、売却リスクをいかに回避できるかが 大切です。 信頼できる不動産会社を選び査定してもらうことが大切です。

たとえば、一括サイトの中で一番高い査定をした不動産会社にして媒介契約を 結んだあと、募集をかけて結局査定額では買い手が見つからず、値下げを 繰り返して初めの査定額よりだいぶ低い金額で売却となることもあります。

そうするとあなたの不動産の売却益は少なくなりますし、査定額の乖離が 大きすぎると不動産会社にも不信感が募ります。

繰り返しとなりますが、不動産業者の中には値下げするのも見込んで、 数ある不動産会社の中で高い査定額を算出し仲介手数料を得るためにあなたと 媒介契約を結び、進める会社もあります。

そのため、査定額を算出して不動産会社に売却を依頼する場合はこれまで説明したポイントに気をつけて信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

依頼するまでは不動産会社に行くことや電話すること自体が不安だったり億劫に 感じられることもありますが、査定依頼や不動産の売却は頻繁にあるものではないですし、大切な資産の売却となりますからメリットとデメリットを把握した上で 一番良い方法で査定してみてください。

不動産の契約の3種類

【一般媒介契約】

 

依頼者(売主)が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。 依頼者は、1業者に限定することなく媒介を依頼でき、また、自ら取引相手(顧客)を探して売買や賃貸借契約を結ぶこともできます。

依頼を受けた業者にとっては、他の業者に対して独占的にその取引の媒介業務を行うことはできませんが、業者間で物件情報を共有することで、物件を探している顧客に対しては、幅広い情報の中から紹介できるというメリットがあります。

【専任媒介契約】

 

媒介契約の一種で、依頼者(売主)が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。

ただし、依頼者は自分で取引相手(顧客)を探して取引することは可能です。

依頼を受けた業者にとっては、依頼者が自ら取引相手を見つけてしまう可能性はありますが、一般媒介契約の場合と異なり、他の業者に取引を横取りされる可能性はありません。

そのため、営業努力が無駄になる確率は低く、それだけ積極的な努力が期待できます。

【専属専任媒介契約】

 媒介契約の一種で、依頼者(売主が業者に重複して依頼することができないと同時に、依頼した宅建業者が紹介する相手(顧客)以外の人とは取引できない媒介契約をいいます。いわば、依頼した業者に全面的に任せるものです。

依頼を受けた業者にとっては、他の業者による横取りの心配がなく、依頼者が 自分で取引相手を見つけてしまう可能性もないので、努力が無駄になることは なくなります。それだけ積極的な努力が期待できます。

3つの媒介契約をまとめると下記のようになります。

  • 一般媒介契約=依頼者が複数の宅建業者に依頼できるもの
  • 専任媒介契約=依頼者が特定の宅建業者にのみ依頼するもの
  • 専属専任媒介契=依頼者が依頼をした特定の宅建業者の探し出した相手方(顧客)以外とは取引ができないもの

ご自身が気合いがあるんだったら10社ぐらいと媒介契約を結んでもいいです。 同時に依頼して売らしてしまう、売ってもらうという手もあります。

しかし、その数が多ければ多いほど逆に言うとその仲介会社はどんどん消極的 になります。

その理由は、その数社のうちの1社しか仲介手数料をもらえないからです。

その他の不動産会社は査定額を算出し媒介契約に至らなければまったく費用 がもらえないです。

そこに一生懸命になって売却をするっていうのはなかなか厳しいというわけです。

そのため、不動産会社的には専任媒介もしくは専属専任契約をし、専任契約で 不動産を売らせてほしいというのが一般的です。

専任契約をすることで、不動産会社は仲介手数料を取れるように一生懸命売るようにいろんな広告を出したりします。

一般媒介契約の方は物件自体が売りやすい物件、問題もなさそうなどの理由で マンションとかが多いです。

ご自身の不動産がマンションなどある程度価格が決まる不動産などであれば、 一般売却でも良いかと思います。

不動産が戸建てでなかなか売りにくいような立地であれば、 専任媒介や専属専任媒介契約で進めるのが良いかと思います。

査定を依頼し売ってもらう不動産会社との信頼関係が大切になってきます。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

あなたの不動産の売却リスクのことを考えて回避できるように努める会社もあれば 中には自分の会社の利益(仲介手数料)のことだけを考えて、都合の良い情報だけを先に伝えて媒介契約を結ぼうとする不動産会社もあります。

損をしないためにあなたの不動産を査定するにはポイントを抑えた上で 信頼できる3社の不動産会社に依頼しましょう。

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