今住んでいる家を売却するときに「売れるまでは住み続けることはできるかな」と疑問を感じている人は多いでしょう。
結論から述べると「住みながら売却することはできます」
また中古住宅を売りに出す人は住みながら売却するのが一般的となっています。
しかし人が住んでいる状態の家は内覧者にとってあまりイメージが良くないことがあります。
今回は家に住みながら売却するメリット・デメリット、また売却をスムーズに進めるためのポイントを解説します。
住みながら家を売却することはできる
家のローンを完済するため、新居の購入前に家を売りたいというかたは多く、家に住みながら売却するのが一般的です。
しかし原則として中古住宅での売却は空き家の状態のほうが売れやすくなります。
空き家の状態であれば、部屋の中に物を置いていないので、床の露出が多く、部屋が広く見えます。
また内覧者も人がいない家の方がゆっくりと家の中を観察することができます。
人が住んでいる状態だと押し入れの中や寝室などを見ることを遠慮してしまうので、ほかに空き家で良い物件があると購入を断念することがあります。
住みながら家を売却するメリット
家を住みながら売却すると以下の二つのメリットがあります。
- コストがかからない
- 買主に物件の魅力を伝えられる
ひとつずつ詳しく解説します。
コストがかからない
家に住みながら売却をする最も大きなメリットは「コストがかからない」
ということです。売却するまえに新居の購入を行ってしまうと、「新居の購入費用＋住んでいる家のローンの返済」という二つのコストが重なってしまいます。
しかし家を住みながら売却することによって、家の売却費用をローンの返済に充てることができ、さらに資金が余れば新居の購入費用に充てることもできます。
そのため手元に多くの資金が無かったとしても、売却によって得た資金を活かして新居を購入できます。
買主に物件の魅力を伝えられる
中古物件を購入する人は「どんな人が住んでいたか」「どのように住んでいたか」を気にしています。
住みながら売却を行うと購入希望者と直接話す機会があるので、住んでいたときの魅力や近隣の情報を伝えることで購入意欲が高まることがあります。
また話すときに印象を良くしておくと「しっかりした人が住んでいたんだな」と購入希望者も安心するので、購入しやすくなります。
住みながら家を売却するデメリット
家に住みながら売却するデメリットは以下の二つがあります。
- 急に内覧予定が入ってしまう
- 生活感が出てしまう
デメリットを理解して、スムーズな売却へとつなげましょう。
急に内覧予定が入ってしまう
中古物件を売りに出していると「いつ内覧の予定が入るか」はわかりません。
また急な要望にも答える必要があります。
あらかじめ内覧の予定が分かっていれば、準備が行いやすいですが、実際は金曜日に「土曜日か日曜日に内覧できますか」と連絡が来ます。
内覧は週末に集中するので予定を立てていたとしても内覧が優先になってしまうことがあります。
内覧のたびにある程度片づける必要があるため、手間に感じてしまう人もいるかもしれません。
家を売却するまでは週末に予定が入れられなくなるということは覚悟しておかなければなりません。
生活感が出てしまう
住みながら売却をするときの最大のデメリットは「生活感が丸出しになる」ということです。
部屋に生活感があると、購入希望者の購入意欲を削いでしまう可能性があります。
実際住宅を購入するときに部屋の中が散らかっていて、生活感がある家を購入したいと思うでしょうか。
住みながら売却するとなると、生活感を完全に消すというのは難しいです。
そのためスムーズに売却するには「いかに生活感を消すか」「いかにキレイな状態で家を見せるか」がポイントとなります。
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住みながら売却を成功させるポイント
中古住宅を住みながら売却を成功させるポイントは以下の4つです。
- 家が良く見える時間帯に調整する
- 掃除をする
- 買主に良い印象を与える
- 新居も同時進行で探す
詳しく解説していきます。
家が良く見える時間帯に調整する
中古住宅を購入する人は必ず家の内覧に訪れます。
