マンションの売却で損を出したくないと考えていても、タイミングや物件の程度によっては損失が生じてしまうこともあります。
しかしマンションの売却で損が出た時こそ、税金を節約する大きなチャンスです。
不動産売却で損失が出た時にはさまざまな節税をすることが可能です。
この記事では、マンション売却によって損失が出た時の節税方法や特例、さらに利益が出た場合の税金などについて解説していきます。
マンション売却で損失が出た人や、これからマンション売却を検討している方はぜひご覧ください。
- マンション売却で損が出たときの節税方法
- 売却益が発生した時に使える税制の特例
- マンション売却で失敗しないためのポイント
マンション売却の損益について
マンションの売却によって利益が出た場合と、損失が発生した場合の税金の違いについてまずは解説していきます。
利益が出た場合には税金が課税されますし、損失が出た場合には軽減措置を受けることができます。
利益が出た場合は譲渡所得税がかかる
マンション売却で利益が出た場合には譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税の税率はマンションの所有期間に応じて次のように決められています。
| 所有期間 | 5年以下 | 5年超 | 10年超 所有軽減税率の特例 |
|---|---|---|---|
| 居住用 | 39.63% （所得税30.63％ 住民税 9％） |
20.315% （所得税15.315％ 住民税 5％） |
①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21％ （所得税10.21％・住民税4％） ②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315％ （所得税15.315％・住民税5％） |
| 非居住用 | 39.63% （所得税30.63％ 住民税 9％） |
20.315% （所得税15.315％ 住民税 5％） |
20.315% （所得税15.315％ 住民税 5％） |
例えば、5年超所有した居住用のマンションの売却で1,000万円の利益が出た場合、1,000万円×20.315%＝2,031,500円もの税金が発生します。
利益が大きくなればなるほど税金も高くなるので「高額でマンションが売れた」と喜んでばかりもいられません。
損失が出た場合は税金の軽減措置が受けられる
マンションの売却で損失が出た場合には、税金の軽減措置を受けることができます。
損益通算と言って、他の所得とマンション売却の損失を相殺して他の所得にかかる税金を節約できますし、損失は翌年以降に繰り越すこともできます。
マンション売却は少しでも高い値で売却した方がよいことは間違いありませんが、損失が出た場合も税金の軽減措置を受けることができるので100%悲観することもありません。
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マンション売却の譲渡損失の計算方法
マンションを売却した際に「譲渡損失がいくら発生したのか」ということは次の計算式で算出します。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
譲渡価格とはマンションの売却価格のことで、取得費は土地であれば購入価格で、建物であれば建築価格から減価償却費を控除したものとなります。
また譲渡費用とはマンションを売却した際に発生した経費で、仲介手数料や印紙税などが該当します。
- 購入価格：5,000万円
- 減価償却累計額：2,800万円
- 売却の際の仲介手数料：120万円
- 譲渡価格：4,000万円
この条件でマンションを売却した場合の譲渡所得は次のようになります。
譲渡所得＝4,000万円－（5,000万円－2,800万円－120万円）＝1,920万円
このマンションが5年超所有した居住用物件の場合、譲渡所得税は次の通りです。
1,920万円×20.315%＝3,900,480円
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マンション売却で損が出た時の節税方法
マンションの売却で損失が出た場合には、損失を翌年以降に繰越して、給与所得などの他の所得と損益通算をすることができます。
売却損が出た時に活用できる節税方法について詳しく解説していきます。
譲渡損失の繰越し控除
マンションを売却した際の損失は、翌年以降3年間で繰越して、他の所得と損益通算することができます。
買い替え目的でマンションを売却した場合と、買い替えではない場合によって次のように条件が異なります。
| 買い替えの場合 | 買い替えでない場合 | |
|---|---|---|
| 条件 | ・自宅として利用する居住用財産（不動産）の譲渡
・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている ・借入期間10年以上の住宅ローンを利用して 新たな居住用不動産へ買い替える ・特例利用年の合計所得金額が3,000万円以下 |
・自宅として利用する居住用財産（不動産）の譲渡
・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている ・特例利用年の合計所得金額が3,000万円以下であること |
| 繰越し控除できる金額 | 譲渡損失 | 住宅ローン残高－譲渡価格 |
