「家を売るのに、やったらダメなことは？」
「不動産の売却で、やると損することってあるかな」
不動産の売却について、上記のような疑問やお悩みを持つ方も多いでしょう。
不動産の売却ではやってしまうと損をしたり、賠償責任問題になったりすることもあります。
この記事では、不動産売却の準備中、売却活動中、売却契約が決まった後の３つのシーンにわけて、売却時のNG行為について詳しく解説します。
この記事を最後まで読んでいただければ、不動産の売却について理解が深まり、売却の過程で誤った選択をせずにすみます。
是非この記事を参考にしていただき、自信をもってスムーズな売却活動ができるようになってください。
不動産売却の際やってはいけないこととは
不動産の売却をする際やってはいけないことは、おもに以下の20項目です。
上記の行為をすると、不動産を適切な価格で売却できなかったり、賠償責任を追及されたりする原因になりかねません。
次章からそれぞれ詳しく解説します。
不動産の売却準備中にNGな行為
不動産を売却する際、まず売却準備の段階から注意が必要です。
この章では、売却の準備期間中にやってはいけない行為について解説します。
安易に家の解体やリフォームする
土地に古家が建っている場合、解体やリフォームを安易に行うのはおすすめしません。
更地にしてしまうと固定資産税は、建物が建っている状態より倍以上高くなります。
逆にリフォームにお金をかけても、最終的に更地する場合もあります。
更地にするかリフォームするか、そのまま売りに出すかは、よく検討してからにしたほうが賢明です。
諸費用を計算せず売却をすすめる
売却にともない、諸費用がかかることも忘れてはいけません。
売却には以下のような費用がかかります。
| 仲介手数料 | 不動産会社が売却を仲介した場合に支払う手数料 通常、売却価格の数パーセントで計算される |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙税 契約内容や金額によって税額は異なる |
| 登記費用 | 所有権移転登記や抵当権抹消登記など にかかる費用 司法書士に依頼する場合はその報酬も含まれる |
| 固定資産税・ 都市計画税の 精算金 |
売却時点での固定資産税や都市計画税の 日割り計算分 売却年度内の残り期間分を売却時に清算する |
| 住宅ローンの 繰上返済手数料 |
住宅ローンが残っている場合、その繰上げ返済に 伴う手数料 |
| 譲渡所得税・ 住民税 |
不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金 利益の金額や保有期間によって税額は異なる |
| その他費用 | 物件の状態を良くするための修繕費用、 清掃費用、家財の撤去費用など、 売却に際して発生するその他の費用 |
よく検討せず買取を選択する
不動産会社に言われるまま、よく検討せずに「買取」を選択すると損をします。
買取は不動産を不動産会社が買い取るため、売却の仲介を依頼するより、手間なく速く現金化が可能です。
しかし多くの場合、価格は仲介による売却価格の7割〜8割程度になってしまいます。
相場を自分で把握せずに査定依頼する
不動産会社に査定を依頼しても、自分で相場を把握していなければ、査定価格が妥当かどうか判断ができません。
査定を依頼する前に、必ず住宅情報サイトなどをチェックして、自分で相場を把握しておく必要があります。
不動産会社１社だけに査定依頼する
相場を把握していても、査定を依頼する不動産会社が１社だけだと、正しい判断するには不十分です。
査定依頼は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。
複数の不動産会社に一括で査定依頼できる、一括査定サイトもあります。
査定額や知名度で不動産会社を選択する
査定額が高いという理由だけで不動産会社を選ぶのは危険です。
査定額が他より高い不動産会社には、その根拠を聞いてみましょう。
また知名度があるからといって、必ずその価格で売れるという保証はありません。
全国展開している大手不動産会社より、その地域に詳しい不動産会社に依頼した方が良い場合もあります。
契約内容をよく理解せず不動産会社と契約する
不動産会社との契約内容をよく理解せず、仲介依頼の契約をするのはおすすめしません。
不動産会社に仲介で売却してもらう場合、以下の３種類の媒介契約があります。
| 複数 社との 契約 |
自己 発見 取引 ※1 |