内覧時には家の日当たりを気にする人が多いので、家の中の日当たりが良いときに内覧時間を調整しましょう。
日当たりの良い時間だとに室内が明るく見えて、内覧時の印象が良くなります。
暗い時間帯だと日当たりに関する不安が解消されず売れなくなってしまいます。
自分の家がもっとも良く見える時間帯を把握しておき、不動産会社の営業担当に伝えておきましょう。
掃除をする
購入希望者が内覧時に生活を感じないようにしっかりと掃除をしておきましょう。
内覧の予定はいつ入るか分からないので日ごろから家中をキレイにしておくのが大切です。
家の中では特に「水回り」を念入りに掃除することがポイントです。
浴室・トイレ・キッチンなどの水回りの衛生面は多くの人が気にします。
そのため水回りにカビが生えているとかなり悪い印象を与えてしまいます。
水回りは普段から使用する場所なので、内覧前は入念に掃除をしておきましょう。
買主に良い印象を与える
内覧者にとって「どのような人が住んでいたか」は購入するひとつのポイントになります。
そのため売主の印象次第で物件の売れ行きが左右されることもあります。
なるべく良い印象を購入希望者も持ってもらえるように出迎える準備をしておきましょう。
スリッパ
最初に準備しておきたいのは「スリッパ」です。
購入希望者は自分の家になるかもしれない家を、他人が素足で歩いているのをみると購入意欲が下がってしまうことがあります。
そのため自分用と不動産会社の営業担当用、内覧者用と多めにスリッパを用意しておきましょう。
ニオイ対策
次に準備しておきたいポイントは「ニオイ対策」です。
掃除だけでなく、室内の換気を充分にしてニオイ対策をしましょう。
人が住んでいると少なからず生活臭が発生します。
生活臭が気になる家だとせっかく部屋がキレイだとしても台無しです。
特にタバコを吸っている人やペットを飼っている人は、ニオイ対策を徹底して行いましょう。
内覧前に窓を開けて換気しておくのはもちろんのこと、ソファーやカーペットなどに消臭スプレーをしたり、洗えるシーツやクッションなどの布製品は洗っておきましょう。
空調
また内覧時には「空調」も気を付けておきたいポイントです。
普段の生活では電気代を気にしていたとしても、内覧時にはエアコンをつけて快適な温度に設定しておきましょう。
内覧時に部屋が寒かったりすると「この家は冷えるんだな」と内覧者に悪いイメージを持たれる原因になります。
また室内が暑い場合も同様です。
室内を快適な温度にしておくことで内覧者が家の中をゆっくり見ることができるので、空調は調節しておきましょう。
新居も同時進行で探す
家の売却が決まったら、引き渡しまでに新居に引っ越しておかなければなりません。
引っ越しには一般的に3カ月～4カ月ほどの期間がかかるので、売買契約時に引き渡し日を余裕を持って契約する必要があります。
引っ越し先が見つからないまま家を引き渡すことになってしまうと、賃貸などに一度住まなければならないので、仮住まいのための引っ越し費用と手間がかかってしまうので注意が必要です。
したがって売却活動を行うとともに、新居探しも同時に進めて契約を行って、引っ越し先の新居を確保しておきましょう。
内覧数を増やすポイント
いかに購入希望者に良い印象を持ってもらうかを解説してきましたが、内覧数が多いほど、契約につながりやすくなります。
そのため内覧数を増やすことは内覧対応を完璧にこなすことと同等以上に大切です。
ここからは内覧数を増やすためのポイントについて解説していきます。
広告を工夫してもらう
中古住宅の購入希望者はネット上から物件を検索して、不動産会社へと問い合わせをします。
そのためネット上の広告次第で「一度見てみたいかどうか」が決まります。
ネット上で掲載する広告は不動産会社に工夫してもらうことで内覧数を増やことができます。
工夫するポイントは以下の二つがあります。
- 写真を多めに掲載する
- 物件の弱点も掲載する
写真を多めに掲載する
購入希望者にとって不動産を購入するときには物件の写真はとても重要です。
写真が多く載っていると「物件のイメージがつきやすく内覧をしてみたい」と感じる人は多くいます。
物件の購入を真剣に考えている人はまず物件の写真を多く見たがります。
また写真を多く掲載しておくと内覧時の空振りが減ります。