買い替えでない場合には、控除できる金額の上限は「住宅ローン残高－譲渡価格」となっている点に注意しましょう。
例えば、マンションの売却で3,200万円の損失が生じた場合、給与所得が1,000万円の人は次のように損益通算ができます。
| 損益通算（還付される税金） | 翌年への繰越し | |
|---|---|---|
| 売却した年 | 1,000万円ー3,200万円＝0円（全額還付） | 2,200万円 |
| 1年目 | 1,000万円ー2,200万円＝0円（全額還付） | 1,200万円 |
| 2年目 | 1,000万円ー1,200万円＝0円（全額還付） | 200万円 |
| 3年目 | 1,000万円ー200万円＝800万円（200万円分は還付） | 0円 |
このケースであれば売却した年から2年目までは損益通算によって給与所得は0円になるので、給与所得に対して源泉徴収されていた税金は全額還付されることになります。
3年目は200万円だけ損益通算できるので、所得1,000万円に対して源泉徴収されていた税金が、所得800万円として再計算されるので差額分の所得税は還付されます。
譲渡損失を繰り越すことができないケース
マンションを売却する際に次のような条件に合致すると譲渡損失を繰り越すことができなくなってしまいます。
| 買い替えの場合 | 買い替えでない場合 | |
|---|---|---|
| 繰越控除のみが 利用できないケース |
・売却するマンションの敷地面積が500㎡を超
・繰越控除を適用したい年の12月31日で、 住宅ローンの支払期間が10年未満 ・繰越控除を適用したい年の所得が、3,000万円超 |
ー |
| 繰越控除・損益通算が できないケース |
・生計を一つにする親族や内縁関係の人に売却した
・3,000万円の特別控除や他の譲渡にかかわる特例を、 前年や前々年に適用した ・他の物件で、マンションを売却した年の前年以前の 3年以内に、損益通算や繰越控除を適用した |
・生計を一つにする親族や内縁関係の人に売却した
・3,000万円の特別控除や他の譲渡にかかわる特例を、 前年や前々年に適用した ・他の物件で、マンションを売却した年の前年以前の 3年以内に、損益通算や繰越控除を適用した |
損失の繰越控除と損益通算には確定申告が必要
マンションを売却した際に生じた損失と、損失の繰越控除を行う際には確定申告が必要です。
確定申告では給与所得などの所得とマンション売却によって生じた損失を損益通算することによって源泉徴収されます税金の還付を受けることができます。
また、損失の繰越控除を行う場合には次のような書類が必要になります。
- 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5の2用）
- 売却したマイホームに関する次の書類
1) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの
2) 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書」（売買契約日の前日のもの）
確定申告は不動産を売却した翌年の3月15日までに行わなければなりません。
また、損失を繰り越す場合には損益通算を行う年は毎年確定申告が必要です。
確定申告とは「所得が生じた時は所得を申告して納税するもの」と考えている人が多く、確かに所得が生じた際には確定申告して所得税を納めなければなりません。
しかし損失が生じた時も損益通算や損失を繰り越すために確定申告は必要になります。
マンション売却によって生じた損失で節税をする場合には確定申告を必ず行ってください。
確定申告をしない限りは節税はできません。
参照：国税庁 No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合
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売却益が発生した時に使える税制の特例
マンション売却で利益が発生した場合には、譲渡所得税と住民税が課税されますが、次の3つの特例を活用することで、税負担を大幅に軽減することが可能です。
- 3,000万円の特別控除
- 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
マンション売却の際に売却益が発生した時、活用できる3つの特例制度について詳しく解説していきます。
3,000万円の特別控除
マイホームを売却した際には、譲渡益から3,000万円を控除することができます。
例えばマンション売却時の譲渡所得が4,000万円の場合、この控除が適用になれば、4,000万円ー3,000万円＝1,000万円に対して課税されます。
マイホーム売却時の3,000万円の特別控除を受けるためには次の条件を満たさなければなりません。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
参照：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
所有期間が10年超のマイホームを売却した際に譲渡所得が発生すると、譲渡所得税の税率は次のように軽減されます。
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10% | 4% |
