【不動産と税金】「所得税」「住民税」完全ガイド

  【不動産と税金】「所得税」「住民税」完全ガイド

不動産関連に関する税金の基礎を解説し、中でも重要な所得税や住民税についてはより詳しくご紹介します。

逆瀬川 勇造
【執筆・監修】逆瀬川 勇造

金融機関に2年、不動産会社に7年の勤務経験があり、それらの勤務経験を活かし、2014年より金融関係や不動産関係、法律関係を中心としたフリーライター・ディレクターとして活動しています。

【保有資格】宅地建物取引士

「不動産売買時の所得税や住民税について知りたい」

「不動産関連にはどのような税金がかかるか知りたい」

このように考えている方も多いのではないでしょうか。

副業が一般的になりつつある現在において、不動産賃貸経営による副収入を検討している方も多くいらっしゃるでしょう。

しかし、実際に不動産賃貸経営を行うのであれば、所得税や住民税など税金面の理解は必要不可欠です。

本記事では、不動産関連に関する税金の基礎を解説し、中でも重要な所得税や住民税についてはより詳しくご紹介します。

是非、最後まで本記事をご覧いただき、不動産関連に必要な税金の知識を身に付けて不動産賃貸経営に役立ててみてください。

不動産関連でかかる税金一覧

不動産関連でかかる税金にはどのようなものがあるでしょうか。

ここでは、不動産関連で必要な税金についてご紹介します。

所得税

所得税とは、個人の所得に対して課される税金です。

年間の収入から所得控除を差し引いた残りの課税所得に対し、一定の税率で課税されます。

サラリーマンの場合、給与から差し引く形で会社が代わりに支払う「源泉徴収」を行っているケースが多く、あまりイメージが沸きづらいといった方も多いでしょう。

所得は、その収入の形態に応じて以下の10種類に分かれており、それぞれの所得種類によって、収入や必要経費の範囲、所得の計算方法が定められています。

  • 利子所得
  • 配当所得
  • 不動産所得
  • 事業所得
  • 給与所得
  • 退職所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得
  • 一時所得
  • 雑所得

住民税

住民税とは、その地域に住む人人が地域社会の費用を分担するために支払う税金です。

所得税は、国に納める「国税」ですが、住民税は自身が住んでいる地域に支払う「地方税」となっています。

また、住民税は「市町村民税」と「道府県民税」に分かれており、所得額に応じて課税される「所得割」と定額で課税される「均等割」に分かれて課税されています。

住民税の「所得割」は市町村民税6%と道府県民税4%の合計10%が所得に応じて一律課税されているのです。

一方、「均等割」の税額については法律の範囲内で自治体が設定されています。居住する地域によって違いが生じる可能性があるため、詳細は各自治体に確認すると良いでしょう。

印紙税

印紙税とは、さまざまな日常生活を送るうえで、契約書や領収書といった文書を作成した場合に、印紙税法に基づいて課される税金です。

不動産関係であれば、不動産売買契約書や領収証、融資利用時の金銭消費貸借契約書などの書類に課税されています。

印紙税額は課税文書の種類、金額によって異なるため、実際に契約書を交わす場合には金額等の間違いがないよう気を付けましょう。

消費税

消費税は、さまざまな商品・サービスの提供といった取引に対して公平に課税される税金です。消費者が負担し、その商品やサービスを提供する事業者が納付する仕組みとなっています。

日々の買い物を行う中で日常的に支払っている税金のため、最もイメージしやすい税金の1種類といえるのではないでしょうか。

不動産売買においても物件購入代金や建物工事代金、不動産仲介手数料などで課税されます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産購入時などの登記手続き時に国に納める税金のことです。

例えば、不動産を購入したら、その不動産が自分の所有物であることを示す必要があります。その手続きとして土地や建物の登記簿謄本に所有権が自分になった旨を登記しなくてはなりません。