写真が少ない状態での内覧は「なんか予想と違った」と思わせてしまうことが多く、成約に至る可能性が低くなります。
写真を多く掲載していれば広告を見る時間が長くなり、見る時間が長いほど購入意欲が高まります。
なるべく物件の写真を多く掲載して、購入希望者を増やすようにしましょう。
物件の弱点も掲載する
物件の広告には弱点を掲載することをおすすめします。
弱点を掲載しないまま内覧に来てしまい、内覧者に弱点が見つかってしまうと期待感を大きく損なってしまいます。
そうならないように物件の広告には良いことだけでなく弱点も掲載しましょう。物件の弱点には以下のようなものがあります。
- 西日が強く差し込む
- 駅から離れている
- 間口が狭い
例えばAmazonなどで商品買うときに悪いレビューを見てから購入をしたことはないでしょうか。
商品の写真と値段をみて、気に入った後に一応悪いレビューを確認するということです。
悪いレビューを見て、自分にとって大した問題じゃないなと思えば購入を決めます。
不動産でも同様のことが言えます。良いことばかり書かれている広告を見ると、何か悪いところがあるんじゃないかと勘ぐりたくなるものです。
そのため物件の弱点が書かれていると、広告の信頼が増して内覧に行きたいと思うようになります。
複数の不動産会社に依頼する
内覧数を効率的に増やすには、売却を依頼する不動産会社の数も増やすことがおすすめです。
一度に複数の不動産会社に仲介を依頼することで間口を広げて内覧者を増やすことができます。
不動産会社に売却を依頼する契約のことを「媒介契約」と呼び、複数の不動産会社と契約するには「一般媒介契約」を結ぶ必要があります。
媒介契約の種類は他にも「専任媒介」や「専属専任媒介」がありますが、これらの契約では1社としか契約できないので、内覧者を増やすことは難しくなります。
さらに一般媒介契約で購入希望者が複数見つかれば、なるべく高く売ることも可能です。
不動産を購入するときには値切りをされることが一般的となっていますが、購入希望者が2人以上いたときには売却価格が高いほうに売ればなるべく高い金額で売却することができます。
そのため住みながら売却するときには複数の不動産会社と契約することが重要となります。
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リースバックも検討する
リースバックとは自宅などの不動産を不動産会社に売って、買主である不動産会社に賃料を支払って、その不動産に住み続けることができる方法です。
リースバックを利用すると不動産会社が家を買い取ってくれるので、「ずっと売れない」という最悪の状態を回避することができます。
また賃料を払うことで住み続けるということも可能です。
売却した費用で住宅ローンを返済して、賃貸として住み続けるのも良く、売却した後にゆっくりと新居を探すこともできます。
ただリースバックの場合、買取価格は相場の7割ほどになってしまいます。
中古住宅を購入する不動産会社からすると、リースバック期間が終了したあとに物件を売却して利益を得るとなると、買取価格を相場から下げざるを得ません。
リースバックで住み続ける場合、年間の賃料は買取価格の10％程度となります。
例えばリースバックを活用して2,000万円で買い取ってもらったなら、その住宅のひと月あたりの家賃は約16万円になります。
リースバックでは売却価格をもとに賃料を定めるため、家賃は周辺の相場よりも高くなってしまいます。
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まとめ
住みながら不動産を売却するのは一般的で、中古物件を売りに出す人のほとんどが住みながら売却を行います。
住みながら売却することで不動産の売却費用を次の住まいの購入費用へと当てることができるのがメリットとなります。
しかし内覧者に対して良い印象を持たれなかった場合にはなかなか物件の売却が決まらないことになってしまいます。
そうならないように「内覧者に良いイメージを持ってもらう対策」と「内覧者を増やすための対策」を同時に行うことでスムーズな売却へとつなげることができます。
しっかり対策を行って、住みながら売却しましょう。