| 6,000万円超の部分 | 15% | 5% |
この制度は3,000万円の特別控除と併用できます。
そのため、3,000万円の控除を行った後にも譲渡所得がある場合には、その物件を10年超所有していれば税率が軽減されます。
特定の居住用財産の買換え特例
特定の居住用財産の買換え特例とは、マイホームを買い換える目的でマイホームを売却した場合、売却益に対する課税を買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで課税を繰り延べることができる制度です。
例えば1,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、この制度を利用すれば7,000万円で買い換えたマイホームを売却する時まで税金の支払いを繰り延べることができます。
この制度はあくまでも税金の支払いを繰り延べることができるだけで税金が減額されるわけではありません。
3,000万円の特別控除と軽減税率との併用ができないため、メリットのある方を選択することになります。
売却時の税制特例は住宅ローン控除と併用できる？
マンション購入時に住宅ローンを利用する場合、住宅ローン控除の適用を受けられます。
マンションを買い換える場合に、譲渡益が出た場合と損失が出た場合では、住宅ローン控除の適用のルールが異なります。
譲渡益が生じた場合
マンション買換えの際に利益が生じて「3,000万円の特別控除」「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」「特定の居住用財産の買換え特例」のいずれかを使用した場合には住宅ローンを控除を併用することではできません。
譲渡益が出ても3,000万円の特別控除」「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」「特定の居住用財産の買換え特例」のいずれも使用しない場合には、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
譲渡損が生じた場合
一方、マンションの買い換えによって、損失が発生した場合には住宅ローンと併用することができます。
売却年に損益通算することもできますし、相殺しきれなかった損失は翌年以降に繰り越すこともでき、この間も住宅ローンの控除との併用は可能です。
譲渡損失によって他の所得と相殺しながら住宅ローン控除の適用を受けることができるので、マンション買い換えの際に損失が発生した場合には節税効果が非常に高いと言えます。
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マンション売却で損失が発生しないためのポイントとは
マンションの売却で損失が発生しないようにするためには次の3つのポイントを抑えて取引を行ってください。
- 価格が上がっているタイミングで売却する
- 時間をかけて売却する
- 高く売ってくれる不動産会社を探す
マンションの売却で損失が発生しないためにも3つのポイントについて詳しくご紹介していきます。
価格が上がっているタイミングで売却する
マンションは価格が上がっているタイミングで売却するようにしてください。
不動産価格は変動していますので、需要が高いタイミングの方が高値で売却することができます。
高値で売却できれば、売却価格が取得価格を上回り、場合によっては譲渡益が出せる可能性もあります。
不動産市場が活況なタイミングや、4月の異動時期に向けた2月・3月のタイミングは価格が上がりやすいので、不動産を売却する際には需要が高い価格が上がっているタイミングでの売却を検討しましょう。
時間をかけて売却する
あまり焦ることなく、時間をかけてじっくりと希望に合った条件で購入してくれる買い手を見つけましょう。
「早く売りたい」という気持ちが強すぎると、買い手の条件に乗ってしまい、希望した金額よりもかなり低い金額で売却せざるを得ない可能性が高くなります。
高値で売却したいのであれば、時間をかけてじっくりと売却先を探した方がよいでしょう。
高く売ってくれる不動産会社を探す
できる限り好条件で売却できる不動産会社を探しましょう。
不動産会社によって得意不得意もあるので、中古マンションの売却経験やノウハウがない不動産会社と媒介契約を締結してしまうと、いつまでたってもマンションを売却できません。
契約する前には不動産会社のホームページを調べ、中古マンションの売却実績があるかを確認しましょう。
経験がないのであれば、他の不動産会社を探すか、一般媒介契約として他の不動産会社と競争させた方が無難です。
まとめ
- マンションの売却で損失が出た場合には、税金の軽減措置を受けることが可能
- マンションを売却した際の損失は、翌年以降3年間で繰越して他の所得と損益通算できる
- 損失が出ても、確定申告を行うことが大切
マンションの売却で損失が生じた場合には、その損失を他の所得と合算して損益通算することができます。
また、損益通算しきれなかった損失は、翌年以降3年間に繰り越すことが可能です。
損失が生じた場合には住宅ローン控除との併用もできるので、税金対策としては非常に大きなメリットがあります。
なおマンション売却によって利益が出た場合にも各種控除が用意されています。
利益が出た際の各種控除を受ける場合や、損益通算や繰越控除を受けるには確定申告が必要です。
マンションを売却した際には利益が出ても損失が出ても、確定申告を行うようにしてください。
