土地と建物の名義人が違う土地付き建物は、名義人が土地と建物で同じ不動産のようには簡単に売却できません。
そのため、名義人が異なる土地建物を売却する際には、適切な対処をする必要があります。
土地と建物の名義人が異なる土地付き建物を売却する方法や名義を統一する方法を解説していきます。
土地と建物の名義が異なる5つのケース
次のような不動産は土地と建物の名義が異なるケースが多くなっています。
- 親名義の土地に子供名義の建物を建てた
- 親名義の土地に親子共有名義の建物を建てた
- 相続した土地の名義を親から子へ変更をせずに建物を建てた
- 故人が貸していた土地に賃借人が賃借人名義の建物を建てた
- 故人が借りた土地に故人名義の建物が建設されていた
ご自身が売却しようとしている不動産が、名義が異なる次のようなケースに該当しないか、詳しく確認していきましょう。
親名義の土地に子供名義の建物を建てた
土地と建物の名義が異なるケースとして、もっとも多いのが、親が所有する親名義の土地に子供が子供名義の家を建築したケースです。
このパターンでは親が売却に同意をすれば、問題なく土地と建物を同時に売却できます。
しかし、将来的に親が死亡したときには注意が必要です。
この際には相続が発生しますが、土地の上に建物を建てているからといって、必ずしも土地が建物の名義人のものになるとは限りません。
親名義の土地に親子共有名義の建物を建てた
親が所有する土地の上に、親子の共有名義で建物を建てているケースです。
この場合は、建物の持分はお金を出した割合に応じたものになります。
たとえば、3,000万円の家を建てる際に、親が1,000万円の頭金を出して、子供が残りの2,000万円分の住宅ローンを組んだ場合、親の持分は1/3、子供の持分は2/3です。
親が生存中は、親の同意があれば、土地とともに親の持分も売却できます。
しかし相続が発生すると、親の持分が建物の一部を所有する子供の名義になるとは限りません。この場合は売却するのが非常に困難になります。
相続した土地の名義を親から子へ変更をせずに建物を建てた
親などから相続した土地を相続したのに、名義変更をせずに建物を建てたケースです。
この場合も、名義上は「土地は被相続人」「建物は相続人」というように名義が異なり売却ができません。
この場合は遺産分割協議が終了している状態ですので、土地の相続登記をおこなえばすぐに名義変更が可能です。
なお、名義が親ではなく、さらに上の祖父母などの先祖だった場合には、当時遺産分割協議がどのようにおこなわれたのか調査をしなければなりません。
また、2024年1月からは相続登記は義務化されるので、相続登記をしていないために、土地と建物の名義が異なる事例が新たに増えることはなくなるでしょう。
故人が貸していた土地に賃借人が建物を建てた
父親などの被相続人が土地を所有し、その土地を第3者に貸しており、その土地に借主が建物を建てていたケースです。
誰かに貸して、その上に借主の建物が建っている土地を底地といいます。
底地は自由に使うことはできないので、例えば「建物ごと売却する」というようなことは不可能です。
この場合は、借主と交渉して建物を買い取るか、底地として売却するかのいずれかの方法で処分するしかありません。
故人が借りた土地に故人名義の建物を建設されていた
相続人が借地の上に建物を建てていたケースで、建物だけを相続する場合です。
この場合は、借地権も相続するため、引き続きその建物を使用することができます。
建物を売却したい場合には次の方法があります。
- 借地権と一緒に建物を売却する
- 土地を地主から買い取って売却
- 地主に建物と借地権を買い取ってもらう
- 地主と共同で建物と底地を売却する
なお、借地権を第3者へ売却する場合には地主の承諾が必要です。
土地と建物の名義が異なる不動産を売却する3つの方法
土地と建物の名義人が違う不動産を売却する方法は、次の3つのいずれかです。
- 土地と建物を別々に売却する
- 土地と建物の名義を統一した後に売却する
- 名義を変更せずに同時に売却する
それぞれ、具体的にどのような方法で売却するのか、見ていきましょう。
土地と建物を別々に売却する
土地と建物はそれぞれ別々の資産である以上、他人の建物が建っている土地、他人の土地の上に建っている建物、それぞれ別々に売却することは法的に可能です。
しかし、例えば建物だけ所有しても土地所有者から明け渡しを請求されるなど、トラブルになるケースが多いので、土地と建物を個別に売却するケースは非常に稀です。
そして売りに出したとしても買い手を見つけることは困難です。
土地と建物を別々に売却することは法律的には問題ありませんが、現実的とは言えません。
土地と建物の名義を統一した後に売却する
不動産の売却活動を始める前に土地と建物の名義人を同じ人にする方法です。
一方の所有者と交渉して不動産を買い取った上で売却します。
売買によって土地と建物の名義人を同じにしてしまえば、権利関係のトラブルを完全に防ぐことが可能です。
名義を変更せずに同時に売却する
土地と建物の名義が異なる場合には、所有者が話し合い、共同で売却する方法があります。
例えば、親の死亡によって相続が発生したことで、土地が長男、建物が次男という名義になった場合、長男と次男が話し合い、土地付き建物として売りに出します。
売却後は売却代金を土地と建物の割合に応じて、長男と次男で分け合うことで事前の名義変更なしで土地と建物の売却をスムーズにおこなうことが可能です。