登記手続きには、土地や建物の所有権を示す保存登記や移転登記、建物が完成した旨を示す表示登記、根抵当権や抵当権といった担保の設定を行う設定登記などがあります。

いずれの申請も必要な書類を添えて法務局に提出して登記申請が完了しますが、その際に必要となるのが登録免許税です。

登録免許税額は登記の種類によって税率が異なり、基本的に「課税標準額×税率」で税額の計算が可能となります。

相続税

相続税とは、個人が被相続人(亡くなった人)から財産を相続する場合に、その取得財産額に応じて課される税金です。

相続税には基礎控除額が定められており、相続税額は「基礎控除額3,000万円+600万円×法定相続人の数」を超える分に対して課税されます。

例えば、相続人が3人いるケースだと「基礎控除額3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円」を超える資産に対して課税される仕組みです。

上記ケースであれば、相続財産が4,800万円を越えなければ相続税は発生しません。

一方、都心部などに不動産を所有している場合、評価額が高額になるケースも多く、相続時に高額な相続税支払いが発生する可能性が高いため、注意が必要です。

贈与税

贈与税とは、個人から年間110万円を超える財産を受け取った場合に、その財産額に応じて受贈者(財産をもらった人)に対して課される税金です。

贈与税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間で贈与を受けた財産の合計が110万円を超える場合に課税される仕組みとなっています。そのため、110万円以下の場合には贈与税が課される心配はありません。

また、法人から財産を受け取った場合は贈与税の対象ではありませんが、その場合は一時所得として所得税が課税されるため、注意しておきましょう。

固定資産税

固定資産税とは、取得した土地や建物などに対して課される税金です。

土地や建物といった所有する不動産に課されるイメージが強いですが、実際には構築物、機械装置・工具器具備品・船舶・航空機などの事業用資産で減価償却の対象となる「償却資産」も固定資産税の課税対象となります。