レインズ ※2への 登録 |
業務 状況 報告 |
契約の 有効 期間 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 専属専任 媒介契約 |
× | × | 5営業日 以内 |
1回/ 1週間 |
3カ月 |
| 専任媒介 契約 |
× | 〇 | 7営業日 以内 |
1回/ 2週間 |
3カ月 |
| 一般媒介 契約 |
〇 | 〇 | 任意 | 任意 | 任意 |
※1 自己発見取引：自分で見つけた買主と直接売買すること
※2 レインズ：国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム
専属専任媒介契約は、他の不動産会社との契約や自分で買手を見つけることはできませんが、その分積極的に売却活動をしてくれる可能性があります。
専任媒介契約は、他の不動産会社と契約できませんが、自分で買手を見つけられる可能性があるならおすすめです。
一般媒介契約は、自分で買手を見つけることも、他社との媒介契約もできますが、その分売却活動が熱心に行われない可能性もあります。
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ローンを組んでいる銀行に断らずに売り出す
住宅ローンがまだ残っている場合、ローンを組んでいる銀行に無断で不動産を売却できません。
住宅ローンを組んだ不動産には抵当権が設定されているため、所有権はローンを組んだ銀行にあります。
売却でローンを完済できる見込みがあったとしても、完済後の金利の計算、手数料、抵当権抹消手続きなどについて、事前に銀行に相談する必要があります。
不動産の売却活動中にNGな行為
売却活動中にNG行為をやってしまうと、売れなくなったり損をしたりする場合があるので要注意です。
この章では、売却活動に入ってから、やってはいけないことについて解説します。
相場より高すぎる価格で売り出す
販売価格は、値引き交渉されることを見越して、多くの場合相場より少し高い価格設定で販売をスタートします。
しかし、あまりにも高すぎる価格で売り出すと、買手からは比較対象外と判断されてしまい、比較検討さえしてもらえません。
またマンション売却の場合、同じマンションで売りに出されていることもあるため、価格だけでなく、販売開始時期にも注意が必要です。
不動産会社に任せたままにする
不動産会社に売却活動をまかせたままにするのは危険です。
媒介契約で専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社が「囲い込み」をすることがあります。
囲い込みとは、買手からの手数料も自社で取るため、他社からの紹介を勝手に断ったり、他社に情報を与えなかったりすることです。
レインズへきちんと情報が公開されているかや、売却活動報告に不審な点がないかをこまめにチェックし、3カ月ごとに媒介契約を見直す必要があります。
価格や条件交渉に応じない
価格や条件交渉に一切応じないのはNG行為です。
価格や条件交渉を一度もせず契約する購入希望者は、ほぼいません。
交渉に応じる姿勢がないと、不動産はなかなか売れません。
不具合や不利な情報を隠す
物件の不具合や不利な情報を隠す行為は絶対にNGです。
中古物件の場合、老朽化したり故障したりするのはよくあることで、正確な情報が提示されていれば、買手は不具合を承知で購入を検討します。
建て替えやリフォームするつもりで、不具合を気にしていない場合もあるからです。
しかし契約後に不具合箇所が見つかった場合、契約不適合責任を問われ、多額の賠償金や修繕費用を請求されたり、契約解除に至るケースもあります。
内見対応を適当にする
内見には事前の対応と当日の対応があり、どちらも以下のような行為はNGです。
- 内見前に掃除していない：掃除されていなかったり、不用品が煩雑に放置されたりすると、購入意欲がそがれたり、物件の価値が低くなる可能性があります。
- 内見した購入希望者からの質問に丁寧に答えない：買手の購入意欲を下げ、信頼を損ねます。
不動産の売却が決まった後にNGな行為
いよいよ不動産の売却が決まったら、契約、引渡と進んでいきます。
その後の確定申告のタイミングでもやってはいけないことがあります。
契約書の内容を確認しない
契約書に記載されている内容は契約後に訂正できないため、内容を確認せず契約を取り交わしてはいけません。
不動産会社が作成した契約書は、売主の認識と違ったことが記載されている場合もあるため、必ずしっかり確認しましょう。
