不動産を探す時は、不動産ポータルサイトで物件情報を検索することが多いと思いますが、不動産ポータルサイトに載らない未公開物件もあります。
- 未公開物件とレインズとの関係は？
- 未公開物件が不動産ポータルサイトに載らない理由は？
- 未公開物件は怪しい物件なの？
- 未公開物件の探し方は？
この記事ではこうした疑問点を解消します。
不動産ポータルサイトに物件情報が載るまでの流れ
不動産ポータルサイトに物件情報が載って、公開物件になるまでの流れは次のようになります。
売主が不動産会社に売却の相談をする
不動産を売りたいと考えている売主は、不動産会社（宅地建物取引業者）に相談して買主を探してもらいます。
この際に、売主と不動産会社は媒介契約を結びますが、次の3つのタイプに分かれています。
- 専属専任媒介契約 売主は依頼した不動産会社とのみ契約し、他の不動産会社に依頼することもできず、自分で買主を探すこともできない契約です。
- 専任媒介契約 売主は他の不動産会社に依頼することはできませんが、自分で買主を探すことはできる契約です。
- 一般媒介契約 売主は他の不動産会社にも依頼できますし、自分で買主を探すこともできる契約です。
媒介契約を結んだ不動産会社は、しっかりと買主を探さなければなりません。
しかし、通常は、自社だけで買主を探すことは難しいものです。
そこで全国の不動産会社同士で情報を共有するシステムであるレインズが役立っています。
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不動産会社（元付け業者）がレインズに登録する
売主から売却の仲介を依頼された不動産会社はレインズに物件情報を登録します。
売主側の不動産会社のことを元付け業者と呼びます。
レインズには全国の不動産会社がアクセスすることができるので、それぞれのお客様に物件を紹介できる仕組みになっています。
レインズに登録しておけば、元付け業者が買主を探さなくても、他の不動産会社が買主を探して連絡してくれる可能性もあるわけです。
この買主側の不動産会社を客付け業者と言います。
不動産物件情報サイトでの公開
レインズに登録された物件情報は不動産会社しか閲覧できませんが、客付け業者もレインズで得た物件情報を自社のサイトに載せて紹介することができます。
このようにして紹介されているものが公開物件になります。
また、元付け業者はレインズだけでなく、不動産ポータルサイトへ物件情報を登録することもあります。
こうして登録された物件情報も公開物件になります。
※ちなみに、一般の方でも「不動産ジャパン」でレインズとほぼ同じ情報を確認することができます。
不動産ジャパンで閲覧できる物件情報も公開物件と言えます。
未公開物件になるパターン
未公開物件には次の3つのパターンがあります。
レインズに登録されていない物件
元付け業者が結んだ媒介契約のタイプにより、レインズへの登録義務が異なっています。
- 専属専任媒介契約は、5日以内
- 専任媒介契約は、7日以内
にそれぞれ、レインズへの登録義務がありますが、
一般媒介契約の場合は、レインズへの登録は任意となっています。
一般媒介契約であれば、レインズに登録しない場合もあり、元付け業者だけが知る未公開物件になります。
また、専任媒介契約でも、レインズへ登録するまでは猶予期間があるため、その間は、登録しない状態なので、未公開物件になります。
不動産会社が売主となる物件
不動産会社が売主から物件を買い取り、自ら建物をリフォームしたり、土地に建物を建てたりして売ることもあります。
不動産会社が自ら売主となる場合は、レインズに登録するかどうかは、自社で判断する形になりますから、あえて、レインズに登録せず、お客様に直接売っていることもあります。
このような物件も未公開物件の一つと言えます。
レインズには登録されているがネットでは非公開の物件
レインズに登録された物件情報は全国の不動産会社が閲覧できますが、その物件情報を広告として一般に公開するためには、レインズ上で物件情報の広告転載区分が「可」になっているか、元付け業者から書面による承諾を得る必要があります。
売主や元付け業者の都合により、広告転載が認められていない物件情報は、広く一般に公開されにくいため、未公開物件と同様の状態になります。
未公開物件とする理由
不動産物件は、広く公開した方がより早く買い手が見つかります。
それなのに未公開としているのは、それなりの理由があります。
いくつかの理由を挙げてみましょう。
元付け業者が買主を見つけられそうだから
不動産会社は、仲介手数料が主な収入源ですが、売主と買主の双方から仲介手数料を得られれば、大きな稼ぎを得られます。
