マンションを始め不動産を売却して利益が出ると税金が発生します。税金の額は確定申告で算出するのですが、そもそも確定申告をする必要があるのかと疑問に思う人もいるでしょう。
結論から言うと、売却益が出ても出なくても確定申告はしたほうがいいです。今回はこれまで200件以上の不動産売買を経験した私が、マンション売却後に発生する確定申告について解説します。
この記事を読むことによって「なぜ確定申告が必要になる？」「確定申告をしないとどうなる？」「支払う税金を減らす方法はある？」「確定申告で必要になる書類は？」という疑問が解消され、マンション売却後の確定申告に対処しやすくなります。
確定申告で悩まれている人は参考にしてみてください。
- マンション売却後に確定申告が必要な理由
- マンション売却後の確定申告の流れ
- マンション売却後の確定申告で活用できる控除に関して
マンション売却で確定申告が必要なパターン
マンション売却で確定申告が必要な場合は「売却益が発生したとき」です。それ以外の場合は確定申告をする必要がありません。
そもそも確定申告は一定の収入を得た人が税金を納めるために、その金額を確定させて申告させる制度です。確定申告の対象は収入を得た人なので、売却益が発生したときは確定申告をする必要があります。
損失が出たら確定申告しなくていい
確定申告は売却益が発生したときに行うので、買ったときの金額よりも低い金額で売れた場合だと、マンション売却で損失が発生したときは確定申告を行う必要がありません。
マンションの売却の損失を「譲渡損失」といいますが、譲渡損失が発生したときは確定申告をすることで税制優遇を受けることができます。譲渡損失が発生して一定の要件を満たしていると税金の還付を受けられるので、売却益が発生しないときも確定申告をしたほうがいいでしょう。
確定申告をしないとどうなる？
売却益が発生していて、確定申告を行っていないと以下の罰則が科せられます。
延滞税
確定申告を行っていても、支払期限までに税金を納めないときは延滞税が発生します。延滞税は支払期限の翌日から納付した日までの日数に応じた期間の税金が上乗せされ、支払期限の翌日から2ヶ月が経過していると税額がさらに上がるため、なるべく早く支払ったほうがいいでしょう。
過少申告加算税
納める税金が少なかったり、還付される税金が多すぎたりする場合には過少申告加算税が課せられます。主に過少申告加算税が生じるケースは以下の通りです。
- 税務調査を受けた後に修正申告をした
- 税務署から申告税額の更正を受けた
上記に該当する場合は注意が必要です。過少申告加算税の税額は、新しく納める税金の10％相当です。新たに納める税金が50万円を超えている場合には、超えている部分の15％が上乗せされるので、適正な税金を申告するようにしましょう。
無申告加算税
マンション売却で利益が出ているときに確定申告をしていないと、通常の税金に加えて無申告加算税が加算されます。無申告加算税は納付すべき税金の50万円までが15％、50万円を超える部分は20％の割合を乗じた金額が本来の税金に加算されます。
ただし確定申告を忘れていたとしても、以下のケースに該当する場合は無申告加算税が課税されないことになっています。
- 期限内に確定申告をする意思があったと認められる一定の場合に該当する
- 期限後申告が、法定申告期限から1ヶ月以内に自主的に行われている
重加算税
重加算税は、上記で紹介した「過少申告加算税」か「無申告加算税」が課せられるときにおいて、意図的に税額計算を隠蔽・偽装したときに課せられます。無申告の場合は40％、過少申告の場合は35％が不足した税金に加算されます。
確定申告の時期は売却した翌年
確定申告の時期は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の間です。2022年にマンションを売却した場合は、2023年2月16日～3月15日の間で確定申告を行うようにしましょう。
期間内での確定申告を忘れた場合でも、自分で気がついたらできる限り早く申告するようにしましょう。
確定申告の必要書類一覧
マンション売却の確定申告では以下の書類が必要になります。
- 売却したマンションの謄本
- 除票区民票
売却したマンションの謄本は法務局で、除票区民票は売却物件があった自治体で取得できます。どちらの書類も1,000円かからずに取得できるので、確定申告の前に準備しておきましょう。
自分で揃える書類
確定申告に必要となる書類は以下の通りです。
- 売却時の売買契約書の写し
- 購入時の売買契約書の写し
- 仲介手数料や印紙代などの金額が判明する書類
