媒介契約を途中で解約できるのか?具体的な方法やリスクをお教えいたします

  媒介契約を途中で解約できるのか?具体的な方法やリスクをお教えいたします

媒介契約の解約についてわかりやすく解説!不動産会社と媒介契約をしたが、事情があり解約をしたいと思っている方に向けて、媒介契約の解約の具体的な方法や解約によって起こりうるリスク、その回避方法についてもご紹介。

【執筆・監修】FP先生

学習塾にて小・中・高生に受験指導を行う一方、FP資格を活かしながら、企業内セミナーや講習会でお金や運用に関する講師を務める。

【保有資格】ファイナンシャルプランナー

ご自分の不動産を売却しようとして、不動産会社と媒介契約を結んでいるときに、何らかの事情で契約を解約したくなること、解約しなければならないことってありますよね。

媒介契約の内容や媒介契約の解約については、媒介契約を結んだときに、不動産会社から詳しい説明があったはずです。

しかし、「聞きなれない難しい専門用語を並べ立てられて、イマイチ理解ができなかった…」という方も多いのではないでしょうか!?

今回は、不動産会社と媒介契約をしたが、事情があり解約をしたいと思っている方に向けて、媒介契約の解約についてわかりやすく解説をしていきたいと思います。

媒介契約の解約の具体的な方法や、解約によって起こりうるリスクやその回避方法についてもご紹介するので、ぜひあなたの媒介契約の解約に役立ててくださいね。

この記事を読むとわかること
  • 一般媒介契約の特徴
  • 専任媒介契約の特徴
  • 専属専任媒介契約の特徴
  • 媒介契約時の注意点

媒介契約の種類

そもそも、媒介契約とはどのようなものなのかを、復習の意味も含めて確認してきましょう。

媒介契約とは、不動産の売買や貸借などの契約を成立させるために、依頼主(売主や貸主)が仲介業者である不動産会社などとの間で結ぶ契約のことです。

仲介業者は、契約内容をめぐる紛争を防止するため、媒介契約の内容を記載した書面を作り、依頼者に渡すことが法律で決められています。

その対象となる媒介契約ですが、サービス内容の違いによって、次の3つの形式があります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、依頼者が複数の不動産会社に、重複して依頼することができる媒介契約のことです。

依頼者はひとつの不動産会社に限定することなく、複数の不動産会社に媒介を依頼することができて、依頼者自身で買主や借主を探して売買や賃貸借契約を結ぶこともできます。

この契約を業者と結ぶ際には、「明示型」と「非明示型」のどちらかを選択する必要があります。

「明示型」は、依頼している不動産会社に対して、重複して依頼している他の不動産会社の情報を明示する義務がありますが、「非明示型」の場合には、明示する義務がありません。

情報をオープンにすることで契約している不動産会社からの信頼度もアップし、やり取りがスムーズに行えるようになるので、「明示型」で契約することをおすすめします。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、一般媒介契約と違って、依頼者が複数の不動産会社に重複して依頼できない媒介契約のことです。

ただし、依頼者が自分自身で買主や借主を探して、売買や賃貸借契約を結ぶことは可能です。

専任媒介契約を結んだ不動産会社は、「レインズ」と呼ばれる指定流通機構への物件登録を媒介契約締結日から7日以内に行って、登録済み証を依頼者に渡すことになっています。

また、不動産会社は、依頼主への状況報告を2週間に1回以上行う必要があります。

専属専任媒介

専属専任媒介契約とは、依頼者が複数の不動産会社に重複して依頼できない媒介契約のことです。

これだけだと、専任媒介契約と同じ内容になります。

しかし、専属専任媒介契約では、専任媒介契約と違って、依頼者が自分自身で買主や借主を探して、売買や賃貸借契約を結ぶことも不可能となります。

依頼者が、契約をしている不動産会社が紹介する相手としか、取引をすることのできない媒介契約になっています。

専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、レインズへの物件登録を、媒介契約締結の日から5日以内に行い、報告も1週間に1回以上行わなければなりません。

この契約では、依頼した不動産会社に不動産の扱いを全面的に任せる形になるので、専任媒介契約以上に安心して任せられる業者を選ぶことが重要になります。



一般媒介契約

依頼者が複数の不動産会社に、重複して依頼することができる媒介契約のこと。

専任媒介契約

一般媒介契約と違って、依頼者が複数の不動産会社に重複して依頼できない媒介契約のこと。

専属専任媒介

依頼者が複数の不動産会社に重複して依頼できない媒介契約のこと。

3種類の媒介契約についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事もチェックしてみてください。

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媒介契約を終了させたい場合

媒介契約を終了させたい場合に注目してほしいポイントが、先ほど説明させていただいた媒介契約の種類についてです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間には、どちらにも最長で3か月以内という制約があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3か月であり、これよりも長い期間を定めた場合でも、その期間は3か月とすると宅建業法で定められています。

