賃貸か、持家かその3

何故、自分がマイホームを、

しかも結果的に新築マンションを購入するに至ったか。

その決め手になったのが…

住宅取得等資金贈与の

贈与税非課税特例

です。

めっちゃざっくりの内容ですが、

特例の要件を以下ご説明します。

※内容が当時から一部変わっています。

※詳細は国税庁タックスアンサーをご覧ください。


【お金をもらう人】

お金をもらう人(受贈者)が

贈与年の1月1日において

20歳以上の個人

※20歳ホヤホヤで贈与されても

贈与される「年」の「1月1日」の時点で

「20歳」でないといけないので注意。

※日本国内に住所がある人を主に対象としています。

かつ、

贈与年の合計所得金額が2,000万円以下の者

※ガッツリ稼いでいるサラリーマンや

不動産投資をしている人等は要注意。


【お金をあげる人(贈与者)】

お金をもらう人(受贈者)の「直系尊属」に限られる。

例:父母、祖父母(じい、ばあちゃん)、曾祖父母(ひいじいばあちゃん)

※配偶者(奥さん、ご主人)の父母等からの贈与は対象外。


【購入する家】

床面積が「50㎡以上240㎡以下」※東日本大震災の被災者は上限なし

かつ、床面積の2分の1以上が専ら「居住用」であること。

中古住宅の場合、建築後「20年以内(耐火建築物は25年以内)」、

または「一定の耐震基準を備えているもの」


【“住宅取得資金”の定義】

お金をもらう人(受贈者)が

「自己の居住用」に供する

要件を満たす家屋を

「新築」もしくは「取得」するための資金

※増改築についてもあります

その家屋の敷地の用に供される

「土地」や「借地権」の取得資金や、

家屋の新築に(贈与年の翌年3月15日までに行われるもの)

「先行」してする土地の取得資金


【申告】

贈与年の翌年3月15日までに

家屋等の取得をし、原則として同日までに

居住の用に供さなければならない

贈与年の翌年2月1日から3月15日までの間に

非課税制度の適用を受ける旨記載した

贈与税の申告書に一定の書類を添付

・売買契約書の写し

・登記簿謄本の原本(土地の取得資金ももらっているなら土地・建物)

・建設住宅性能評価書の写し等

・戸籍謄本の原本(お金をあげる人ともらう人の関係、もらう人の氏名生年月日)

・住民票写しの原本(住み始めたことを証明するために)

・お金をもらった年分の所得税に係る合計所得金額がわかる書類

※資金贈与とローン控除の申告をダブルパンチでする場合は

所得税申告書の提出した年月日及び税務署名を記載すればOK

※申告期限を一日でも過ぎると特例を適用できず

ガッツリ贈与税を納税することになるので

這いつくばってでも申告!


尚、申告は面倒くさそうに感じるかもしれませんが、

例年設置される申告会場で係の人に相談しながら

申告書を作成すれば結構簡単でした♪


で、本題に戻ります。

私がマンションを購入したのは平成25年度。

この年度は購入するマンションが

「省エネ等級4」だと

「1,200万円」まで贈与税非課税、

暦年控除の110万円まで使えば

1,310万円まで非課税になりました。

※説明、かなりざっくりです。


税金の課税を将来に繰り越す特例は

たくさんありますが、

純粋に「非課税」になって、かつ

非課税金額枠の大きいこの特例、

将来の相続税対策の中で

最も有効だと個人的には思っています。

(もちろん相続人間のもらっている・もらってないバランスに注意)


ちょっと余談で登記名義人について。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除特例」

という特例があります。

ざっくり、マイホーム売って、売却益が出ても

最高3,000万円まではプラスから引いていいよっていうものです。

この特例、夫婦それぞれ持分あると、

3,000万円ずつ=MAX合計6,000万円控除できます。

もし今後再びバブルになって

売ることになったら…

ということで、妻と2分の1ずつの共有名義。

僕の2分の1を住宅ローンで(ローン控除もバッチリ使える!)。

妻の2分の1を贈与で。

(非課税枠を超えた分のお金はしっかり贈与税を納め、贈与事実を残す)。


結果的に、新築マンションを購入することにより

・相続税対策もできて


・自分の節税対策もできて(ローン控除)


・ローン控除の還付金額を考慮すると

ほとんど無利息で銀行からお金借りて

快適な住環境に引っ越せて(しかも新築!)


・今までの支払家賃に比べ

月々支払額がガクッと落ちた


こんな感じです。

なので、もし賃貸にするか持家にするかで

悩んでいる人がいたら…

自分もしくは配偶者に

両親の将来の相続税対策が絡むようであれば

私は『持家』をおすすめします。


一方…

もし、親からの資金贈与の可能性が全く無く、

かつ、自分で頭金を1割程度しか用意できない状態なら

当面の間は『賃貸』をおすすめします。


私と同じように家族構成上、賃貸だと限界があり

どうしても持家を購入せざるを得ないのなら、

都心の駅近以外の「日本」でマイホームを今から

購入するリスクを十分考えたうえで

判断されることを強く勧めます。

つづく

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