本当に売れるの？築30年の築古マンションを売却するポイント

「築30年のマンションは 売れないと聞いたけど、本当なの？」

「親から相続でもらった築30年のマンションを売るにはどうすればいい？」

この記事を読んでいる人は、このような疑問から検索して、いまこの記事に出会ったかも知れません。

築30年の築古マンションは、売れにくくなりますが売れないわけではありません。そして、上手に売るために押さえるべきポイントや注意すべき点があります。

筆者の私は銀行員として、仕事を通じて多くの築古マンションを見てきました。

その経験と、住宅ローンや不動産投資ローンでマンションを審査する視点からわかりやすく説明していきますので、ぜひ参考にしてください。

築30年マンションが売れないと言われる３つの理由

まず築古マンションの定義を知りましょう。

それから次に「なぜ売れないのか」その理由を説明していきます。

築古マンションとは

実は「築古マンション」というのは正式な用語というより、不動産業界などで使われている専門用語の一種です。
まず新築マンションの定義が「未入居かつ建築後1年未満の物件」なので、新築以外は築2年でも築30年でも築古ということになります。

とはいえ、やはり一般のイメージとしては、少なくとも築10年以上は経過しているマンション（築後10年未満を特に「築浅マンション」と呼ぶこともあるので）が築古マンションの定義になるでしょう。

しかも30年どころか、築40年・50年といったマンションもまだ多く残っています。

築30年マンションは「売れなくはないが、売りにくい」

では本題に入りますが、築30年マンションは本当に売れないのでしょうか？

まず絶対に売れないわけではありませんが、築30年を超えると売りにくくなるのも事実です。

そして、売りにくくなるのは主に3つの理由があります。

売りにくい理由① 住宅ローン控除を利用できないことが多いため

住宅ローン控除（住宅取得控除、住宅ローン減税とも）とは、住宅ローンを利用して住宅の新築や購入、あるいは特定の増改築等をした場合に、最大で13年のあいだ、年末の住宅ローン残高×0.7％を所得税額等から控除する制度のことです。

現行の制度では、中古マンションを含む中古住宅では、建築された日から20年（マンションなど耐火建築物は25年）以下で無ければ住宅ローン控除を受けることができません。

建築から20年（マンションは25年）が条件なので、築30年のマンションは住宅ローン控除の対象外となるので、ここが売りにくい一つの原因でした。

ところが令和4年度の税制改正で、築年数の要件が廃止され、代わりに「昭和57年以後に建築された住宅」（＊新耐震基準適合している住宅であることが条件）となりました。

形成が予定通り実施されれば、今後は築30年のマンションでも住宅ローン控除を受けられる可能性が高くなります。

売りにくい理由② 外見と中身に問題が増えてくる

築30年も経過すると、どうしても外観が古く見えるのでマイナスイメージとなってしまうことは避けられません。

これは内装も同様で、しかもリフォームするのにもマンションによっては制限がある場合では、自由に直すこともできません。

また共用部分も古くなってきますが、ここも自分だけでは更新できません。

見た目の問題は、時間を巻き戻すことができないように、カバーしきれない部分ではあります。

売りにくい理由③ 耐震基準をクリアできているか？

築30年のマンションでは、現実問題として耐震基準をクリアできていない物件もあるでしょう。

もちろん、今自分が住む分には、自分が納得していればいいわけですが、これが誰かに売却するとなると、話は変わってきます。

耐震基準を満たすための改築などは、上記してように自分一人では対応できない問題になる場合が多いです。

また築30年と見聞きしただけで「どうせ耐震基準なんかクリアしていないだろう」という先入観から、買主が敬遠してしまう心配もあります。

築30年マンションを上手に売却する３つのポイント

築30年のマンションでも売ることは可能です。

ただし、それには以下３つのポイントを押さえておく必要があるでしょう。

築30年以上のマンションは着実に売れている～築古マンション売却の成約件数

まず、築30年以上のマンションでも着実に売れていることは、データで証明されています。

地域と期間が限定されているので全国平均とは言えませんが、2022年4～6月の3カ月に置ける首都圏（都内23区並びに多摩などの市部、埼玉県、千葉県、神奈川県）の中古マンション成約件数合計8,839件のうち、築30年以上のマンションが最も多く2,827件（全体の31.9＆）と、3分の1近くは築古マンションだとわかります。

上手に売却するポイント① リフォームはしないほうがベター

築古マンションに限りませんが、売買する場合のリフォームは無駄になることがあります。

まずリフォームしてマンションの見た目や設備が新しくなっても、そのリフォーム費用は売買価格に上乗せできないことが多いからです。

また購入する人も、もしかしたら自分で好みの部屋にリフォームする意向があるかも知れないので、やはりその場合もリフォームが無駄になりますし、新しくしたことで購入意欲を削いでしまう可能性すらあるのです。

上手に売却するポイント② 空き家にして売る

マンションに限らず、人が住んでいると内見は難しいものがあります。

売ると決めたなら、できる限り空き家にするべきです。

もちろん人それぞれ事情があるので、空き家にするのが無理でも、例えばない県希望者があった場合に、一部の部屋や設備だけでも内見できるように片づけておくなど、工夫を考える必要があります。

こういった悩みには、親身にアドバイスをしてくれる業者がいると安心です。

上手に売却するポイント③ マンション売却に強い不動産業者とタッグを組む

上記した内見ひとつとっても、売却したいこちら側の意向をしっかり汲み取り、親身に対処してくれる不動産業者とタッグを組むことが、売却実現への最短ルートの近道だと思います。

築30年のマンションを売却する時の注意点

無事に買い手が見つかり、築30年のマンションを売却できることになった時も、注意すべき点があります。

注意点① 売却のスケジュールは余裕を持って

一般に不動産の売買は、最短でも売れるまでに1か月から数か月は必要になるので、売却のスケジュールは余裕を持つことが重要です。

「お金が必要で、どうしても来月中には売りたい」

「子供の新学期には新居から通えるように、今年中に売ってしまいたい」

このように差し迫った状況になると、結局は足元を見られてしまい、買いたたかれてしまう可能性もあります。

注意点② 契約不適合責任を問われないようしっかり説明する

何と言っても物件が古いので、契約不適合責任を問われるリスクは高くなります。

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自分が今住んでいる家ですから、買主に伝えておかなければいけない問題点などは漏らすことのないように、自分で一度書き出してみると良いでしょう。

注意点③ 買取も視野に入れて同時進行という考えもある

売却にこだわりすぎてしまうと結局は「売り時」を逃してしまう恐れもあります。

それに、売却で頑張って買主を探したが見つからず、まさに「万策尽きて」から買い取りを依頼するのでは、こちらの場合も足元を見られる恐れがありますし、そもそも買い取ってもらえるか？わからないので、売却の仲介と買い取りの両方に対処してくれる業者なら、なおのことワンストップで有効とも言えます。

まとめ

今回は築30年のマンションが売れるのか？といったところから説明してきました。

• 築30年のマンションは着実に今も売れている
• 築30年のマンションを売るには押さえるべきポイントがある
• 築30年のマンションを売ることになった時にも注意すべき点がある

振り返るとこのような内容になります。

築30年マンションについて説明したこの記事を読んだあなたが、厳しい状況ではあるが、築30年でもまったく売れないということはないと知り、少しでも安心した状態になっていただければ幸いです。