しかし、宅建業法では有効期間3か月の例外規定として、「依頼者が希望して申し出た場合のみ契約を更新することができる」と定めています。

ですから、依頼者が不動産会社に申し出れば媒介契約の更新が認められますが、その更新の期間も3か月となります。

つまり、3か月ごとに依頼者が更新を申し出ない限りは、契約や更新から最長3か月で契約が終了することになるのです。

この例外規定は依頼者の申し出のみの場合が対象となっているので、不動産会社からの更新の申し出や、依頼主が希望しない自動更新は認められていません。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合には、契約から3か月経った時点で、媒介契約が終了となります。

また、一般媒介契約には法律上の契約期間が定められていないので、自動的な契約の終了がありません。

しかし、国土交通省の定める標準媒介契約約款に「専任媒介契約と同じく3か月以内で定めるもの」と記されているように、一般媒介契約の有効期限も3ヶ月以内が望ましいと設定されています。

この通りの内容で契約書を交わしている場合には、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合と同じように、3ケ月で契約が終了となります。

行政の指導に従って、一般媒介契約の契約期間を3ヶ月に設定している不動産会社がほとんどです。

しかし、この有効期限に法的な拘束力はないので、不動産会社が一般媒介契約の契約期間を自由に設定している場合があります。

この場合の契約内容であれば、物件の買主や借主が決まるまでは、一般媒介契約の契約が終了しない場合があります。

さらに、基本的に契約が自動で更新されることはありませんが、契約を自動更新する特約をつけている場合には、決まった期間が終了しても自動で契約が更新されてしまうので注意が必要です。

特約の内容は契約書に明記することが義務付けられているので、契約する際には書面をしっかりと確認するようにしましょう。

また、自動更新の特約を付けられる場合には、解約をする可能性もあるということを考慮して、特約をつけるかどうかを慎重に考えるようにしましょう。

媒介契約を違約可能なケース

3種類ある媒介契約の中で、一般媒介契約だけは、法律で契約期間がはっきりと決められていない上に、他の不動産会社との契約も自由に行えるので、いつでも媒介契約の解約が可能になっています。

その他の専任媒介契約や専属専任媒介契約は、中途解約ができません。

しかし、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいても、中途解約ができることがあり、具体的には下記のような場合になります。

不動産会社に問題がある場合

不動産会社が、「通常の媒介契約で業者側に義務付けられていること」を行っていない場合には、違約金なしで中途解約をすることができます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約で契約を結んでいる場合、不動産会社には下記のような義務があります。

売主への状況報告義務

専任媒介:2週間に1回以上

専属専任媒介:1週間に1回以上

指定流通機構(レインズ)への登録義務

専任媒介:契約締結から7日以内

専属専任媒介:契約締結から5日以内

これらの義務を怠っていた場合には、専任媒介契約や専属専任媒介契約でも、契約更新を待たずに解約することができます。

さらに、不動産会社が「売却や貸し出し相手を探していない」などという不動産会社に落ち度がある場合にも、契約の解約を申し出ることができます。

やむをえない事情がある場合

不動産会社に落ち度がないのにも関わらず、依頼主にやむを得ない事情がある場合でも、媒介契約を解除することできます。

具体的には、下記のような場合となります。

売却をする必要がなくなった場合

転居などの予定がなくなり、保有している物件にこのまま自分で住み続けるので、物件を売却する必要がなくなった。

借主を探す必要がなくなった場合

退去予定だった現在の借主が継続して住み続けることになった場合や、現在の借主がその物件を購入することになった。

さらに、業者ではなく知り合いや親類などが、売却を購入する申し出をしてきた場合なども当てはまります。

不動産会社に問題がなくても、このような場合には途中解約が可能です。

売却や貸出の相手が見つかった場合には、売却や貸出の手続きや契約を、不動産会社に頼まずに、自分自身で行うことができます。

しかし、不動産会社に無断で手続きを行ってしまうと大きなトラブルの原因になってしまうので、必ず契約をしている不動産会社に早めに連絡を入れて、指示を仰ぐようにしましょう。

媒介契約を解約するステップ

まず、媒介契約を解約したいと思った場合には、取り交わしている契約書で、契約の期間を確認しましょう。

一般媒介には契約の自動更新や契約期間の縛りがないので、いつでも無条件で解約することができますが、自動更新などの特約が付いていないかどうかはしっかりと確認するようにしましょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は3ヵ月という期限付きの契約なので、原則として契約期間中は中途解約することができません。