土地と建物の所有者がどちらも「売却したい」と考えている場合にはもっとも時間もお金もかからない方法だといえます。
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土地と建物の名義を統一する方法
土地と建物の名義が異なる場合は、まず統一した方がよいでしょう。
土地と建物の名義人を統一してしまえば売却しやすいですし、税金の支払いで揉めるようなこともありません。
また不動産担保としても活用できます。
名義の異なる土地と建物の名義を統一する流れは次のとおりです。
- 土地所有者と建物所有者が話し合い、名義変更の同意を得る
- 不動産の買取金額を決める
- 司法書士に名義変更の手続きを依頼する
- 代金を決済し所有権移転登記をおこなう
注意しなければならないのは不動産の買取金額です。
評価額からあまりにも安い値段で買い取った場合、売主から買主への贈与とみなされる可能性があります。
一方、評価額からあまりにも高い値段で買い取った場合には、買主から売主への贈与とみなされる可能性もあるでしょう。
売却価格はある程度相場の範囲内である必要があるので、固定資産税評価額などを参考に適正な売買価格を決めましょう。
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名義の統一が困難な場合の対処法
相手との話し合いができないなどの理由で、どうしても名義の統一が困難な場合は次の点に注意して売却手続きを行います。
- ローンの担保になっている場合の変更方法
- 相続人と連絡が取れない場合の変更方法
- 認知症の親が名義人の場合の変更方法
名義の統一ができない時の不動産の売却方法を詳しく解説していきます。
ローンの担保になっている場合の変更方法
ローンの担保になっている土地や建物は名義変更する前の手続きが面倒になります。
名義変更をするためには、抵当権を設定している金融機関の承諾が必要になるためです。
名義変更をしてもローンの返済に問題がないと判断できない限り、金融機関は名義変更に応じてくれない可能性があります。
また、ローンの借主が名義人となっている不動産については、ローンを完済する場合や、ローンも相続する場合以外は、名義変更に応じてもらうことは非常に困難です。
抵当権が設定されている不動産の名義を変更したい場合には、あらかじめ金融機関と相談した上で手続きを進めるようにしてください。
相続人と連絡が取れない場合の変更方法
相続が発生した不動産は、遺産分割協議をおこない、相続登記をしなければ相続人全員の共有名義になってしまいます。
しかし遺産分割協議には相続人全員の同意が必要になるので、相続人の中に連絡が取れない人が1人でもいると、協議を進めることができません。
このような場合は家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立をすることで、連絡が取れない人がいても遺産分割協議を進められるようになります。
相続人の中に連絡が取れない人がいる場合には、まずは弁護士や家庭裁判所へ相談してみましょう。
認知症の親が名義人の場合の変更方法
認知症の親が所有する不動産の名義変更や売却をしたい場合、認知症だからと言って勝手に親名義の不動産を売却することはできません。
このような場合には、親から委任状を作成してもらい手続きを進める方法があります。
しかし、委任状すら作成できないほどの状態ならば「成年後見制度」を活用しましょう。
「成年後見人」になると、親の代わりに法律行為の一部ができるようになるので、不動産の名義変更も可能になります。
ただし、以下の場合には名義変更や売却はできないので注意してください。
- 親のためではない、家の買い替え費用を捻出するために売却する
- 子供の借金返済や消費のために家を売却する
あくまでも親の生活のためにおこなう売却や名義変更でなければ裁判所の許可を得られません。
成年後見人は家庭裁判所が専任するので、まずは家庭裁判所へ相談しましょう。
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まとめ
土地と建物の名義人が違う場合、土地だけ、建物だけを売却するのは困難です。
そのため、以下の2つの方法で売却するしかありません。
- 土地と建物の名義を統一した後に売却する
- 名義を変更せずに同時に売却する
どちらの方法も、それぞれの所有者で話し合いをおこない、所有者間で合意を得られることが大前提です。
土地と建物の所有者で揉めてしまい、話し合いが何年も進まないケースも多いですが、名義の異なる土地と建物は活用方法が少ない上に、固定資産税が発生するので、そのままの状態で放置しても双方にメリットはありません。
そのため、土地と建物の名義が異なる場合には、まずは所有者でしっかりとコミュニケーションを取り、双方が合意できるよう丁寧に話し合いをおこないましょう。
どうしても難しい場合には早めに弁護士などの専門家へ相談するようにしてください。
参考：土地と建物の名義が違う不動産を売却する3つの方法！手続きや注意点も解説 | イエコン
参考：土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法5選【司法書士が易しく解説】 | 訳あり物件買取プロ