税金の分類上では地方公共団体に納める地方税に該当し、具体的には、固定資産の所在する市町村へ納める形になっています。

マイホームや賃貸用不動産を所有している方に対し、毎年、固定資産税の納税通知書が届くため、期日通りに納めなくてはなりません。

都市計画税

都市計画税とは、土地区画事業や都市計画事業に充当することを目的とした地方税であり、市街化区域内に土地や建物を所有する方に対して毎年課される税金です。

土地、建物の所有者に対して課せられる税金であり、税額は課税標準額に税率をかけた金額を納める必要があります。

固定資産税の場合は、償却資産に対しても課税されますが、都市計画税では償却資産は対象外です。また、市街化区域外であれば課税されない点は特徴といえるでしょう。

不動産取得時にかかる4つの税金について

不動産に関する税金をご紹介してきましたが、不動産取得時にかかる税金にはどういったものがかかるのでしょうか。

ここでは、不動産取得時にかかる4つの税金をご紹介します。

1:印紙税

不動産を売買する場合、売主との間で不動産売買契約書を締結するのが一般的です。この場合に、売買金額に応じた印紙税が課されます。

2022年3月末までは売買契約における税額軽減の措置が行われており、税額は下表の通りです。

契約金額 税額
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

また、領収証や金銭消費貸借契約書などの書類にも印紙税が課税されます。印紙税額は課税文書の種類、金額によって異なるため、間違いがないよう気を付けましょう。

2:登録免許税

不動産を取得した場合、登記手続きが必要です。

こうした手続きを行う際には登録免許税を支払わなくてはなりません。

登録免許税がかかる登記としては、所有権移転登記、移転・保存登記、表示登記、設定登記などがあげられるでしょう。

登録免許税額は登記の種類によって税率が異なり、基本的に「課税標準額×税率」にて税額計算が可能です。

3:不動産取得税

不動産を取得した場合、登記後半年~1年間で所有者の元に送付されてくる納付書で不動産取得税を支払わなくてはなりません。

不動産取得税の税率は、土地や建物の固定資産税評価額の4%と定められています。

但し、住宅用の土地・建物を取得した場合は特例として2024年3月末まで税率3%に引き下げられています。

また、住宅用土地の場合は更に税額の軽減措置が適用可能です。

4:消費税

消費税は不動産購入時にも課税されるものです。通常は購入価格に対して10%の税率が適用されます。

但し、土地のみを購入する場合や個人間で住宅の売買を行う場合には非課税となるケースもあります。

不動産保有時にかかる税金について

不動産に関する税金についてご紹介してきました。

では、不動産保有時にかかる税金にはどのようなものがあるでしょうか。

以下の通りご紹介しますので、それぞれ見ていきましょう。

総合所得の税率

日本国内では、所得額が多ければ多いほど、税率も高くなる累進課税制度が採用されています。総合所得の税率は、分離課税のものなどを除けば5%から45%の7段階に区分され、下表の通りとなっています。

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円 から 1,949,000円まで 5% 0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで 10% 97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで 20% 427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで 23% 636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで 33% 1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで 40% 2,796,000円
40,000,000円 以上 45% 4,796,000円

不動産所得の計算方法

不動産所得額は「不動産所得額=総収入額-必要経費」で計算可能です。

不動産収入における総収入額には、以下のような収入が対象となります。

  • 賃料収入
  • 名義書換料、承諾料、更新料や頭金といった名目で受領した金額
  • 敷金、保証金などのうち、返還の必要がないもの
  • 共益費など名目で受領する電気代や水道代、清掃料など

また、必要経費には以下のような項目があげられます。

  • 固定資産税
  • 火災保険等の損害保険料
  • 修繕費
  • 減価償却費

不動産保有中の減価償却

減価償却は、建物や車両などの資産は年数の経過につれて価値が下がっていき、最終的には資産価値が0円になるという考え方です。

そのため、建物や車両といった固定資産の取得にかかった費用の全額を耐用年数に応じて配分して費用計上しています。

新築建物を取得した場合、その後複数年にわたって使用するのが一般的でしょう。

そのため、取得した年に取得費用の全額を経費として計上するのではなく、取得した資産の耐用年数に合わせて少しずつ経費として計上するといった会計上のルールが定められているのです。

では、減価償却費はどのようにして計算するのでしょうか。

新築の木造戸建住宅を1,000万円で購入したケースで考えてみましょう。

木造住宅の法定耐用年数は20年と規定されているため、年間の減価償却費は以下の計算式で算出されます。

(建物価格)1,000万円÷(法定耐用年数)20年=(減価償却費)50万円

上記のように、20年間に分けて経費として計上することになるのです。

サラリーマンは給与所得と損益通算できる?