ですから、3ヵ月ごとの媒介契約を結び直すタイミングで、不動産会社に「更新しない」旨を伝えることがベストとなります。

契約期間が満了した後に契約を解約すると、違約金などは請求されないので安心です。

しかし、解約する予定があっても、まだ契約が有効になっている期間中に他の不動産会社に物件の扱いを頼むと、規約違反となりトラブルの原因になってしまいます。

媒介契約を解約したいと思った場合には、早めに具体的な検討を始めるようにして、途中解約をしなくてもいいようにしましょう。

それでも、途中解約をしたい場合や、途中解約をしなくてはならない場合には、早めに不動産会社に連絡を入れるようにしましょう。

また、不動産会社に問題があって解約をする場合でも、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、いきなり解約をすることができません。

不動産会社が契約で決められている内容を行っていない場合には、相当の期間を設定したうえで、契約義務になっている内容を行ってくれるように催促します。

催促をしたにもかかわらず、設定した期間内に改善がない場合には、契約を解除することができます。

媒介契約を解約する流れ

では、媒介契約を途中で解約する場合の具体的な流れについて、ご説明していただきたいと思います。

まずは、契約している不動産会社に「媒介契約を解約したい」という申し出をします。

いちばん最初に媒介契約を解約したいと申し出でる場合は、基本的に電話や口頭で連絡をすることになります。

しかし、媒介契約を解約することは重要な手続きなので、ほとんどの不動産会社が書面での提出を求めてきます。

書面を作成して提出しなければならないことを、面倒に感じるかもしれませんが、後々のトラブルを避けるためにも、そのような場合には必ず対応するようにしましょう。

解約をする際に必要な書類には正式名称はありませんが、一般的には「契約解除通知書」と呼ばれています。

契約解除通知書を作成する場合、必要な情報が記載されていれば、手書きでもパソコンでもどちらでも大丈夫です。

解除通知書に記載しなければならない情報は、具体的には以下のようなものになります。

  • 契約解除通知書の作成日
  • 不動産会社名や社長名など
  • 依頼者の住所
  • 依頼者の氏名
  • 契約を解除するという内容の文面
  • 媒介契約をした日
  • 詳細など

これらすべての項目を書面に記載しなければならないので、解除通知書を作成する際には注意が必要です。

今では、インターネット上に、いろいろな種類や形式の解除通知書のテンプレートがあります。

直接入力できるタイプやプリントアウトして手書きで記入するタイプなど、自分にぴったりのテンプレートを探して活用するようにしましょう。

媒介契約を解約する際の注意点

ここまで述べてきたように、どんなタイプの媒介契約でも契約を途中で解約することはできます。

しかし、「専任媒介契約または専属専任媒介契約にも関わらず依頼主がこっそり他の不動産会社にも仲介依頼していた」などの違反がある場合には、依頼主が損害賠償の請求を受ける可能性もあるので注意しましょう。

そのようなことにならないようにも、契約を解除したいなと思ったときには、媒介契約を結ぶ際に交わした媒介契約書をしっかりと確認してみましょう。

契約とは法的な約束事なので、トラブルを避けるために、契約を交わす際には、売主と不動産会社との間には媒介契約書を交わす必要があります。

多くの不動産会社では、特別な場合を除いて、国土交通省で策定した標準媒介契約約款を雛形にして、媒介契約書を作成しています。

大まかに言うと、媒介契約には以下のような内容が記載されています。

  1. 契約している媒介契約の種類について
  2. 指定流通機構への登録に関すること
  3. 売主への業務報告に関すること
  4. 違約金や費用償還の請求に関すること
  5. 契約の有効期間について
  6. 約定報酬に関すること

その中でも「(4)違約金や費用償還の請求に関すること」と「(5)契約の有効期間について」は特に重要になります。

よく確認をしないで安易に解約をすすめていってしまうと、思いもよらない痛い目に合うことがあります。

契約を解約する際に、自分にとって不利な条件が記載されていないかどうかを、しっかりと確認するようにしましょうね。

媒介契約を解除するリスク

媒介契約は委任契約なので、基本的には好きな時に契約を解除することができ、違約金も必要ありません。

しかし、媒介契約を解除したことによって、依頼主が不動産会社から費用を請求されるケースもあります。

専任媒介または専属専任媒介の契約の有効期間中に、不動産会社の責任によらない理由によって契約が解約された場合がこれに当てはまります。

不動産会社が依頼主に対して仲介手数料の範囲内で費用を請求できる場合があり、具体的には以下のような費用になります。

  • 写真代などの現地調査費用
  • 謄本代などの権利関係調査費用
  • 広告費などの販売活動費用
  • 交通費などの契約交渉費用

また、一般媒介の場合は複数の不動産会社と同時に契約ができるので、このような費用の請求はされずに安心だと思いがちです。

しかし、一般媒介の場合でも、依頼主が契約している不動産会社以外の会社や自分自身が見つけた買主や借主と契約をし、その事実を不動産会社に通知しなかった場合には、不動産会社から事務処理費用を請求される場合もあります。