いずれの書類もマンションの売買時に渡されるので、大切保管しておきましょう。上記の書類がなくても確定申告はできますが、経費の計上はできなくなってしまいます。
売却にかかった経費を計上しておかないと、売却価格がそのまま利益として扱われてしまうため、価税対象額が大幅に増えます。仲介手数料などの経費を正しく計上すると、課税対象額を減らすことができるので、節税につながります。
税務署からもらう書類
税務署からもらう書類は以下の通りです。
国税庁のHPから取得できるので、印刷して、必要な部分を記入して提出します。こちらからでも取得できます。
マンション売却後の確定申告の流れ
確定申告は以下の流れで行います。
確定申告書を作成
確定申告をする前に上記で紹介した書類を集めて、「確定申告書」を作成します。申告書の作成方法は税務署のHPに記載されているので、そちらを参考に作成しましょう。自分で作成するのが難しい場合は確定申告の時期に税務署に出向くことで、職員と一緒に作成できます。
税務署に提出
確定申告書が作成できたら、税務署に提出して、売却益に応じた所得税を支払って終了となります。税務署への提出方法はいくつかあり、税務署で直接提出するやり方や郵送、e-taxというサービスを使ってネット上で提出する方法があります。
いずれの方法でも納期限は同じなので、超えてしまわないよう、早めに申告しておきましょう。
所有期間によって譲渡所得の税率は異なる
マンション売却で得た利益は「譲渡所得」といいます。この譲渡所得に税率を乗じて所得税額を決めるのですが、不動産の場合は所有期間によって税率が変化します。
- 短期譲渡所得：39.63％（所有期間が5年未満）
- 長期譲渡所得：20.315％（所有期間が5年を超える）
売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得と判定され、5年未満だと短期譲渡所得になります。
マンション売却の税額の算出方法
ここではマンション売却の税額の算出方法を解説します。ここで解説する内容は確定申告で税務署に提出する「譲渡所得の内訳書」にそのまま記載できるので、参考にしながら書類に記入しましょう。
1.譲渡価格を算出する
まず税額を調べるために「譲渡所得」を算出します。譲渡所得は以下の計算で求められます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 – 取得費 – 譲渡費用
上の計算で譲渡所得がプラスになっていれば確定申告が必要になります。譲渡価格については以下で算出します。
マンションの売却価格 + 固定資産税清算金（+都市計画税清算金）
マンション売却価格はそのままマンションを売ったときの金額です。固定資産税清算金と都市計画税清算金は「売主が前払いで納税した固定資産税・都市計画税を日割りして計算した金額」です。
マンションの売却価格から清算金を引くと譲渡価格になるので、これを譲渡所得の計算に当てはめましょう。
2.取得費を算出する
次に譲渡所得を算出するために、取得費に当たる部分を計算します。取得費は売却したマンションを取得するのにかかった費用です。マンションを取得するためにかかった費用から減価償却費相当額を引いて取得費を出します。
取得費 ＝ マンションを取得するのにかかった費用 – 減価償却費相当額
減価償却費相当額は以下の式で算出します。
減価償却費相当額 ＝ 建物購入価格 ✕ 0.9 ✕ 償却率 ✕ 経過年数
償却率は以下の数値を当てはめます。
| 素材 | 償却率 |
|---|---|
| 鉄骨造（骨格材の肉厚4mm超） | 0.02 |
| 鉄骨造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下） | 0.025 |
| 鉄骨造（骨格材の肉厚3mm以下） | 0.036 |
| 鉄筋コンクリート造または 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
0.015 |
例えば、鉄筋コンクリート造のマンションを15年前に4,000万円で購入して、建物部分の費用が2,000万円だった場合の減価償却費相当額は以下の通りになります。
「2,000万円 ✕ 0.9 ✕ 0.015 ✕ 10 ＝ 270万円」
3.譲渡費用を算出する
次に譲渡費用を算出します。譲渡費用とは売却にかかった経費のことで、仲介手数料や印紙代が含まれます。譲渡するためにかかった費用を全て足して譲渡費用を算出しましょう。
4.譲渡所得を算出する