不動産所得は給与所得と損益通算が可能です。

例えば、給与所得500万円、不動産所得500万円であった場合、合計の所得額は1,000万円となります。

一方、給与所得500万円、不動産所得▲100万円となった場合、合計の所得額は400万円となり、所得額400万円に対して所得税が課税されます。

サラリーマンの方で給与所得額が大きく控除できる費用が少ないといったケースの方も多くいらっしゃるでしょう。

こうしたケースの場合、この仕組みを利用すれば節税対策も可能です。

例えば、軽量鉄骨造建物の場合、建物の主要な骨格材の厚みによって耐用年数が変化します。

具体的には、骨格材の厚さが3mm以下の場合の耐用年数は19年間、骨格材の厚さが3mm以上4mm未満の場合には27年間となります。

仮に同じ金額の建物であった場合には、減価償却期間が短い方が費用計上できる金額が大きくなります。

不動産収入に対する必要経費を増やせるため、状況によっては不動産所得をマイナスで計上でき、納める所得税を抑える効果が期待できるでしょう。

不動産売却時にかかる税金について

不動産保有時の税金についてご紹介してきました。

では、売却時にはどういった税金がかかってくるのでしょうか。

売却時の税金について知っておかないと、売却後に思わぬ出費となってしまう可能性が考えられます。

そうならないためにも、不動産売却時の税金についてしっかりと理解し、売却計画を立てるのが重要といえるでしょう。

ここでは、不動産売却時にかかる税金の計算方法についてご紹介します。

不動産譲渡所得の計算方法

不動産を売却して得られた利益は「譲渡所得」として課税対象となります。

この際、注意しておきたいのが「売却益=売却価格」とはならない点です。

不動産譲渡所得は「譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費用+譲渡費用)」で計算可能です。

取得費用としては以下の費用などがあげられます。

  • 購入代金や建築代金
  • 契約書の印紙税
  • 取得時に支払った仲介手数料
  • 土地の造成費用や測量費用
  • 登記費用(登録免許税や司法書士報酬など)
  • 不動産取得税

また、不動産の購入価格や取得時の費用が分からない場合には、概算取得費として売却価格×5%にて計上可能です。どうしても分からない場合には概算取得費で計算するとよいでしょう。

譲渡費用としては、以下の費用が計上できます。

  • 売却時の仲介手数料
  • 契約書の印紙税
  • 建物の解体費用

この他にも、借主がいた場合に立ち退き料を支払った場合には譲渡費用として計上可能です。

以上の情報が分かれば、譲渡所得は簡単に計算できます。

将来的に不動産の売却を考えている場合には、取得費用がすぐ分かるように各種費用の情報を残しておくようにしましょう。

取得費の計算では減価償却が重要

取得費の計算を行う場合には減価償却の計算が重要です。

建物などの不動産を取得した場合、時間の経過とともに資産価値が減少していきます。

例えば築20年の賃貸マンションの取得費を計算する場合、新築時と比べて20年分の価値が減少していることになります。この価値の差を計算するには減価償却の計算が必要です。

減価償却費の計算は「建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数」で求められます。

原価償却の計算方法

不動産譲渡所得の税率

不動産譲渡所得の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得と分けられ、税率は下表の通りです。

所得の区別 対象期間 税率
短期譲渡所得 所有期間5年以下 39.63%(所得税率30.63%、住民税9%)
長期譲渡所得 所有期間5年超 20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

所有期間は、不動産を取得した日から売却した日までの期間となります。売却日は売主が買主に不動産を引き渡した日ですが、その年の1月1日時点での判定となる点に注意しておきましょう。

2015年7月1日に購入した不動産を2020年7月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間で判断されるため、所有期間は5年以下になってしまいます。

所有期間が5年以下の場合、税率39.63%が適用され、長期譲渡所得と比較して倍近い税金を支払わなくてはなりません。

売却を検討する際には、所有期間に注意したうえで判断するとよいでしょう。

マイホーム売却であれば受けられる特別控除

マイホームを売却した場合、その売却代金は新たな住居の買い替え費用やその後の生活資金として必要となるケースが多いです。そのため、マイホーム売却であれば受けられる特別として以下の4つがあげられます。

  • 3,000万円特別控除
  • 特定の居住用財産の買換え特例
  • 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