さらに、依頼主が契約に違反した行為を行った場合には、不動産会社は依頼主に対して、不動産会社が仲介手数料に相当する違約金を請求することができます。

不動産会社による違約金や費用請求のルールは、会社によってそれぞれですが、具体的には以下のようなケースがあります。

  • 専任媒介または専属専任媒介で契約した会社以外の不動産会社に売却を依頼して、売買契約が成立した場合

  • 専属専任媒介で契約したが、売主が自分で発見した買主との売買契約を締結した場合

自分自身で納得できないと思っていても、法律で定められていたり、契約書に記載されていたりする内容に関しては、逃れようがありません。媒介契約の内容に反する行為をしないようにすることはもちろんですが、媒介契約を途中で解約する場合には、法律の内容や解約書の内容をきちんと確認してリスクを回避するようにしましょう。

媒介契約を解除するときの注意点

一般媒介でも、専任媒介契約や専任媒介契約でも、契約途中での中途解約は可能だと言うことがお分かりになりましたでしょうか。

媒介契約をやめたい場合には、できれば期間満了まで待つのがベストです。

しかし、3か月という期間を待てずに、自分の都合でやむを得ずに解約する場合は、契約している不動産会社に真摯な態度で接するようにしましょう。

不動産会社も手間や時間、そして費用をかけて、一生懸命に買主や借主を探そうと努力してくれていたわけです。

あまりにも身勝手な理由や不誠実な態度で契約を解約してしまうと、後々の付き合いがしにくくなることもあるので注意するようにしてくださいね。

複数の物件を持っていて売買や貸出を行っている場合には、その物件だけではなく他の物件に関して、その不動産会社と取引をすることもありえますよ。

媒介契約を途中で解約するというイレギュラーな事態になっても、お互いに禍根がのこらないように、今回の取引を円満に終了させたいものですよね。

媒介契約を解除した後には

現在契約をしている不動産会社との契約を解約した後にも、所有する物件の販売や貸し出しを行いたい場合には、他の業者と媒介解約を結ぶ必要があります。

しかし、専任媒介と専属専任媒介の契約を現在の不動産会社と結んでいる間に、他の業者と媒介契約を結んでしまうと、契約違反になってしまうので注意が必要です。

必ず、現在の不動産会社との媒介契約を解除してから、新しい業者との媒介契約を結ぶようにしましょう。

もしも、不動産会社に不満があって媒介契約を解約した場合には、今回の反省を生かした業者選びをすることが必要になってきます。

「現在の不動産会社が上手く買い手を見つけてくれなかった」などという不満で、業者を変える場合には、自分の所有している物件と同じような不動産を多く取り扱っている業者を選ぶようにしましょう。

同じ不動産業者と言っても、扱っている物件の種類や、取引の種類によっても、それぞれの会社には得意と不得意があります。

一軒家の売買仲介が得意な業者もあれば、マンションの賃貸取引の仲介が得意な業者もあるので、経験と実績のある業者を探しておくようにしましょう。

どの業者を選んでいいのかがわからない場合は、複数業者に一括見積もりを出してみましょう。

そのときの業者の対応や査定の内容で、業者の実力を見てから決めるという方法がおすすめになります。

まとめ

今回は、媒介契約の途中解約についてと、その際の方法やリスクなどについて詳しく解説してきました。

いずれの方法であったとしても、媒介契約を解約する際には、手間も時間もかかりますし、それに伴うリスクが生じます。

媒介契約を解約したいと思った場合には、起こりうる手間とリスクをもう一度考慮してみましょう。

無理をして媒介契約を途中で解約するという方法以外に、契約期限が終了するまで待ってみるという選択肢もあります。

さらに、媒介契約を問題なく途中解約できるように情報を仕入れることも大切ですが、しっかりと売却先や貸出先を見つけてくれるような、信頼できる不動産会社へ依頼することも大切になってきます。

そのためにも、査定の段階から不動産会社の対応や提案などしっかり確認して、本当に頼れる不動産会社を見極め、媒介契約を結びたいものですよね。

  • 媒介契約の契約期間は基本的に3ヶ月に設定されている。
  • 不動産会社側に問題がある場合ややむを得ない事情がある場合は契約を途中で解除できる可能性がある。
  • 媒介契約を解除したことによって、不動産会社側から費用を請求されるケースもあるので注意が必要である。

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