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 – 取得費 – 譲渡費用
上で紹介した3つの費用を当てはめて譲渡所得を算出します。
税額を算出する
譲渡所得がプラスであれば課税されますが、上記で解説したとおり税率はマンションを所有していた期間によって変化します。
- 短期譲渡所得：39.63％（所有期間が5年未満）
- 長期譲渡所得：20.315％（所有期間が5年を超える）
譲渡所得が200万円で、購入した10年後に売却する場合は譲渡所得税は以下のようになります。
「200万円 ✕ 20.315％ ＝ 40.63万円」
最終的な所得税額は40.63万円なので、期限内に納付するようにしましょう。
マンション売却後の確定申告で活用できる控除
マンションを売却して利益が出ると所得税を支払う必要があります。しかし特例や控除を活用すると支払わなければいけない税金を少なくできたり、損失の穴埋めができたりします。ここではマンション売却後の確定申告で活用できる控除について紹介します。
売却益が出たときの控除特例
売却益が出たときには以下の控除特例を使用することができます。
3000万円特別控除
3000万円特別控除は、一定の要件を満たしたマイホームを売却したときに、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられる制度です。投資用物件ではなく「居住用財産」を売却する場合であれば控除を受けられます。
この控除が適用されると3,000万円まで控除が受けられるので、譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税額はゼロになります。つまり所得税自体を払わずに済むので、節税効果は大きいです。
しかし3000万円特別控除を利用すると、その後に購入した物件では住宅ローン控除を受けることができなくなります。新しくマイホームを取得するつもりの人は、どちらの控除のほうがお得になるのか計算してから利用しましょう。
取得費加算の特例
取得費加算の特例は、親から相続を受けたマンションを売却したときに使用できる特例です。取得費に相続税を加算することができるので、譲渡所得税額を低くすることができます。
相続したマンションを売却すると、住民税や所得税以外にも相続税もかかってしまうので、被相続人には大きな負担となります。しかしこの特例を活用することで、税負担を軽減することが可能です。
特定の居住用財産の買換え特例
特定の居住用財産の買換え特例は、所有期間が10年を超えるマンションを売却したときに、売却益の課税を将来に繰り越せる制度です。通常であれば売却した翌年に課税されますが、この特例を使うとその年は課税されません。
しかし買い換えた住宅を売却するときに、前回の譲渡所得税が課税されることになります。つまり税金の支払いが免除されるわけではなく、次回の売却に繰り越されたということです。
家の売買は色々なことにお金がかかってしまうので、資金が欲しいときに使うのがおすすめな特例です。ただし他の特例との併用ができない点は注意が必要です。
損失が出たときの控除特例
ここではマンション売却で売却益がマイナスになったときの特例について紹介します。
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は損失分の金額を給与所得や事業所得などの他の所得などから控除できる制度です。さらに損失分の金額がその年の所得を上回っている場合は、繰り越しが可能です。
最長3年間、損失額を所得から差し引くことができるので、住民税や所得税を少なくすることができます。
まとめ
マンションが取得したときよりも高く売れた場合には売却益が発生しているため、確定申告が必要になります。確定申告は手続きが難しく、自分で行うのは骨が折れる作業ですが、納期限を過ぎてしまうと延滞税が発生して、通常よりも高い税金を支払わなければいけなくなってしまいます。
そのため期限内に正しく手続きを行って、適正な税金を納めるようにしましょう。譲渡所得が発生したときには節税につながる特例があります。また譲渡損失が発生し、赤字になったとしても還付を受けられる特例控除があるため、要件を確認して特例を受けられるようにしましょう。
- マンション売却後は売却益が出ていなくても確定申告をした方が良い。
- 売却益が出た場合、3000万円特別控除をはじめ、いくつかの特例控除を使用することができる可能性がある。
- 確定申告の納期限を過ぎてしまうと延滞税が発生し、通常よりも高い税金を払わなければいけなくなる。