上記の特例が適用されるには一定の要件に該当する必要があります。自身のマイホーム売却を検討する際には、要件に該当するか確認したうえで検討すると良いでしょう。

所得税と住民税の確定申告について

所得税と住民税は一体どのようにして申告すれば良いのでしょうか。

所得税の場合、確定申告手続きを行えば納付税額が分かるため、そのまま手続きを行えば問題ありません。

一方、住民税の場合は、所得税などの確定申告を提出してあれば、確定申告書等のデータが地方公共団体に提供されるため、改めて申告手続きを行う必要はありません。

ここでは、所得税の確定申告についてご紹介します。

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確定申告の時期

確定申告は、提出年の前年1月1日から12月31日までの所得額と所得税額を税務署へ申告する手続きです。

確定申告書の提出は、毎年2月16日から3月15日までの1ヶ月間に行うのが原則となっており、土日や祝日と重なる場合には翌営業日までの受付となります。

尚、2020年と2021年については、新型コロナウイルスの影響から特例的に申告期限延長の対応がなされていました。

2022年についても感染状況によっては延長する可能性もありますが、2021年10月時点では例年通り2月16日から3月15日までの予定となっているようです。

確定申告の方法

確定申告の方法としては、以下の3つの方法があげられます。

  • 直接税務署に持参する方法
  • 郵送による方法
  • インターネット(e-Tax)での申告方法

毎年、確定申告の提出期限間近になると、税務署の窓口も込み合うため、新型コロナ感染防止の観点からもe-Taxや郵送での申告がおすすめといえるでしょう。

確定申告しなかった場合のペナルティ

確定申告を期限までに行わなかった場合、無申告加算税が上乗せされた形で税金を支払いわなくてはなりません。

また、納期限を過ぎてしまった場合、納付が完了するまでの期間に対して延滞税が課されてしまいます。期限までに確定申告を行うよう気を付けましょう。

不動産取得~売却までの税額シミュレーション

本記事では、不動産に関する税金について詳しくご紹介してきました。

ここでは、年収400万円のサラリーマンが不動産投資をしたケースを想定して、不動産取得から売却までの税額シミュレーションをご紹介しますので見ていきましょう。

物件保有時の所得税・住民税の計算

年収400万円のサラリーマンが、不動産投資をしたケースを想定してみましょう。

尚、家賃収入は300万円、管理費や減価償却費、支払利息などの経費が250万円であったと仮定します。

年収400万円のサラリーマンの場合、国税庁の公表する計算式にあてはめると給与所得控除の計算式は「400万円×20%+44万円=124万円」となります。

そのため、給与所得額は「400万円-124万円(給与所得控除)=276万円」です。

一方、不動産所得は「不動産収入額300万円-必要経費250万円=50万円」となるため、総所得金額は「給与所得276万円+不動産所得50万円=326万円」となります。

ここから、基礎控除や社会保険料控除などの所得控除が100万円とすると「課税所得金額」は「326万円―100万円=226万円」となります。

課税所得金額226万円の場合に適用される所得税率は10%です。

上記税率を適用すると所得税額は「課税所得金額2,260,000円×所得税率10%-控除額97,500円=所得税額128,500円」と計算できます。

また、住民税は「所得割分10%+均等割分」が課税されるため、住民税額は「2,260,000円×所得割分10%+均等割分5,000円(※東京23区内の場合)=231,000円」となります。

物件売却時の譲渡所得税の計算

築20年のRC造賃貸マンションを10年後に売却した場合、譲渡所得税はいくらになるでしょうか。

購入価格5,000万円(土地1500万円・建物3500万円)に対して、10年後に4,000万円で売却できたと仮定した場合でシミュレーションしてみましょう。

まず、取得費は「建物価格3,500万円―減価償却2,079万円+概算取得費200万円(売却価格の5%)=1,621万円」です。

譲渡費用は仲介手数料、契約書印紙代などを考慮して150万円であった場合、譲渡所得額は以下の通り。

「売却価格4,000万円―(取得費1,621万円+譲渡費用150万円)=譲渡所得額2,229万円」

所有期間10年の場合、長期譲渡所得となるため、税率20.315%が適用され、譲渡所得税額は「2,229万円(譲渡所得額)×20.315%=452.8万円」となります。

まとめ

本記事では、不動産売買に関する税金についてご紹介してきました。

不動産投資を検討するのであれば、不動産関連の税金について理解しなくてはなりません。不動産に関する税知識が身に付けられれば、自身の資産形成に大きく役立てられます。

また、不動産に関する税知識を深めるには、実際に物件の取得するのが一番の近道といえるでしょう。

本記事を参考にして、早速不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

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