契約後に一方的にキャンセルする
契約締結後に、売主都合でキャンセルすることは、売主の信用が失墜するだけでなく、買手や不動産会社に大きな損害を与えるため控えましょう。
手付金の受領後に、一方的に売主都合でキャンセルすると、手付金は倍額にして返金しなければなりません。
契約の履行に着手している場合、手付金の倍返しと不動産会社の仲介手数料だけでなく、多額の損害賠償を請求される可能性もあります。
残置物を放置する
引渡時に残置物を放置していることは契約違反になるため、やってはいけません。
残置物があった場合、残置物の撤去費用を請求されるケースもあります。
残置物とは、カーテン、カーペット、家具、エアコン、植木、照明器具などです。
契約後に内容を覆す
契約内容をしっかり確認し、双方合意の上で契約を締結している以上、契約内容の変更はNGです。
契約書に記載の内容と設備や状況が違うと契約違反となり、契約の解除や損害賠償を請求される場合もあります。
引き渡しの期日を破る
期日に引き渡しができない場合も、契約不履行で損害賠償請求や契約解除になりかねません。
契約締結後は残置物を速やかに撤去し、引き渡し日には必ず引き渡せる状態にしておきましょう。
確定申告を忘れる
不動産の売却で譲渡所得があった場合、サラリーマンでも確定申告が必要です。
不動産の売却で譲渡所得が20万円以下か、譲渡益がなかった場合は確定申告の必要はありません。
確定申告しないでいると、以下のようなデメリットが発生します。
- 税務署による調査を受ける
- 罰金が課せられる
- 将来銀行の融資が受けられなくなる
不動産売却で譲渡所得を得たら、必ず翌年2月16日〜3月15日に確定申告し、期間内に譲渡所得税を支払います。
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税控除の特例などを調べず確定申告する
不動産売却の翌年に行う確定申告で、利用できる特例を調べないで確定申告するのは、税金が高くなる可能性があるためNG行為です。
不動産売却後の確定申告では、条件によって利用できる特例には以下のようなものがあります。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 特定の居住用財産の買換えの特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
利用できる特例がないか、しっかり調べてから確定申告するようにしましょう。
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まとめ
この記事では、不動産を売却する際にやってはいけないことを、状況順に合計20個あげて解説しました。
【売却準備中にNGな行為】
- 安易に家の解体やリフォームする
- 諸費用を計算せず売却をすすめる
- ローンを組んでいる銀行に断らずに売り出す
- 相場を自分で把握せずに査定依頼する
- 不動産会社１社だけに査定依頼する
- 査定額や知名度で不動産会社を選択する
- よく検討せず買取を選択する
- 契約内容を理解せず不動産会社と契約する
【売却活動中にNGな行為】
- 相場より高すぎる価格で売り出す
- 不動産会社に任せたままにする
- 価格や条件交渉に応じない
- 不具合や不利な情報を隠す
- 内見対応を適当にする
【売却決定後にNGな行為】
- 契約書の内容を確認しない
- 契約後に一方的にキャンセルする
- 残置物を放置する
- 契約後に内容を覆す
- 引渡しの期日を破る
- 確定申告を忘れる
- 税控除の特例などを調べず適当に確定申告する
以上のようなNG行為をすると、なかなか売却できなかったり、損をしたり、場合によっては訴えられたりすることもあるので、注意が必要です。
この記事で紹介したNG行為をしっかり理解すれば、効率的でより有利に売却できるという自信がつきます。
この記事が、よりスムーズな売却活動ができるきっかけになったらうれしいです。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
参考元：家の売却でやってはいけないこと31選。失敗・損につながるNG行為は？/イエポタ
家の売却でやってはいけないこと｜知らないと損する20のNG行為/スマイティ
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