近年、リースバックが注目されています。
リースバックとは、自宅を売却することで資金調達ができ、売却後は家賃を支払って住み続けられる仕組みを指します。
リースバックは、まとまったお金を手にできる一方で、契約をするにあたって注意すべき点がいくつかあるので検討する場合には注意が必要です。
本記事では、リースバックを検討する際に注意しておきたいポイントについて解説します。
リースバックの契約の流れやメリット・デメリット、リースバックを検討する場合に考えておきたい点について紹介しますので、検討されている方はぜひ参考にしてください。
リースバックとは？
リースバックとは、住まいを売却して資金調達ができ、売却後も住み続けられる仕組みです。
リースバックの仕組み、リースバック以外の不動産活用方法、およびリースバックを検討するタイミングについて紹介します。
リースバックの仕組み
リースバックは、自宅をリースバック事業者に売却することで、まとまった資金調達ができるサービスです。
売却後は所有者となったリースバック事業者に家賃を支払って住み続けられます。
リースバックは、2つの契約、不動産売買契約と賃貸借契約とがひとつになった仕組みと考えていいかもしれません。
リースバック以外の不動産活用方法
リースバックのように、不動産を活用してまとまった資金を調達できる方法として以下の2つの手法があります。
- 不動産担保ローン
- リバースモーゲージ
不動産担保ローン
不動産担保ローンとは、文字通り不動産所有者が銀行等金融機関やノンバンクから、不動産を担保にして資金を調達する方法です。
売買でないため、所有者は不動産を手放さずに資金調達が可能です。
不動産担保ローンは融資であるため、所有者は銀行等金融機関やノンバンク金融機関の審査を受け、家賃でなく元本と利息を返済する必要があります。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージは、不動産担保ローン同様、リバースモーゲージを取り扱っている金融機関やノンバンクから自宅を担保にして資金を調達する方法です。
毎月利息のみを支払い、契約者が死亡した時に自宅を処分して借入元本を返済する仕組みです。
リースバックの検討タイミング
リースバックの利用を検討するタイミングとして、次の3つのタイミングがあります。
- 住宅ローンの完済を考えた時
- 相続対策を検討した時
- 老後資金確保を検討した時
住宅ローンの完済を検討した時
住宅ローンを利用していてもリースバックの利用は可能です。
リースバックにより、売却資金が入るので、売却資金を住宅ローンの残債に充当し完済できます。
しかし、売却資金が住宅ローンの残債より少ない場合、完済できず、自宅に設定されている抵当権を抹消できないケースが考えられますので注意が必要です。
相続対策を検討した時
自宅所有者本人が死んだ時、自宅は相続されます。
相続人が複数人いる場合、持分等により相続人の間でもめる恐れがあるかもしれません。
リースバックで自宅を売却することにより、所有者が死んだ後に発生する相続において、相続人間における財産分与に関するもめ事が避けられることが見込まれます。
老後資金の確保を検討した時
老後における必要資金として生活費はもちろんのこと、医療費や介護費用、バリアフリーなどにかかるリフォーム費用等があります。
将来の生活において、資金面で不安を覚える場合、リースバックを利用することで、まとまった資金を手にすることが可能です。
リースバックを利用する際の流れ
リースバックを利用する場合、以下の流れで行われるのが一般的ですので、参考にしてください。
- 売却の相談／問い合わせ
- 価格提示と現地調査
- 買取金額提示
- 売買契約と賃貸契約
売却の相談／問い合わせ
リースバックを取り扱っており、自宅のあるエリアを管轄している不動産会社を探します。
条件に合いそうなリースバック事業者が見つかれば、売却の相談をし、査定の依頼をします。
訪問査定
査定依頼を受けたリースバック事業者は、自宅を査定します。
査定方法は2種類あり、過去の取引実績や類似事例を元に算出する「机上査定」と、実際に現地に赴き、物件を調査する「訪問査定」です。
机上査定は、機械的な算出方法であるので、リースバック事業者は通常、物件の状況や周辺の環境等さまざまな条件が反映される訪問査定を行います。
物件買取金額および賃貸借契約の条件の提示
リースバック事業者から査定して算出した買取金額が提示されます。
同時に、買取後の賃料を含め賃貸借契約の条件が提示されます。
今後のトラブル等を回避するため、査定の結果、および賃貸借の条件について不明な点があれば、事前にリースバック事業者に確認しましょう。
売買契約と賃貸契約
リースバック事業者が提示した条件に納得すれば、リースバック契約を交わします。
リースバック契約には、売買契約および賃貸借契約の2つがあり、それぞれ結びます。
所有権移転登記が行われ賃貸契約が開始されます。
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リースバックのメリット
リースバックを利用するメリットとして、主に以下の3点があるので解説します。
- まとまったお金が手に入る
- 引越しの必要がない
- 自宅関連経費の支払いがなくなる
まとまったお金が手に入る
自宅をリースバック事業者に売却するので、まとまったお金が手に入る点がメリットとしてあります。
不動産の売却資金であるので、老後資金や事業資金等、自由に使えます。