そのため、自社で買主を見つけられそうな物件は、レインズへの登録は消極的になります。
例えば、
- 自社のお客様に条件に合う物件を探している人がいる。
- 人気エリアの物件や希少物件なのですぐに売れる見込みである。
- 相場よりも安く売り出すのですぐに売れる見込みである。
このように条件がいい物件は、元付け業者が自社で売りたいために未公開にしているわけです。
売主の都合で広く情報公開したくない場合
売主の都合により物件情報の公開に消極的な場合もあります。
例えば、
- 売主の引っ越し時期が未定のため、すぐに買い手が現れては困る。
- 借金や離婚、近隣トラブルなど、家を売ることを知られたくない事情がある。
- 事故物件だから。
このように売主に何らかの事情がある場合は、未公開物件とすることもあります。
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怪しい未公開物件とは
未公開物件の中には怪しい物件が紛れていることもあります。
特に売主側の事情を知らない客付け業者を介して未公開物件を買う場合は注意が必要です。
事故物件かもしれない
過去に自殺や殺傷事件が起きた事故物件は、未公開物件として扱っていることがあります。
広告すると事故物件だという噂が広がってしまう可能性があるので、あえて、未公開物件とし、問い合わせしてきたお客様だけに紹介しているわけです。
事故物件を仲介する際は、不動産会社は重要事項説明で告知することが義務付けられているので、基本的には、知らないままに事故物件を買ってしまうことはありません。
ただ、いい加減な業者だと、告知してくれないこともあるので注意が必要です。
近隣トラブルが多い物件かもしれない
近隣トラブルが原因で不動産を売って他所に引っ越す方もいます。
売って出て行く人がトラブルメーカーということもありますが、近隣にトラブルメーカーがいるために売って出て行く場合は、新しく入った人もトラブルに巻き込まれてしまう可能性があるので注意が必要です。
特にマンションでは、近隣にそうした人がいると非常に住みづらいですから、条件のいい物件なのに売り出している場合は、近隣トラブルがなかったのかよく確認する必要があります。
特にお得ではない可能性もある
未公開物件というと希少物件だとか相場より安いと言った掘り出し物のイメージがあるかもしれません。
不動産会社もそう言うイメージを利用して、特に希少価値があるわけではないのに、未公開物件と銘打って紹介していることもあります。
そのような場合は、相場よりも高く売りつけられてしまう可能性もあるので、本当に妥当な価格なのかよく調べるべきでしょう。
未公開物件の探し方
未公開物件のパターンにより、探し方は異なります。
基本的には不動産会社に教えてもらうしかありませんが、どの不動産会社に教えてもらうかがポイントです。
レインズに登録されていない未公開物件
レインズに登録されていない未公開物件は、元付け業者しか、物件情報を持っていません。
この手の未公開物件は、元付け業者に直接問い合わせて教えてもらうしかありません。
元付け業者は、売却の依頼を受けたタイミングで、条件にぴったり合う物件を探している買主を知っていれば、レインズに登録せずに、未公開物件として買主に紹介できることになります。
そのため、買主としては、不動産会社にあらかじめ、希望の条件を伝えておくことで、未公開物件に巡り合える可能性があるわけです。
1社だけでなく、複数の不動産会社に希望を伝えておけば、よりその可能性が高まります。
レインズには登録されているが、ネットでは公開されていない未公開物件
レインズの物件を調べられるのは、基本的に不動産会社だけですから、不動産会社に希望の条件を伝えて、探してもらうしかありません。
レインズに登録されている物件であれば、どこの不動産会社でも探してもらえますが、売主側の事情を知らない客付け業者だと、怪しい未公開物件に当たってしまう可能性もあるので注意が必要です。
できる限り、元付け業者に教えてもらい、リスクを避けるべきでしょう。
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まとめ
未公開物件は、元付け業者が自社ですぐに売れる優良物件である可能性があります。
人気エリアの物件、希少物件、相場より安い物件などの掘り出し物が見つかることもあります。
一方で、事故物件や近隣トラブルが多い物件などの怪しい未公開物件が紛れ込んでいることもあるので注意が必要です。
未公開物件は、レインズへの登録の有無にかかわらず、不動産会社しか情報を持っていません。
複数の不動産会社にあらかじめ希望の条件を伝えておくことで、掘り出し物の未公開物件と巡り合える可能性が高まります。