通常の自宅の売却であれば、買い手が見つかるまで時間がかかるかもしれません。
リースバックであれば、買い手はリースバック事業者であるため、早期の売却および現金化が見込まれます。
引越しの必要がない
通常、自宅を売却する場合、転宅が伴います。
転宅には引越しが必要です。
リースバックの場合、自宅売却後も住み続けられるため、引越しの必要がありません。
自宅を売却して転宅した場合、住環境の変化により環境になじめず、ストレスを感じる恐れもあるかもしれません。
リースバックでは、住環境の変化に伴うストレスが皆無であり、今まで通りの暮らしが可能です。
自宅関連経費の支払いがなくなる
自宅を所有していると、固定資産税や修繕費等を支払わなければなりません。
リースバックでは自宅を売却するため、所有権がリースバック事業者に移転します。
賃料は発生するものの、固定資産税を支払うことが不要です。
その他火災保険や修繕費といった費用も不要となり、負担が軽減されます。
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リースバックのデメリット
一方で、リースバックのデメリットとして、以下の3点が考えられます。
- 市場価格での売買が厳しい
- 家賃を支払う必要がある
- いつまでも借りられる保証はない
市場価格での売買が厳しい
リースバックで自宅を売却する場合、通常の市場価格での売却が厳しいことがあります。
リースバック事業者の査定によるのが理由です。
リースバック事業者は、物件を買い取る場合、買取価格と買取後に入ってくる賃料とをトータルで査定します。
どれだけの利回りが見込まれるのかをリースバック事業者は考えるため、市場での売買価格より低くなるのが一般的です。
買取価格が高い場合、賃料が高く設定される場合があるので、注意が必要でしょう。
賃料を支払う必要がある
リースバックを利用すると、賃料を支払わなければなりません。
賃料は、売却した自宅の築年数や立地や環境、およびリースバック事業者の利回り等を勘案して賃料が設定されます。
賃料は毎月支払う必要のある経費です。
賃料が高いと、生活に支障をきたしかねません。
売却時にどれだけまとまったお金が入るかも重要ですが、賃料にどれだけ支払う必要があるのかを忘れてはいけません。
いつまでも借りられる保証がない
リースバックはいつまでも住めるという保証がないので注意が必要です。
リースバックは事業者に自宅を売却し、同時に賃貸借契約を交わすのですが、リースバックの賃貸借契約は通常、「定期借家契約」であるとされています。
「定期借家契約」とは、あらかじめ賃貸借期間が定められている契約です。
貸主と借主との間で合意があれば、再度の更新は可能ですが、双方の合意が得られなければ契約終了となります。
借主、つまり、前の自宅所有者は転居しなければなりません。
「定期借家契約」であっても、期間の長い契約を結ぶか、あるいは期限のない普通賃貸借契約を交わすかにするのがいいでしょう。
リースバックを検討する際の注意点
リースバックを検討する場合、どのような点に注意する必要があるのかについて、以下の4つのポイントがあります。
- 複数の会社に問い合わせる
- 物件の適正価格を調査する
- 契約内容を確認する
- 毎月無理のない家賃になるよう調整する
複数の会社に問い合わせる
リースバックを検討する場合、1つのリースバック事業者だけでなく、複数の事業者に問い合わせることをおすすめします。
複数の事業者に問い合わせることで、査定や売買、および賃貸借の条件等を比較でき、プランに合った事業者を選択できるでしょう。
自宅の適正な価格を調査する
リースバックを利用することは、自宅を売却することでもあるため、自宅がどれくらいの価格で売却できるのかを知っておくことは重要です。
特にリースバックの場合、市場価格より安くなる傾向があります。
1社だけでは適正価格を判断することは難しいので、上記で記したように複数の事業者に問い合わせて適正な価格を把握することが大切です。
契約内容を確認する
リースバック契約を交わす場合、のちにトラブルとならないよう契約内容を確認しましょう。
特に賃貸借契約において、「定期借家契約」なのか「普通借家契約」なのかは重要です。
定期借家契約の場合、双方の合意がないと再契約できないのが一般的です。
再契約できずに住む場所を失いかねませんので注意しましょう。
毎月無理のない家賃になるよう調整する
リースバックを検討する場合、まとまったお金が入るので、どうしても売却金額に目が行きがちです。
売却後は毎月賃料を支払わなければなりません。
売却金額が高い場合、比例して賃料が高くなるのが一般的ですので、毎月の賃料が支払えない恐れが起こりえます。
無理なく賃料が毎月支払えるように売却額を考える必要があるでしょう。
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まとめ
リースバックは自宅を売却した後も賃料を払い、住み続けられる仕組みです。
まとまったお金を手にでき、引越しの必要のない反面、市場価格より低い売却金額であるのが一般的で、賃料が支払えなければ住まいを失うリスクが発生します。
リースバックの仕組みやメリット、注意点を理解し、後悔しない利用を心がけましょう。
参考URL
リースバックのデメリットは？メリットと後悔しないためのポイント | みずほ銀行
リースバックとは？メリット・デメリットなどをわかりやすく解説｜りそなグループ
